房哥验房:最全图文解析验房流程,看完雍华园的案例就明白了

大家好，我房哥

话说每次一到新楼盘交付，哥总会接到好多验房电话，来咨询验房的业主大多会问这些问题：

房哥啊，你们验房都有些什么服务啊？验房漏水会验吗？怎么验啊?

哥一个个解释过来口水都讲干了，业主也不一定能理解。刚好这两天雍华园交付了，索性乘着这次机会，哥给大家好好介绍介绍哥的毛坯房验房的流程。

这次验收的是雍华园一套89平米的房子。

墙地面验收1检测空鼓数量

检测墙面和卫生间地面空鼓

空鼓的检测是验房过程中最费时费力的。流程和原理倒是很简单，拿空鼓锤把墙面逐步敲过来，发现响声不实之处，标出空鼓。只不过验房师经验足、效率高，能更快更准确地找出空鼓数量。

空鼓不及时整改，时间久了可能会开裂剥落，影响抹灰和贴砖质量。

规范要求空鼓面积不应大于400cm²，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

验收结果

雍华园89方的房子，一共验出墙面空鼓13个，卫生间地面空鼓1个，数量算比较少的，墙面抹灰情况良好。一般来讲一百平的房子，空鼓30个以内算正常。

2测量墙面平整度和垂直度

平整度检测

垂直度检测

根据靠尺上的读数来检测垂直度

按照规范，墙身平整度和垂直度的允许偏差为4mm。（上图中正好为4mm偏差，符合要求）

验收结果

一共有8处不平整，情况良好。

3测地顶面的极差

地顶面极差需要用红外线测距仪测量。每个房间测5个点，计算极差。

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地顶面的极差可以反映出楼层施工的平整度，规范要求极差在20mm以内。

红外线测距仪还可以为业主提供房间净高尺寸。如雍华园这套房，客厅测出的净高为2.743米，加上楼板厚度0.15米（包括抹灰和保温层），则估算层高约为2.9米，与业主合同上的标注相同。

如果地顶面极差超过20mm，则要用红外线水平仪进行复测。

就是这个家伙↓

之所以地顶面的极差要在20mm，是因为地面和顶面的误差各要10mm以内。所以如果地顶面的极差合计超过20mm，就要分别测顶面、地面的极差，确定究竟是哪个部位发生的偏差。

顶面极差测量↓

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用卷尺量出顶面到水平面的距离，每面墙测两个点，如两个读数差超过10mm，则说明问题出在顶面平整度上。

地面测量同理。

验收结果

此次地顶面极差均为20mm以内。层高2.9米符合合同规定。

4阴阳角测量

测阴阳角用的工具较多：

可用直角尺检测

也可用红外线水平仪

只要阴阳角处出现偏差，就会和垂直的光线渐行渐远。

像这样：

测量结果

此次检测出一处洞口的阳角不垂直。

部分门洞阳角不垂直会影响门套的安装，以及安装后门的密闭性。

6其他特殊情况

裂缝

爆灰

漏筋

碰到这些情况，要具体情况具体分析：

比如墙地面上的裂缝有垂直型开裂，有的是沿墙面成45度开裂，有的是梁板交界处开裂……

验房师会根据这些裂缝、漏筋现象的不同特征，来判断是否影响到装修进行或结构安全。这这会涉及一些装修经验和专业知识的。

不过雍华园倒是没碰到这些问题

验收结果

没有发现任何裂缝、漏筋。

门窗检测

验房师还要检测毛坯房里所有的门窗。

玻璃检测

检测的内容包括：

1.检查密封条、密封胶是否破损、脱胶。事关门窗防水密闭性。

2.检查门窗开合是否顺畅。

3.检测门窗上是否有破损，有则需要修补。

4.检测外墙玻璃是否为钢化玻璃。

检测结果：

入户门密封条脱落

推门门框变形

有一扇窗户，验房师怎么也打不开。找了半天原因，发现问题出在这个黑色的玩意身上……

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这个黑黑的是工程胶，原本是抹在外墙部位固定建材的。工人竟然涂在窗扇上，把窗户都黏住了。也太随性了吧！

