火花S-Park | 产业地产30强榜单:天安、招商、中集为何连续3年下降?

2018火花S-Park30强榜单盛大发布！

2018年12月7日，备受产业地产行业瞩目的2018火花S-Park中国产业园区30强榜单在莫干山盛大发布。

榜单一出，既有企业强势上升，也有企业不幸下滑，浮沉之间，悲喜不一，如一曲“冰与火之歌”。

排名的任何一丝变化，都是根据火花S-Park中国产业地产30强调研团队一年来孜孜不倦的行走、倾听、调研、分析、评测之后所给予的客观评判，算是一幅能够充分反映产业地产行业参与者百态演变的“浮世绘”。

本次2018年30强榜单中，排名上升的一共有10家企业。

上升幅度较大是中新集团（CSSD），上升幅度达17位。火花S-Park将中新集团排名大幅提升的主要原因，在于其2018年终于走出了里程碑式的一步——将步伐迈出长三角，与另一家片区综合开发佼佼者宏泰发展联手来到银川，以行政主体与开发主体并存运行的新型园区开发模式打造53平方公里的苏银产业园。

日前，《中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》刚刚发布，区域协调发展成为全新的高级重点战略。改革开放40年来，园区始终作为承载国家历史性战略的核心试验田，这一次同样不遑多让。意见中多次强调了园区在促进区域协调发展中的核心载体地位：“鼓励资源输入地通过共建园区、产业合作、飞地经济等形式支持输出地发展接续产业和替代产业......以承接产业转移示范区、跨省合作园区等为平台，支持发达地区与欠发达地区共建产业合作基地和资源深加工基地”。

在此背景下来审视中新集团、宏泰发展与银川市的合作，非常符合国家战略导向，顺势而为，将国家的功能性任务专业化、商业化、产业化、创新化，既是产业地产行业的使命，同样也是国资园区开发平台的主流转型趋势。

同样，火花S-Park也将此因素作为宏泰发展排名提升的重要组成部分。尽管这是榜单上的一小步，但意味非常——宏泰发展首次跻身中国产业地产30强前三甲的行业。火花S-Park认为，宏泰发展以“轻重平衡、创新引领、资本催化、服务致胜、全球配置”的稳健务实之道取胜，在全球产业资源整合与区域精细化深耕方面平衡前行，其价值潜力被行业和资本市场所远远低估。

2017年排名前列次进入榜单的星洲股份，其排名也提升了9位，同时还收获了“2018较佳园区运营力”单项冠军和“政府园区平台转型TOP10”奖项。

这家小而美的“亩产冠军”备受火花S-Park推崇，其不仅通过“园区+能源”的双轮驱动实现良好盈利，更在外资客户与地方政府之间游刃有余地扮演着“转换阀”角色。较大亮点的供用电业务更是在2018年成为炙手可热的国家示范热点样板，形成了一个多方共赢的特色业务模式。

同样是2017年排名前列次进入榜单的广东中天集团也在本次榜单中进步5个身位。广东中天集团总裁张宇凯在这一年主动“降速补课”，将园区运营提升到了集团头号战略的地位，并提出“运营让园区运营商持续存在”的概念，给行业以很重要的启示。

空港股份也是在2017年排名前列次进入30强榜单并在2018年排名提升的案例（位置上升3位），面临最为特殊和困难的北京市场，其用武之地和盈利空间都被极度压缩，业绩持续低迷，是当下面临着多重困惑、交织着各种矛盾的区域平台公司典型。但火花S-Park也同样看到，公司管理层一直在积极求变，在“现代临空产业地产综合运营开发商+科技创新企业投资服务商”的双商联动、投资协同战略下寻求突围之路，榜单排名的提升，也是火花S-Park对其勇气与决心的褒奖。

从2016年到2018年，榜单排位连续上升的共有5家企业。

连续上升幅度较大的是中业慧谷，从2016年第22位一跃至2018年的第8位，并获得了“2018园区创新标杆企业”的单项冠军。这位无招胜有招的园区“柔性太极”选手在2018年迎来了创立20周年，应对高度不确定的行业发展趋势，为自身打造的路线是以资源、经验、平台效应进行“轻重平衡”操盘，在行业、产业和国际资源整合方面长袖善舞，是一个安全性与创新性兼顾的行业样本。

提出“瘦身健体、永续经营”的苏高新集团，从2016年的24位上升至2018年的15位；正在全力聚焦于金融资本和粤港澳大湾区的百富东方，则从2016年的18位上升到2018年的11位。

在行业最年轻的“80后”董事长杨涛带领下掀起园区创新青春风暴的东湖高新，以每年2名的节奏，从2016年的第9名，攀升至2018年的第5名，并荣膺“2018较具进取力企业”。与星洲股份一样，是仅有的两家囊获“30强榜单”“政府园区平台转型TOP10”和单项冠军的“大满贯选手”。

榜单名次下滑的企业包括亿达中国、招商蛇口、中电光谷、中集产城、天安数码城和中关村发展。

其中下滑幅度较大的是亿达中国，从2017年的第5名急速坠落至第19位。火花S-Park认为，在创始人孙荫环淡出之后，中民投看上去也变得意兴阑珊，这一年无论是重资产还是轻资产项目，都遭遇了“N年之痒”，各地口碑不尽人意，甚至有加大和重走房地产老路的迹象，这种“逆势而动”绝非佳兆，无论与国家政策、行业趋势，还是与火花S-Park所设定的评判标准而言都难以相符。

招商蛇口、中集产城和天安数码城，同为国资背景和同在深圳区域，是从2016年到2018年榜单排位连续下滑的三家企业。

连续下滑15位的中集产城，和连续下滑12位的招商蛇口，都属于“打烂一把好牌”的典型，同为国资光环、千亿平台和产业资源加持，但最终的产业园区却完全名不副实，令人遗憾。

至于天安数码城，自2015年之后再次遭遇了掌门人出走另立门户的尴尬，看起来颓势难以挽回：顶层设计的崩溃、模式复制的失败、精英骨干的离散、二级园区的式微、创新业务的迷茫......种种问题，如蛆附骨，深入肌髓，避无可避。

相比于去年的榜单，今年榜单的“大换血”依然非常显著，一批新晋势力让业界再度刷新眼球。温州置信集团、中国南山集团、成都双流兴城、东实集团、传化科技城、深投控都是在行业内异军突起的潜力股，进入榜单也属实至名归。

尤其是温州置信集团，是本次榜单中少有一个从传统房企转型而来的产业地产商。火花S-Park认为其深耕中小企业活跃和制造业发达的江浙区域、老板冲到排名前列线并对行业充满敬畏和谦卑而又善于学习、制造业股东背景以及务实开放的温商基因等特点，非常有利于向产业地产的转型。

被剔除榜单的则包括浦东软件园、星河控股、中德联合集团、启迪控股和万科集团。尤其是万科，转型产业地产的路上一直非常纠结和艰难，今年在郁亮“活下去”和“五不做”的要求下，其产城板块命运已然岌岌可危。

2018火花S-Park产业地产30强榜单详细解读