360°分析:时代滨江上品产品不错,但浪费“1个多亿”,相关部门是否该反思?

温州房哥 2019-08-23 21:01:36
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原标题:360°分析:时代滨江上品产品不错,但浪费“1个多亿”,相关部门是否该反思?

导读:本周日(25日),鹿城区滨江商务区的时代·滨江上品(备案名:揽悦园)362套住宅将迎来开盘。

滨江上品的户型设计有其独到之处,但顶尖豪宅1000元/㎡的装修标准,无疑是钻政策的空子,可能会造成资源的更大浪费。

下面就一起来看看。

来源丨温州房哥

主笔丨房哥/麦田夫斯基

编辑丨Lily

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本次预售住宅1幢、2幢、3幢、8幢,共计建筑面积56756.12㎡,住宅362套。

▲楼栋分布图。黄色圈为此次开盘楼栋

需要提醒购房者的是,本项目由于有多个超高层建筑,因此建设周期较长一些,竣工时间稍稍靠晚。

根据房管网显示,项目预计于2021年4月前主体结构结顶,2023年4月前竣工。

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时代·滨江上品位于温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口。

▲区位图。图/微信公众号“时代滨江上品”

项目北侧为瓯江路和瓯江;

东侧为在建酒店(约20米处)、规划道路(上涂路)以及老港区二期地块(包含330米超高层、17万方住宅、10万方以上万象系商业综合体等);

西南侧约40米为建筑高度100米以内在建安置房。西南侧约800米有寺庙;

东南侧约600米处为交运石油杨府山加油站,东南侧约1000米有道观;

西侧为府东路、规划道路(杨府山西路)、蒲州河和水闸(项目以西约150米处)。

▲老港区周边规划。图/规划在线

▲地块周边情况,图/房哥VR地图

时代·滨江上品所在的老港区地块可以说是市区瓯江沿线最后一块沿江宝地,同时也属于城市中轴线的北段。周边坐落沿江防洪堤景观带公园、上陡门浦公园、杨府山公园,与金融集聚区、CBD中心毗邻,区位优势比较明显!

►上陡门浦公园及城市中轴线北段。图/温州日报

按照相关规划,老港区地块主要以商业服务业和二类住宅为主。地块内设置了330米超高层建筑,和多幢130-150米超高层住宅,并将设置15班幼儿园1处、菜市场1处。

本次开盘的住宅分布于下图上涂路左侧两地块。

►地块总平图(仅供设计意向性参考)。图/浙江省土拍网上交易系统

▲老港区地块控规。/温州市自然资源与规划局

老港区二期地块(位于本次开盘项目以东)将建设330米超高层(包含星级酒店、写字楼等业态)、10万方以上万象系高端综合体(定位预计超华润温州万象城)等,可以说是较好地弥补了周边商业等配套暂时性欠缺的缺点。

▲商业综合体示意图。/浙江省土地使用权网上交易系统

长按识别下方二维码,可查看房哥团队自主开发的时代·滨江上品VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

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布局和日照

时代滨江上品本次开盘的03-01-02地块(下图北侧地块)和03-01-06地块(下图南侧地块)中间有一条18米的市政道路(悦江路)分隔,小区楼栋采取阵列式布局,建筑立面是大玻璃面加局部铝板,档次较高。楼栋之间的风雨连廊是设计亮点,丰富了业主的慢行生活体验。

▲时代·滨江上品本次开盘地块总平图

从楼间距来看,南北间距基本都是卡在设计规范的下限,空间感会比较压抑,整体日照质量也会受到较大影响。

▲上图楼间距为概数,可能与实际有误差,以实际和售楼处口径为准。单位:米。

日照关系

本次开盘的2#和3#南侧为江滨路,加上高层退让道路红线,预计与南侧楼间距在80米上下。单纯从日照考虑,保险起见,建议购房者优先选择12层以上房源。

1#南侧为大板楼2#,楼间距约65米,预计大寒日15层以下会被南侧高楼遮挡。

一线江景的8#南侧为点式布局高楼,横向间距较大,所以中低层日照质量相对会好于其他楼栋,但南北楼间距只有50多米,预计18层以下房源大寒日会受南侧高楼遮挡。

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户型分析

总的来说,非江景住宅方面,户型设计得不错,特别是公摊部分的面积控制。以133㎡上下的户型来看,同级别的金茂府,户均公摊比例大致在37-38㎡。

▲金茂府三期134方公摊。

同样是两梯两户,时代滨江上品户均公摊控制在31-32㎡,利用率较高,套内相当于多了6㎡。

▲时代滨江上品132方公摊。

这是为何呢?

