绿城中国:净利率逾5%创四年新高,投资宁波安全性高于杭州

3月22日，绿城中国（03900.HK）发布2020年度业绩，绿城中国董事局主席张亚东介绍，今年销售目标是3100亿元，新增货值3000亿元以上，有信心达成。对于行业，张亚东表示，房地产市场到了顶点，进入了相对稳定期，持续一段时间后整体规模将降低，预计2021年规模和去年基本持平，但内部结构发生很大变化。市场份额向头部集中，绿城份额将逐渐加大。

3100亿元的目标是保守的

期内，绿城中国实现销售额2892亿元，同比增加43%，完成全年目标的116%。其中，代建业务实现销售收入745亿元，较去年同期增长12.2%。

其中，绿城集团以“绿城”品牌销售的代建管理项目实现销售面积约560万平方米，实现销售额745亿元。绿城集团自投项目实现销售面积825万平方米，实现销售额2147亿元，同比增长59%；归属于绿城集团的权益金额约1194亿元，同比增长55%，权益占比55.61%；自投项目整体去化率71%，其中一二线城市去化率为72%。新增房源去化率约74%。对于3100亿元的销售目标，张亚东表示，这个目标定得比较保守，公司拥有可售货值4000多亿元，当年拿地转化为销售的至少三四百亿元。净利创四年新高，重返5%期内，该公司实现收入657.83亿元，较2019年的615.93亿元，增加6.8%。公司实现毛利155.73亿元，与2019年的毛利156.40亿元基本持平。收入、利润增加，但绿城中国的毛利率在下跌。

期内，该公司的毛利率为23.7%，较2019年的25.4%下降1.7个百分点。其中物业销售毛利率23.5%，较2019年的24.8%下降1.3个百分点，主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑。2020年，绿城中国净利润率为5.77%。期内，绿城中国实现利润57.63亿元，同比增加46.5%；股东应占利润37.96亿元，同比53.1%；股东应占核心净利润39.93亿元，同比下降7.91%，主要是毛利率下滑。澎湃新闻统计，过去五年，绿城中国净利率较高的为2016年的6.62%， 2017年为5.22%，2019年为4.03%，较低的为2018年底的1.65%。2020年的5.77%已经算是最近五年的第二高，但和同行比依然较低。

绿城中国执行总裁耿忠强表示，去年毛利率23.7%和2019年比下降1.7%。其中，物业销售的毛利率23.5%，下降1.3%，主要是受限价的影响，公司的品牌溢价不能体现，以前有土地红利的项目在逐步减少。全口径已售未结的销售额2532亿元，权益部分1383亿元，整体毛利为20%左右。

投资宁波的安全性高于杭州

对于“集中供地”，绿城中国行政总裁郭佳峰表示，该政策的初衷是提高土地市场信息的透明度，稳定公众预期，降低土地市场竞拍的热度，引导市场回归理性。对绿城中国的影响，郭佳峰称，短期看，会对投资工作带来变数，尤其是资金安排、投资布局节奏、阶段性的工作。公司也会关注其他区域的机会，公司的资金成本低，会在财务成本上有些优势，集中拍地时需要拿出大量保证金，公司成本更低。郭佳峰表示，东部沿海发展好的城市，土地竞争异常激烈，土地价格相比去年有一定程度上涨。为防范投资系统性风险，公司投资策略调整，优选价格确定、销售好、回款快、安全性好的城市。

现阶段，公司加大了对杭州和宁波的投入力度，平均利润不高，确定性和安全性是高的，风险和收益是匹配的。去年公司在杭州拿地不是很多，公司将有限的资金投到效能更高的区域，去年下半年以来市场发生变化，项目获取的利润率呈下降态势，去年底和今年初，公司对杭州和宁波两个城市的人口、土地等情况做了分析，（投资）宁波的某些安全性高于杭州，虽然两个利润不高，但实现度、安全性好。公告显示，2020年，绿城中国在41个城市新增85个项目，合计建筑面积2041万平方米，新增货值约3288亿元。其中，权益货值约1885亿元，权益占比57.33%。绿城中国介绍，期内新增货值当中近15%实现当年销售转化，同比提升11个百分点。同时，公司通过收并购、城市更新等非公开市场渠道获取项目25个，预计货值1326亿元，占总新增货值40%。

截至2020年底，绿城中国共有土地储备项目194个（包括在建及待建），总建筑面积约5079万平方米，其中权益总建筑面积约为2924万平方米；总可售面积约为3368万平方米，权益可售面积约为1922万平方米。一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

2023年“三道红线”全部绿档

对于“三道红线”政策，耿忠强表示，这是为了精准调控房企融资规模，特别是增量部分，改变房企依赖通过发债进行发展的路径；长远看，可以降低行业的杠杆，防范系统风险，是房地产长效机制的一部分，有利于行业持续长远地发展。耿忠强介绍，“三道红线”指标中，剔除预售款后的资产负债率为71%，主要是因为公司自有资金少，指标优化有难度，但形势向好；公司的净负债率和现金短债比已经达标为绿色档。整体目标是到2023年全部进入绿档。

公告显示，截至2020年底，公司拥有流动负债2382.14亿元，合约负债1127.97亿元；拥有银行存款及现金（包括抵押银行存款）为652.03亿元，净资产负债率63.8%，总借贷加权平均利息成本为4.9%，较2019年的5.3%下降40个基点。对于公司约200亿元的永续债，耿忠强表示，永续债是一把双刃剑，要支付成本，认可侵蚀公司利润的说法；但是2020年公司永续债境内的利率6.07%，全年利率水平约7.12%，这个利率水平不算低也不算高。到期后，将不再继续了。截至3月23日收盘，绿城中国收于10.38港元/股，跌幅12.48%。