温州最近出让的地块,容积率越来越高,有哪些利弊?

今年以来，市区大部分地块均出现3.0及以上的高容积率，较往年大大提升。高容积率有利于提高土地利用率、抑制“高低配”、拓展面积，城市重点区域设置超高层建筑有利于提升城市形象。然而，高容积率也减少了楼市产品的丰富性，仍需因地制宜。

高容积率地块频出

日前，“旭辉”获得温州市滨江商务区桃花岛片区T05-14a地块，该地块容积率达3.4，属于相对较高的容积率。同时，正在挂牌的温州市瓯海中心单元北片28-C-01地块，近期也将地块容积率从2.5上调至2.9。而今年以来，市区出让的高容积率地块比比皆是，低容积率不断减少。

据省土地使用权网上交易系统的信息显示，在市区今年以来出让的商住、住宅地块中，大部分地块容积率均在2.8-3.7之间，而其中绝大部分地块突破3.0，这在往年非常少见。而这些地块，建筑高度往往控制在100米以内，从而带来较高的建筑密度。其中，一些沿江、沿河地块，不需要为周边建筑预留楼间距，从而容积率不断走高。

老港区地块效果图。

一些含超高层建筑的综合地块，则容积率更高，如老港区二期地块容积率达5.5，瓯海中心区组合地块容积率达4.76，林村地块容积率达3.9。像这样超高容积率地块连续出让的现象，此前几乎从未出现过。

少数容积率低于2.8的商住、住宅地块，往往位于三垟湿地、七都岛、龙湾中心区等地，往往受生态环境、机场净空区等影响，从而限制建筑高度，以及降低容积率。当然，也有个别位于市中心的地块，容积率较低，从而引发房企激烈争夺。

抑制“高低配”树形象

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，多层住宅为0.8-1.2，小高层住宅为1.5-2.0，中高层住宅为1.8-2.5，高层住宅为2.4-4.5。

2015年前后，市区七都岛、中央绿轴区域、湿地板块等地出让了一些地块，容积率往往在1.8-2.5，与当前多数地块相比，要低不少。在这些地块中，大部分打造成“高低配”住宅，也有一部分打造为“剃平头”的小高层、中高层住宅。其中，“高低配”通过高层住宅“跑量”带动销售，从而以“洋房”获取更多利润空间，成为许多开发商热衷的做法，但两者过于悬殊的高度差对城市天际线带来一些破坏，并在同一小区设置不同类型的住房，留下一些潜在矛盾。

高低配。

近两年，为抑制“高低配”做法，市区出让地块往往设置住宅较低建筑高度。同时，为提升城市形象，在瓯江沿岸、瓯海大道沿线等城市重要形象区域，设置超高层建筑。在此情况下，地块容积率不断提升。

产品多样性受限制

在容积率提升后，土地利用率得以大大提升，新盘的开发强度明显加大。

在近期市区亮相的各大新盘中，“高低配”、纯小高层住宅几乎绝迹，普遍以30余层的纯高层小区出现。即使在七都岛这样主打中低密度的区域，近期亮相的华润·金悦澜湾2.4的容积率虽较市区绝大多数新盘都要低一些，但比起七都岛前些年多数楼盘在1.8-2.2的容积率，仍高出不少。同时，在瓯江沿岸、瓯海大道沿线等地，超高层住宅也越来越多。

高容积率住宅。

近期正在看房的市民章先生表示，最近看了几个楼盘，几乎都是密密麻麻的高层建筑，如“水泥森林”一般，感觉舒适度有限，要买必须买高楼层。记者从市住建局商品房网上销售系统了解到，在近期市区开盘的高层住宅新盘中，许多新盘的楼层相对较低的房源的销售情况，确实不如高楼层区域房源，在高端新盘中尤为明显。

事实上，前些年的楼盘往往存在拓展面积，经过二次改造，其实际容积率要远远高于地块出让时的容积率。如今，在高容积率的情况下，结合建筑高度、绿化率等要素，拓展面积的空间也大大减少。

业内人士称，今后地块出让时，应根据地块所在区域的实际情况进行设置，城市重要形象区域可设置一些高容积率的超高层项目，而山边、河边、岛屿等建议适当降低容积率，控制建筑高度，与周边环境相协调，并丰富楼市产品。

来源：温州商报