北京加强商品房预售资金监管:挪用造成项目烂尾的可移送公安

11月4日，北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称：“《办法》”），向公众征求意见。

商品房预售资金是指，商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金应全部存入专用账户。

北京市住建委相关负责人表示：新修订的《办法》主要包括：总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”。

北京市住建委表示，去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，在总结梳理近年来预售资金监管实践经验的基础上，会同北京银保监局、人行营管部对现行政策进行了修订，形成了新的预售资金监督管理办法。

监管银行实行招标制，两年考核一次

北京市商品房预售资金的监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。《办法》明确了商业银行的监管责任，即商业银行在各主管部门监督指导下，开展预售资金监管工作，承担监管主体责任。

设定监管银行从业方式，不合格将被淘汰。北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。

文件称，将以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行，并按前述程序相应增加监管银行。

申请商品房预售许可前，房地产开发企业应在中标银行范围内选择专用账户的开户银行(以下简称“监管银行”)，与监管银行签订预售资金监管协议，并按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。

公众可查询各监管账户总额

为提高资金使用效率，现金保函可抵扣监管额度。《办法》提出，房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期，项目可不进行预售资金监管。

预售资金监管协议示范文本、现金保函示范文本由市住房城乡建设委、人行营管部、北京银保监局共同制定。

北京市将向属地住建房管部门赋权，《办法》规定：在项目重点监管额度每平方米不得低于5000元限值的基础上，各区可根据开发企业“三线四档”管理，综合企业信用水平、经营状况、交付条件等因素确定各项目重点监管额度。

充分发挥购房人社会监督作用。《办法》提出：购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查询账户的出入账信息和余额。社会公众可查询各监管账户总额。

购房者可推算账户余额

资金提取规则更加明晰，购房者和公众可根据工程节点，推算预售监管账户里的资金余额，从而知晓账户余额是否异常。

《办法》提出，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。

项目拟预售楼栋中较高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中较高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一” “建设层数达三分之二”节点。

房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

同时，区住房城乡建设主管部门应核定各节点用款额度。核定保障性住房项目重点监管额度及各节点用款额度时，应考虑其建设和销售特点。

房企发生质量事故，或会被暂停支付资金

为防止房企伪造提取节点资料信息，套取监管资金，北京市明确了申请预售资金的流程和材料；并要求属地城乡建设主管部门现场查勘证明或北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量风险分级管控平台记录的工程进度。

监管银行收到开发企业用款申请后，应对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，监管银行应在商品房预售资金监管系统中上传相关材料,2个工作日内拨付资金。不符合资金使用条件的，应一次性告知开发企业存在的问题，并在本市商品房预售资金监管系统中进行记录。

开发企业对监管银行不支付资金存在异议的，可向区住房城乡建设主管部门或北京银保监局提出异议申请。

预售项目发生质量事故的；预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；房企存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险的等，如房企存在上述问题，市、区住房城乡建设主管部门可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取，督促房地产开发企业尽快改正，并会同银保监部门监督专用账户内资金使用。

《办法》新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向区住房城乡建设主管部门提出书面用款申请，经区住房城乡建设主管部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。

明确监管责任

《办法》细化了监管银行履行主体责任的具体内容：落实预售资金监管方案、落实专人负责制、完善内部审批制度、配合定期核查制度执行情况。

北京市同时明确了市住房城乡建设委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

《办法》，提出了监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结或法律规定的其他保全措施时，应在3个工作日内，书面告知属地主管部门。

开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售资金应及时足额返还；造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接；构成犯罪的，依法追究刑事责任有关内容。 

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