业绩解读 | 万科:财务结构优秀,积极发展多元业务

近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策，房地产行业正在发生深刻变局。万科坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期较大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。其2021上半年销售金额3544.2亿元，同比增长10.6%；营收1671.1亿元，同比增长14.2%。

销售：销售额达3544.2亿元，同比增长10.6%

图：2017-2021年上半年万科销售额及同比增长率情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

2021年上半年，万科销售额达3544.2亿元，同比增长10.6%。2017年，万科销售额首次突破5000亿元大关，同时销售额增长率达到峰值45.3%。2020年在疫情肆虐全球的背景下，万科销售额逆势提升，2020年末销售额突破7000亿，达到7041.4亿元，销售额增长率也恢复到两位数，达到11.6%。2021上半年，万科销售额达3544.2亿元，同比上升10.6%，合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%。销售金额目标完成率达44.9%。

图：2021年上半年万科销售区域占比

销售业绩主要来自南方、上海以及北方区域，其中上海仍是较大销售贡献区域。从各区域的销售额来看，南方、上海、北方、中西部、西北、其他区域的销售额占比分别为20.4%、37.3%、21.0%、15.4%、4.5%以及1.4%。其中上海区域仍为较高占比，南方、上海以及北方区域总和占比接近8成。从同比增速来看，其中北方区域占比同比大增13.4%，南方区域同比小增3.2%，上海区域同比下降5.3%。而西北区域是拆出的新区域，表明万科看好和重视西北区域的市场潜力。

财务：营收增长14.2%，持续符合“三道红线标准”

图：2019-2021年上半年万科营业收入和净利润情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

营业收入保持增长，净利润有所下滑。2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，净利润161.7亿元，同比下降13.2%，增收不增利现象明显。净利率为9.7%，盈利能力较上年同期略有减弱。其中归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。万科净利润下跌原因主要由于销售规模增长有限、毛利率下降稍快以及转型业务带来的相关影响；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

图：2018-2021年上半年万科负债情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

财务结构稳定，持续符合“三道红线”指标。2021年上半年，万科的资产负债率为81.4%，与年初基本保持一致；净负债率为20.2%，较年初略升2.1个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为69.7%，较年初下降2.1个百分点；现金短债比为1.67，万科于2021年一季度首次“三道红线”各项指标达标，截至2021年6月末，万科财务结构表现持续优秀，依旧属于“绿档”企业。在手资金方面，万科持有的现金及银行存款达1952.2亿元，与年初基本保持一致，是短期负债的2.3倍。

有息负债主要以中长期负债为主。截至2021年6月末，万科有息负债金额为2687.1亿元，较年初增加101.9亿元，占总资产比例为13.7%；其中有息负债主要以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计843.0亿元，占比为31.4%。一年以上有息负债1844.1亿元，占比为68.6%。分融资对象来看，银行借款占比为55.8%，应付债券占比为22.9%，其他借款占比为21.3%。分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比42.0%，浮动利率负债占比58.0%。有抵押的有息负债36.6亿元，占总体有息负债的1.4%。分境内境外来看，境内负债占比74.6%，境外负债占比25.4%。人民币负债占比75.4%，外币负债占比24.6%。

信用评级处于行业先进地位。截至2021年6月31日，国际评级机构标普、穆迪以及惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”以及“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信维持万科“AAA”信用评级，评级展望稳定。

上半年万科主要通过公司债进行融资，融资成本处在行业低位。2021年上半年，万科共发行两期公司债，排名前列期融资规模为30亿元，期限为3-7年，利率为3.39-3.98%；第二期融资规模为15.66亿元，期限为5-7年，利率为3.40-3.70%。中期票据共发行一笔，规模为20亿元，期限为3年，利率3.52%。其融资成本处在行业低位。

投资：理性投资，保障投资质量

图：2020年上半年、2021年上半年万科新增土储情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

拿地金额、拿地面积同比上涨超过100%。2021上半年，万科坚持通量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1,505.9万平方米，权益规划建筑面积1,101.4万平方米，同比大增118.3%。项目总地价1,126.3亿元，均价为7,480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元，同比大增175.9%。截至2021年6月31日，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16,065.9万平方米。其中在建项目总建筑面积约11,283.3万平方米，权益建筑面积约6,738.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4,782.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,043.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平方米。

图：2021上半年万科新增项目权益建筑面积前十城市

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

聚焦一二线城市。2021年上半年，按权益建筑面积计算，位于一二线城市的新增土地储备占比为89.3%。前十大城市为沈阳、长春、天津、西安、金华、兰州、郑州、南京、成都以及东莞。

业务：积极拓展多元业务，租赁及物业服务表现亮眼

非开发业务经营能力不断提升。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务，长租公寓、万物云业务表现亮眼。

其中，租赁住宅业务2021上半年营收13.19亿元，同比增长25.6%。截至2021年6月末，万科租赁住宅业务已经布局33个城市，累计开业14.8万间，24城市占率为前三，规模处在行业先进地位，已开业项目整体间天出租率达95%。其累计服务客户数超过51万，综合NPS达到85%，续租率为58%。

万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。截至2021年6月末，万科“社区空间服务”进入105个城市，服务3490个项目；“商企空间服务”服务超50家头部互联网科技企业和独角兽企业；“城市空间服务”覆盖21个城市，累计获取31个项目。同时搭建的武汉数字远程运营中心，远程运营助力超2000个在管项目前端经营。

商业开发与运营总体收入稳中有升，上半年营收36.29亿元，同比增长19.0%。截至2021年6月末，万科商业累计开业经营面积988.8万平方米，开业3年以上项目出租率93.9%，营收前十项目平均出租率达98.5%；其印力会员数近1200万，并推出了与年轻消费者交互的“印唰厂”创意厂牌。

物流仓储上半年营收13.4亿元，同比增长64%。截至2021年6月末，万科物流仓储业务已经覆盖44个城市，累计开业项目建面797万平方米，规划中和在建的物流仓储面积352万平方米。

结语

疫情之后，房地产市场分化日益明显，万科坚守财务纪律是发展的底线和基础，严控财务结构，实施稳健的融资策略，投资方面量入为出，关注投资的质量效益。同时加快从地产开发为主向不动产开发、经营、服务并重的转型，在各业务巩固提升基本盘，在已有赛道建立先进的竞争优势。在未来日益激烈的竞争中，万科持续保持优秀和强劲的竞争力。

文章来源：中指研究院