防水检测1检测墙地面渗漏

下雨天后验房，是检查防水的较佳时间。

以前在其他楼盘里验房，出现过渗水的情况：

碰巧这两天温州下了一场寒潮暴雨。

但雍华园的房间里竟一滴水渍都见不到，外墙防水性还是不错的。

2检测地漏

检测地漏的方法很简单，找根水管往地漏里灌些水，观察是否排水通畅。

有的地漏被砂浆抹上了，一般人都看不出来这下面埋了地漏。

3闭水试验

卫生间要做闭水试验，检查卫生间地面是否会漏水。

把塑料袋装满水，堵住地漏。蓄水24小时后，业主可去楼下住户家，查看看顶板是否漏水。

验收结果

雍华园外墙防水良好，大雨后没有渗水。

但地漏问题较多，一个地漏排水不畅，一个地漏被砂浆盖住了。业主们交房的时候要好好检查下自家地漏。

电路验收1插座、开关接线检测

用专业设备检测开关是否接零、接地。

2智能门禁功能检测

智能门禁要检测其呼叫、可视线路是否通畅。

在智能门禁上把每个功能试一遍，能正常使用即可。

华润悦府的门禁系统

验收结果：

雍华园的业主称房开只有办完交付手续，再去电力局开户，才能通电。同时可视门禁没有安装。所以验房师无法检测这两个项目。

按照合同，开发商在交付之前必须要具备通电的。

如果开发商找理由在业主交付之前不给通电，是要承担违约责任的啊！

3检查多媒体集线箱

查看集线箱的线路是否正确。

4检测卫生间等电位联结箱

等电位的作用是防止卫生间因电位差超过安全电压产生的电击伤害的装置。

打开等电位箱，检查扁铁是否存在，接地线是否连接。若缺少扁铁或接地线，则不具备等电位功能，这个问题对高楼层的防雷尤为重要。

验收结果

雍景园多媒体集线箱、等电位联结箱功能正常。

测量墙体中心线1测量室内墙体净间距

用红外线测距仪测出墙体间的净间距，按照规范两个点的极差不能超过20mm。小的误差可以后期抹灰来找平。

红外线测距仪可以轻松量出的墙体间净距，也省去了业主后期装修，拿卷尺拉来拉去的麻烦。

2核对墙体中心线尺寸

墙体间净距+墙体宽度（一般为0.24m）=墙体中心线间距。

将算出的墙体中心线间距和合同平面图对照，查看尺寸是否一致。

由于室内经过二次改造，以及算量工具的限制，验房师无法测出室内的使用面积，但业主可以根据实测的墙体中心线间距与合同平面图的差异，来推断面积误差。尺寸对的上，面积肯定对的上。

检测结果

墙体间净距极差均在20mm以内，符合要求。

雍华园合同的平面图中，没有标出房间尺寸，只有面积量。因此无法核对尺寸。

其他部位检测1止逆阀检测

厨房烟管处要检查止逆阀有无脱落，开合是否正常，一般止逆阀管道不会堵塞。

验收结果

雍华园止逆阀正常，无脱落。

2噪音检测

根据《GB 3096-2008》《声环境质量标准》，住宅室内噪音的分贝标准归为1类：白天不能超过55分贝，夜间不超过45分贝。

一般来讲，靠近交通主干道（如瓯海大道）的一些楼要进行噪音检测以外，普通楼盘不太需要这一项检测。

检测结果

分贝检测仪显示47.4。小于55分贝，无噪音。

水、电表读数

抄写水表和电表的读数，以免交房后把之前水电的费用算在业主身上。

验收情况

水电表箱的钥匙不在，因此无法读数，业主之后可以补上。

雍华园的业主家还安装了煤气表，其他楼盘里似乎都是业主后期自行安装的，这给业主省了几百块。

验收情况

煤气表示数00000842m³。

出具完备的检测报告

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业主把验房报告单给房开，要求房开按照报告单整改。

房哥会持续关注开发商的整改情况，如果发现房开拒不整改，哥会毫不留情地曝光，让他上黑榜。但如果房开积极整改的，也欢迎业主告诉哥，哥奖励一朵小红花。

除了上述验房操作以外，业主们还可以向验房师咨询一些装修注意事项等问题，验房师会根据具体情况作出分析解答。

不过由于设备仪器、操作环境的限制，业主的某些要求是验房师暂时做不到的。

比如测楼板的厚度、测楼板混凝土的强度、钢筋的用量、面积的测量等。

针对这些还没接触到的项目，哥也会尽量完善补充，确保提供更好的服务给业主，让验房事业有更多的突破。大家有更好的建议也可以跟哥交流。

总体来看，雍华园的交付质量还是比较好的：

1.墙体施工质量非常好，大雨后墙体没有渗水痕迹，空鼓、不平整处较少。且没有漏筋、开裂。

2.门窗部位损坏较少，个别处有击痕、扭曲在所难免。但因为工程胶使用不当，导致窗户不能打开，这种错误实在太低级。

也存在令哥匪夷所思的地方：

按照合同约定，房子交付之前都要通水通电，否则不具备交付条件，开发商承担延迟交付的违约责任！而据业主所言，雍华园房开却要求业主办理交付手续之后，才给与通电。

最后来欣赏下雍华园的小区景观，和之前的雍景园相比有很大进步---

堆坡和垂直绿化体系---

在细节搭配上还是有些凌乱，乔木选形比较平庸---

环形车道、半人车分流---

总体来看，哥觉得雍华园此次交付情况还是相当不错的。从哥这一年多来的验房经历的总结来看，外来的开发商（比如万科、绿城、德信、华润等）普遍在建筑质量管控上要比温州本土的开发商好很多。