来看看本期开盘的2#133方,主要是核心筒控制得比较好,电梯井+楼梯+合用前室+强弱电井等的配置布局较为合理。

(以下尺寸与实际可能存在误差,仅供参考,以实际和展厅销售口径为准。)

132方三房两厅两卫,从户型布局来看,应该是目前温州市场同类产品中户型最好的。▼

----零过道,加上公摊较小,整体户型空间尺寸明显好于其它产品,舒适度高;

----客餐厅一体的7米大横厅,显得比较气派,这在130方的面积段比较罕见;

----三个卧室尺度都不错,主卧走入式衣库+四件套卫生间,舒适好用。

户型的缺点也有,但瑕不掩瑜,一是厨房面宽只有2.3米,做U型台面局促了一点;二是玄关入户动线与餐厨动线交叉,洁污不分家。

139方四房两厅两卫,与132方布局类似,优缺点也差不多,但有一个明显的缺陷,就是主卧进深只有3.9米,做衣柜尺度都够呛,根本做不了走入式衣库,卫生间的门会只冲床,尿屎味与梦乡作伴。

165方,是139方的尺度放大版,避免了139方的毛病,且 尺度阔绰:

175方和190方大户型是一线江景房,为了江景视线的核心竞争力,牺牲了布局,过道多且狭长。

另外需要提醒的是,讲风水迷信的人忌讳卫生间居房子的中心位置,其逻辑是这样的:卫生间居九宫格的中宫,中宫是住宅的心脏位置和聚气点,这个位置被污水占据,自然大不吉利。

►190方江景户型

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装修标准不合理

时代滨江上品作为顶级豪宅之一,其装修标准却只有一个,而且是低的不能再低的1000元/㎡,这其中颇值得玩味。

一方面,则满足了土地招拍挂文件中的强制性要求:全装修标准不低于1000元/㎡;

另一方面,稍微有点脑袋的人一看就知道,顶级豪宅配置最差的装修意味着什么?这意味着日后入住会砸掉全部装修后重新装修。

这家温州起家的房地产企业,颇懂温州土豪的心思,也颇有温州人能钻空子的城市性格。

But,按照本次开盘两地块的预测绘住宅面积167024.92㎡。按照1000元/㎡的装修标准,这敲掉的就是1.67亿元!!!(当然开发商实际成本可能略小于这个数字)

而根据中央和省市城市工作会议精神和相关文件,住宅全装修的目的就在于落实适用、经济、绿色、美观的建筑方针,进一步提升建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保水平。那么,时代滨江上品的装标设置非但与实施住宅全装修的目标相悖,还造成了起码1个亿的额外资源浪费!

这也说明了我市行政主管部门在审查上的缺位。也许在规范强制性要求上没有任何问题,但一个顶级豪宅配置1000元/㎡的装标显然在合理性上是站不住脚的。相关部门明知这一装标设置不合理,明知这一标准与政策目标背道而驰,明知会在未来造成巨大资源浪费,却依然放行,是否应该反思一下?

这并不是孤例。行政主管部门在合理性上的审查欠缺已经造成了不少问题。以之前挖空天井偷面积为例,不少项目确实没有违反强制性要求,但从报建户型平面来看,明显存在不合理,因此引发了不少后续问题。如立体城临江庭和揽江阁就因为“偷面积”至今无法办理产权登记。

因此,建议行政主管部门在发现问题时,尽早封堵相关漏洞,防止类似问题发生,也以免造成更大浪费。

6

价格分析

备注:因本项目实行住宅全装修交付,价格备案未包括全装修单价。装修房交付标准:1000元/㎡,参加开盘,成功认购且签约的,赠送装修。

持《揽悦园》黑金卡客户,1#2#3#楼可享受房屋毛坯总价款6%优惠,8#可享受房屋毛坯总价款7%优惠。

另外,优惠方案中有个“黑金卡”的设置可以额外享受毛坯总价款6-7%的折扣优惠。这“黑金卡”到底是怎么回事呢?

“黑金卡”

据小道消息,“黑金卡”为3天内一次性付清总房款,即可享受额外的6%-7%优惠点。到房屋结顶,购房者办理按揭后,开发商将会把超过首付比例的购房款差额退还。

也就是说,办理按揭的购房者,给开发商垫付资金到结顶,可获6-7%的优惠。

如果真如小道消息所说,这种销售方法违法吗?这对购房者来说有什么风险呢?

