开发商对《认购协议》构成违约,购房人能否要求房屋涨价损失

开发商在和购房人签订《认购协议》后，由于房屋市场价格上涨，拒不和购房人按《认购协议》的约定签订《商品房买卖合同》，开发商构成违约。购房人在解除《认购协议》时，能否要求开发商赔偿房屋涨价损失呢？

业主维权律师赵成认为，在开发商拒不按《认购协议》和购房人签订《商品房买卖合同》时，购房人只能要求开发商承担《认购协议》的违约责任或赔偿信赖利益损失，但不能要求开发商赔偿房屋涨价损失。

《认购协议》的履行只是发生签订本约合同的行为，签订《认购协议》本身并没有任何交易发生，没有形成任何经济利益，没有签订《商品房买卖合同》只是丧失了一次订立合同的机会。签订合同后才会发生交易，才会产生履行后的经济利益，包括可得利益。房屋涨价损失属于可得利益损失，在合同签订后才会发生。因此，预约合同没有可得利益损失，只有本约合同才会存在可得利益。

让我们看一下全国各地法院的司法解释规定。

1、北京市高院规定：因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

2、福建省高院规定：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失?

答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持。

3、湖北省高院规定：预约合同的违约赔偿范围应相当于守约方因对方违约所受的损失和所失的利益。其中，所受的损失包括缔约费用、准备履行支付的费用、已付金钱的利息等。所失利益主要指丧失其他订约机会的损害。除非当事人有约定，可得利益损失一般不予保护。

4、广东省高院规定：预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。

5、杭州市中院规定：因一方违约行为而无法达成本约，对于未达成本约所产生的预期利益损失，即房屋交易的价差，则一般情形下不属于赔偿范围。

6、温州市中院规定：因出卖人的原因致使商品房买卖合同未能订立，买受人请求双倍返还定金后，还可就其信赖利益的损失要求赔偿。但买受人要求赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。

可见，全国各地法院都规定，开发商对《认购协议》的违约责任，只包括定金罚则和信赖利益损失，而不包括作为可得利益损失的房屋涨价损失。