房价倍增的三四线城市尚未迎来购房需求“降级”

搜狐焦点华东小编 2018-10-09 14:55:37
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2016年以来,三四线城市房地产市场明显升温,房价随之普遍上涨,诸多城市房价更是实现倍增。本地居民收入却并未相应大幅增长,市场购买力难免会出现透支。那在这种情况下,三四线城市市场购房需求会否迎来“降级”拐点,重走一、二线城市控总价而产品小型化的路子? 但城市项目层面也开始出现开盘去化率不及预期的状况

2016年以来,三四线城市房地产市场明显升温,房价随之普遍上涨,诸多城市房价更是实现倍增。本地居民收入却并未相应大幅增长,市场购买力难免会出现透支。那在这种情况下,三四线城市市场购房需求会否迎来“降级”拐点,重走一、二线城市控总价而产品小型化的路子?

但城市项目层面也开始出现开盘去化率不及预期的状况,不同城市明显出现结构性分化。所谓“春江水暖鸭先知”,每个城市单个项目就宛如一条条“触角”,感知着市场热度,本文的研究思路主要是基于核心一、二线城市近3个月以来新开盘和加推项目的去化表现数据,从城市维度、产品档次、产品户型、区域分布等几个维度,解析目前各城市的去化分层现象,通过微观层面的变化,旨在抓住市场变向的信号。

市场背景:三四线购房需求偏好大型化,但房价大涨后购买力有透支之忧

1、一二线两房、三房产品面积小型紧凑化,三四线偏好大型舒适化

2、三四线房价过快上涨但收入增幅有限,市场购买力难免透支

2016年以来,三四线城市房地产市场明显升温,成交量持续高位运行,房价更是加速上涨。置业客群除了本地刚需以及改善性客群之外,核心城市外溢投资客也占据较大比例。更为重要的是,受惠于棚改货币化安置持续发力,有效带动大批增量购房需求,成为三四线市场转暖的重要因素。

截止2018年7月,重点监测三四线城市房价大都突破万元大关,占比接近70%,三亚暂以33566元/平方米居首。相较于2016年1月,半数以上三四线房价累计涨幅超50%,中山、常州、慈溪等市更是倍增。鉴于三四线房价已升至阶段性高点,同期居民收入增幅着实有限,购买力难免透支。

整体特征:100-140平,三房、四房仍是需求主力且比重上升

1、普通住宅影响尚未显现,三房占比超50%、四房比重稳中有升

近年来三四线城市房价大幅上涨,房价翻倍上涨的城市也并不鲜见,市场购买力难免出现透支的迹象。不过,三四线改善性需求持续释放,已然成为住宅市场最为重要的置业群体。就户型结构而言,三房仍是成交主力,成交占比长期保持在50%以上,且有稳步提升的趋势。随着二孩家庭持续增多,四房成交占比也是稳中有升,2018年1-7月升至16.73%,较2016年净增长5.42个百分点。在居民消费不断升级的大背景下,三四线改善性换房需求方兴未艾,致使三房、四房户型持续热销。并且,三四线置业客群普遍青睐一步到位,意即大户型产品更受市场欢迎,进一步推升三房、四房市场占有率。

反观,刚需类产品大都去化不畅,两房成交占比持续走低,2018年1-7月跌至18.92%,较2016年净减少7.81个百分点。相较于一、二线城市,三四线城市经济基本面、居民收入水平尚有较大差距,导致人口长期净流出,外来人口增量着实有限。因此,三四线刚需市场早已步入饱和阶段,两房去化表现不佳也属正常现象。

2、购房更关注功能性,100-140平产品占比49%,140平以上占比稳定 

3、别墅产品挤压效应更明显,叠加等经济型别墅接受度持续提升

样本城市:主流需求仍以大面积产品为主,部分城市“升级与降级”并存

1、常州:100-140平产品占比攀升至59%,140-180平比重升10个百分点

2、三亚:政策升级逼退投资需求后成交主力“以小变大”,净增38个百分点

3、洛阳(楼盘):市场两极分化,改善性需求消费升级、刚需消费降级

洛阳属于典型的需求内生型城市,购房需求以本地自住性需求为主导,周边乡镇以及三四线城市客群也占据一定比重。近年来,洛阳房地产市场明显升温,房价上涨尤为迅速,市场需求分化。

