高杠杆买房恐难再现

2016房地产市场，“精彩”二字亦未能尽诉。并购案狼烟四起，宝万之争悬而未决；今年前三季度，重点城市量价齐升，导致房价过快上涨，这期间，过度金融化与高杠杆投资购房已经到了少有的高度，据相关机构数据，住户中长期贷款对信贷的占比一度突破100%，也就是说信贷资源几乎全线流向楼市，由此引发下半年的两次调控，尤其是国庆前后，全国23城连发楼市调控，对过快上涨的房价来了一个“急刹车”——每次严厉调控之后，市场总会陷入冰点(尽管目前量价齐跌还未呈现明显状况)。但谁都知道，这只是一个周期而已。

那么，2017年的房地产市场将会呈现怎样的发展趋势？热点城市的房价是涨是跌？调控是否已达到目标，将加码还是渐行渐远？

风险预警：2017楼市需降温

经济学家们对未来的房地产市场充满担忧。

经济学者马光远在其公众号“光远看经济”中表述了对房地产未来发展的担忧与预警。马光远指出，房地产市场化18年来，行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题、杠杆的问题、制度建设的问题、市场信息混乱的问题，仍然处在极其野蛮的阶段，而制度建设层面的滞后，也使得这个行业的风险丛生。马光远发出预警：房地产风险是2017年中国经济面临的较大挑战之一。

在马光远看来，中国房地产目前较大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高)，较大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆，会导致市场情绪的不理性，导致价格的暴涨暴跌。

过度的金融化使得住房的基本功能异化，住房偏离了“居住”的基本功能，而沦为资本追逐的投资工具。居民大量的财富过度集中在房地产领域，一旦出现调整，大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层非常清楚，再如果打左灯右转，很有可能车毁人亡，这是一个太危险的选项，市场的降温是必然的。

“我坚持过去的判断：2017年无论是销量，还是价格，都会出现真正的调整。”马光远说。

国家信息中心首席经济师范剑平在最近也曾公开指出，当下的房地产市场中例如投机炒作、违规使用金融高杠杆之类行为太多，而未来不同产业结构和人口构成的城市将形成严重分化的市场。在他看来，2017年房地产正常基调是在政策上一方面要保障人民居住功能的满足，另一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作。在这个基础上，挤出泡沫，把更多房子留给首套置业的人，是政策中最重要的导向。

范剑平指出，对于复杂的房地产走势，应该跳出房地产看房地产，从产业结构升级和城市化中人口的流向来看，未来房地产走向既不会全面暴涨，也不会全面暴跌，未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下，会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市，调整压力会非常大。不管是房地产开发商，还是个人投资者，认清这样的大势，把资金投到应该去的地方，市场规律性的东西可能比政府的指示影响更大。

市场：非跌即涨

论一：跌，是躲不过的

在此番深度调控之下，有不少人认为，2017年，成交量与房价，都会面临下跌的可能，甚至于“崩盘论”再现，不过有几位大佬并不这么认为——会跌，但不至于崩盘。

日前，万科总裁郁亮表示，未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。不过他认为崩盘的风险在中国并不存在，“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款较低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见，政府调控手段又很有效、及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

无独有偶，万达集团董事长王健林也曾表示，中国房地产是有泡沫，但特别不会崩盘。他认为，虽然目前房价比较高，但人群向城市迁徙的消费需求仍然存在，外加政府近期采取的一些挤泡沫的措施，这些因素综合在一起，所以不会崩盘。

持相同观点的还有富力地产(富力又一城富力盛悦居)董事长李思廉，这位素来低调的企业家在近日直言，自己和万科总裁郁亮所表达的观点相同，认为房地产不可能崩盘，因为房地产整个行业的上下游链条太长，影响的行业太多。当房地产碰到真正的危机时，相信政府一定会有所支持。

有说跌的，自然也有人说涨。

论二：越调控越涨价

作为涨价论的一贯主张者，任志强这一次也没有例外。他提出，调控会使得房价越涨越高。

在近日的《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强抛出了对未来市场走势的一些观点。他认为，调控会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。不过，他亦明确，中国高房价只集中在一些大中城市，其他几百个城市房价“低得不得了”。任志强指出，今年房价上涨的原因有二：连续两年来，土地供应呈现-30%增长，尤其是在人口越集中的大城市，土地实际供应量在下降，这是土地错配造成的；二是发达地区，不管是否供给土地，仍旧是人多资源集中的。他表示，在需求侧上进行价格调控，最后将导致需求在一两年或一段时间后就会爆发。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处，只会越调越涨。

除了对市场的预判，也有不少企业家及经济学者对企业在2017年的生存状况不太乐观。

企业：80%企业或将面临困境

未来企业将如何生存？清华大学应用经济学博士杜丽虹指出，今天的地产行业面临着三座大山的考验，排名前列个是商业地产的过量供给，第二个是地租成本占比过高导致行业的投资回报率逼近债务融资成本。第三个是行业普遍存在的短债长投的问题。三重压力下，地产行业的中期财务风险在上升。 “我们做过一个测算，当前的地产上市公司平均能够承受的较大的降价幅度是23%，低谷中会有80%的企业面临着财务困境，其中四成的企业可以通过外部的股权或者债权融资化解危机，剩下的将近一半的企业必须通过资产或者股权的转让才可以化解危机。只有20%的企业能够在低谷中保持健康的财务状况，从而成为行业的整合者。”

而融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也在近日直言：房地产未来没有小而美，只有小而没了。这段话出自孙宏斌在今年年末某金融年会上的演讲。他在演讲上指出，这个行业发展，截至今年10月底，已经有将近10万亿规模——如此巨大的盘子实现再增长的确困难，但是有一个特点：资源都在快速向大公司集中，即马太效应显现。

演讲中引用的数据显示，目前，业内前100名企业占全部销售规模超过40%，前10名占比超过20%。孙宏斌指出，在未来的5至10年中，前100名房企将会占到销售总额的70%至80%，前10名的比例会占到35%至40%。由此，他得出的判断是行业的前10名平均将实现4000亿销售规模，没有两三千亿进不了前10名。

“如何形成？小公司买了地挣了一部分钱，后期不好干决定退出让大公司做，此外就是大公司的不断收购与兼并，这也根源于行业本身就有金融属性。有的企业战略定位是小而美，在我看，房地产行业未来没有小而美，只有小而没了。”