博鳌直击|陈雷:做好CMBS,需要专业的房地产经营者

【焦点财经】报道：8月8日，以“平衡与重构 地产的多维世界”为主题的2019博鳌房地产论坛进入了第二天，在“市场：痛并快乐着，地产融资挑战”主题演讲环节，瀚德科技首席战略官，厦门国金副董事长陈雷发表《地产融资新变局——CMBS的视角》主题演讲。

瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷

陈雷表示，房地产实际上是一个非常基础的金融资产，但是它又是一个各种各样的金融工具用得最多的行业。我们在做房地产的时候，以前基本上就是开发商和银行两边一个给融资，一个要开发。但实际上从我们做金融的人来讲，资本结构很重要，如果你看那个资本结构，我大概写得比较简单的，下面是一个股权，上面是一个负债债权，中间有一个夹层，真正一个稳定的好的资本市场的发展，要优化这个资本结构。

陈雷认为，融资是CMBS的事情，投资是REITs的事情。现在像美国这样的社会，它比较平稳、比较稳定的、可持续发展的房地产的资本结构，它一般是这样，它的股权可能是一个REITs，是一个公开市场的股权结构，如果是私募的，那就是一个有限合伙。

上面那个债权基本上就是CMBS为主流，中间那个加成有可能是私募基金，也有可能是其它的，也有可能这个加成就归入到上面的负债，或者归入到下面的股权，这是所有的商业物业房地产的一个比较稳定的东西。目前我们国家走的还是一个比较普遍的融资的形态，就把它变成一个贷款、证券化，或者是资本证券化。

陈雷表示，CMBS就是把一个本来是一对一的银行借给一个房地产投资商的贷款用资本市场来做。它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，它是比较标准化的，可以差异定价，有这些好处。现在在我们国家的CMBS，我们把它叫做类CMBS。

随着资本市场的完善，首先要把CMBS做起来，或者把REITs做起来，需要有非常专业的房地产的经营者，也就是说要把一个房地产物业的经营和它的投资两个事情分开来，投资的资金可以来自社会，藏富于民，可以是资本市场的钱，但是运营得专业化。同时投资者也得专业化，也就是怎么来判断这些CMBS，虽然那个资金可以来自老百姓，可以来自基金，但最终要有专业的投资者，这两者在我们国家目前的阶段都非常缺乏，还没有到水到渠成。