长假楼市数据参考价值几何?

由于4月底房地产调控政策频频出台，被视为市场风向标的“五一”楼市行情备受关注。伴随国内疫情得到阶段性控制，今年“五一”假期出游人次迎来“井喷”，然而房地产市场却相对成交低迷，多个机构的统计数据显示五一期间，20城成交同比跌幅近半。那么，该如何理解五一假期的这一市场信号呢？

　　黄金周楼市“含金量”有限

　　五一黄金周后有两个数据非常抢眼：一是小长假五天出行人数达到2.3亿人次，各项旅游数据出现了报复性反弹；二是房地产市场降温，CRIC数据显示，2021年5月1日至5日期间58个重点城市成交量同比下降6%。贝壳研究院监测的50座城市“五一”期间二手房日均成交量同比下降约5%，比4月周末日均水平下降约30%。一线城市新房成交面积普遍下滑，北京同比下跌77%，上海环比下跌27%，深圳环比下跌13%。

　　对此，业内人士表示，“五一”期间的数据其实没有太大参考价值。特别是随着地产市场的分化，全国地产市场未必会有统一的趋势，全国性的“平均”数据对于指导购房的参考意义下降。

　　看广州：一、二手新增房源节后均自然回落

　　以广州市场来看，CRIC数据显示，五一期间一线城市中广州成交最热，约12.94万平方米，同比大增132%，与2019年同期相比仍有109%的增长。广州已在4月连番出台两个政策调控市场，在人才购房、增值税缴纳等方面都做了收紧，“五一”期间，房企推盘积极性较高带动了刚需、改善需求的集中释放，随着调控的落地，未来市场或将逐步趋于稳定。

　　经过五一集中客源消化后，节后首房企推售力度放缓。合富研究院统计数据显示，节后首周近郊和远郊新货量几乎为零，成交规模较4月均降三到四成。而天河全新盘城投珠江天河壹品成交火热，首开售罄，荔湾、白云的成交仍集中在保利、越秀、万科等几大品牌项目上。

　　贝壳研究院的统计数据则显示，五一节前8个区域37个项目获取预售证，但五一之后仅增城、天河2个项目获取预售证。节后广州新增供应呈现自然回落，但节前获批预售证项目仍有大量暂未上市，5月或陆续新推、开盘，将有效促进后续成交上行。此外，贝壳监测的新房日均流量环比大幅上升，处于历史高位水平，二手市场新增房源持续下降，但各需求指标处于高位震荡并在五一假期有所回升。

　　广州市房协专家邓浩志表示，从宏观上看，广州似乎开始走入整个行情的中后段，预计在五一之后仍将有所表现。具体到各热点区域来看，增城仍旧是成交大户，继续保持供需两旺，没有太大变化。

　　值得注意的是花都近期攀升到成交第二名，虽然五一几天的成交未必能确认市场趋势的变化，但上一轮广州调控政策升级后，一些政策收紧的区域，客户难免外溢到其他政策相对宽松的区域。之前南沙长期盘踞成交量次席，偶尔还超过增城，但目前成交量已经回落到第四位。主因是人才购房条件提高到一年以上社保的政策，让许多跨区购房客不再具备了购房资格。

　　另一方面，长岭居、科学城等板块终于迎来了新货，而市场仍在等待调控政策的细化执行落地，近期走向还要看政策的影响。