房探小哥也请来了两位律师,来谈谈他们专业的看法。

律师观点:涉嫌违法,黑金卡支付存在风险

项建挺律师

浙江嘉瑞成律师事务所合伙人

温州市律协第五届青年律师之星

如果真如“小道消息”所说,根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定,商品房预售资金使用实行封闭式管理。开发商在预售阶段收取购房款后,应该专款专用,不能挪为它用。所谓“黑金卡”先付全款,在房屋结顶办理按揭后再退还部分款项的的付款模式,涉嫌违反相关规定,可能属于违法行为。

购房户按照此方式支付购房款,名义上已经支付全额购房款,但在结顶办理按揭后,却收回除首付款之外的房款,那么这部分除首付款之外已经支付的款项到底是属于何种性质款项,是属于借给房开公司的借款,还是购房款?就会产生争议。而对于款项定性的问题,将来可能系购房户维权的关键因素,如果定性为购房款,则购房户支付上述款项相对安全,如果定性为借款则属于普通债权,没有优先权。

因此,购房户以此种方式支付购房款存在一定程度的风险。

律师观点:购房款未全部进入监管账户,存在风险

王春美律师

浙江光正大律师事务所副主任

温州市律协常务理事 温州市律协建筑与房地产专委会副主任

如果真如“小道消息”所说,“黑金卡”的付款方式实际上是虚假的一次性付款,超过首付款的部分,我认为实际上是借款,优惠6%-7%的折扣应视为利息,还款期限是在按揭贷款办理完毕之后。

因为购房款未全部进入监管账户,资金的用途购房户无法掌握,还款期限截止后存在贷款无法清偿的风险。这样的话,对开发商而言还可能涉嫌非法吸收公众存款等犯罪。

当然,小道消息毕竟是小道消息。房探也相信,时代作为温州起家、义利并举的大企业是不会做这类涉嫌违法的事情。相信这种不实传闻会不攻自破。也希望开发商对类似不实传闻早做辟谣!

下面,再来说说时代滨江上品的价格。

总的来看,与金茂府、翡翠天地等楼盘相比,时代·滨江上品的非江景房源定价不算贵,但一线江景房价格还是贼高。近期高端购房者下手,除非目标特别确定(比如小户型产品难得),否则还是多加谨慎斟酌。原因有三:

房探简析

----买得起时代·滨江上品等房源的客群都是塔尖需求,客群基数本来就较小。

----高端豪宅不是一个特别好的投资/资产配置产品。纵观温州楼市,卖得火热的住宅产品要么是“炒概念”,要么是低总价,门槛较低。因为总价较高,且客群相对有限,就决定了高端豪宅变现能力较弱。因而,建议购房者自住需求的考虑。

----目前,在售和待售的豪宅产品太多了!在售的有万科·翡翠天地、金茂府尾盘、大发·都会道1号、多弗绿城·翠湖里等,待售的有绿城·凤起玉鸣、滨江中梁·鹿城壹号、碧桂园滨江壹号(洪殿项目)、金茂九山湖项目、新希望·玉锦麟(中央涂项目)、大发垟儿项目等。

由此可见,土豪的选择余地还有很大啊!未来高端市场还是会承受较大压力。

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选房注意事项

下面结合各单元的折前均价,来说说如何选择有性价比的房源:

----首先看一线江景的8#,东边套比中间套贵3000元/㎡,西边套比中间套更是足足贵了5000元/㎡,差价如此之大,主要是因为在户型设计上,边套是270°江景视野而中间套是180°江景视野,其中西边套视野最好。

180°还是270°,值不值这个价,不同土豪心中有各自偏好,我等小民不敢妄自揣度。

但是可以提醒土豪的是,面对壮阔视线,高度越高,感觉越好。而开发商在定价上,19楼以上单价几乎一致,所以选房当然从最高开始。

----再来看2#的132方户型,四朝南完全南北通风采光,东西边套和中间套各方面条件完全一致,但定价上东边套比中间套贵了1700元/㎡,购房者根本没必要花这个冤枉钱,当然优先选择中间套。

不独2#,其它 1、3#定价也同样存在类似问题,购房者可参考上述原则进行选择。

好了,今天就说到这!

W Z F G · C H I N A

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