一方面,改善性需求持续释放,100-140平方米户型稳居市场成交主力,长期占据四成以上的市场份额。并且,改善性客群购买力依旧坚挺,更为偏好大面积产品,表现于100-140平方米户型成交占比明显回落,140-200平方米户型成交占比皆有回升。

另一方面,刚需客群购买力已然出现透支的迹象,户型小型化趋势愈加明显,表现于70-90平方米户型市场占有率略有回调,60平方米以下户型市场占有率增长明显。主要原因在于本地置业客群以存量改善性换房需求为主导,卖一套再买一套的案例持续增多,这部分群体购买力依旧强劲。恰恰相反,刚需客群主要来自于周边乡镇以及三四线城市,相较于洛阳本地改善性客群,这类刚需客收入水平存在较大差距,市场购买力明显透支,户型小型化已是必然趋势。

4、昆山(楼盘):外溢客群被政策抑制后,二、三房比重“先降后升”再走俏

5、建德:改善需求坚挺下主力面积段“升级”,小面积产品需求也在提升

总结:三四线购房消费降级并未全面到来,但市场变盘也许只在朝夕

尽管三四线城市购房消费降级趋势并未形成,但一些迹象依然显露,“量的积累”或许在未来某个时点将会迎来“质的变化”。鉴于多数三四线城市高收入群体毕竟有限,房价“天花板”更显而易见,一旦总价超出本地居民购买力上限,有效市场需求锐减,在市场购买力难以显著提升的前提下,不排除购房消费重走一、二线的老路,开启户型小型化的时代。针对上述特征和结论,最后我们针对三四线产品开发运行提出了一些建议,以期能将市场风险防患于未然。

1、多数三四线市场需求仍有支撑,购房消费降级仅是个案并非普遍现象

出于经济发展活力、居民收入水平等多方面因素,三四线城市市场周期迥异,产品结构更是显著分化,可以简单划分为以下四类:

2、三四线市场购买力依旧坚挺,但不排除购房消费降级的可能性

当下,三四线城市置业诉求仍以改善性需求为主导,三房、四房户型持续热销,始终占据最大的市场份额。多数三四线市场购买力依旧坚挺,市场需求仍有支撑,短期内市场热度有望惯性延续,成交量有望维持在较高水平。部分三四线市场开始出现分化特征,尤以洛阳为代表,改善性客群购买力依旧坚挺,大面积产品更受市场欢迎,但刚需客群购买力明显透支,户型小型化趋势愈加明显。

我们认为多数三四线城市房价现已升至阶段性高点,部分三四线房价已然到达本地居民购买力上限,房价天花板效应显著。一旦产品总价超出市场购买力上限,有效市场需求将锐减,去化表现着实不容乐观。我们认为在购买力难以显著提升的前提下,三四线城市犹存市场变盘风险,届时将迎来购房消费降级,也许会重走一、二线的老路,开启户型小型化的新时代,小户型产品市场占有率犹存较大的提升空间。

3、定价随行就市控面积、控总价,营销前置投资需谨慎避拿地王

长期来看,多数三四线城市房价犹存天花板效应,尤其是那些经济基本面平平、居民收入增幅有限的三四线,高收入群体毕竟有限,房价天花板效应更为显著。我们认为控面积、控总价将是抵御中高端市场需求不足的重要手段,企业开发策略要敢于打破惯性思维,定价策略切忌使用成本推导制,以地价、建筑成本、营销费用等简单加总计算售价,而是要随行就市,竭力压缩套内面积,将产品总价控制在本地居民购买力承受范围以内。一方面,取消不必要的功能空间,诸如独立入户空间等;另一方面,压缩公摊面积提高得房率,诸如减少电梯入户的走道长度等。并且,房企需构建投资、建筑、营销等全周期思维,投资拿地将营销前置,具体测算环节便要考虑市场购买力上限,切忌盲目高价拿地,尤其是避拿地王,市场往往并不支持更高的售价。

来源:克而瑞地产研究

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