市区一热门新盘交付不久,就有200多套抛售!怎么了?

近期，七都岛的华润·鹿岛万象天地交付了，有200多位业主选择在交付不久，就将房源挂在了二手房市场。这是市场转向抛售还是盈利后的套现？我们一起来看看......

鹿岛万象天地是一座占地近200亩（不含代建绿地、道路等）、总建筑面积近28万方的大盘，共1972套住宅，以及119套商墅、160间纯商铺。

该小区以一条商业街分为东西两区，以高18-26层的住宅为主，北侧沿江布置低矮商墅，周边被江河、绿地环绕，是一座综合性大盘。

鹿岛万象天地实景

住宅面积段为建筑面积约98-162㎡，其中建筑面积约138-162㎡户型享有一线江景（3楼以下层或被商墅遮挡）。可见，当时该盘仍在主打七都岛的江景、生态、休闲、低密度特征。

2019年1月，华润·鹿岛万象天地一期以约20700元/㎡毛坯价+2500元/㎡装标开盘，销售情况一般。然而过完春节，坊间传出建设小学、市实验中学分校落户七都岛，两校距离该盘直线仅约400米，便遭到购房者的疯抢，瞬间销售一空。

在随后的半年时间里，华润连续加推8期房源，最后一期毛坯均价约22500元/㎡。最终，房源受热捧，成为当年的温州红盘。

当鹿岛万象天地火了之后，华润还以13606元/㎡楼面价拿下该项目南侧地块，以及建设小学、市实验中学七都分校的代建权，在无一线江景的情况下，地价比鹿岛万象天地地块高了约2500元/㎡。

最终，该地块打造了华润·金悦澜湾，面积段缩小至建筑面积约93-108㎡，明显针对xue区和房产投资者。两期开盘毛坯均价分别约22700元/㎡、23300元/㎡，装标同样是2500元/㎡，还是热的一塌糊涂。

建设中的金悦澜湾

去年11月底，华润·鹿岛万象天地交付，在不到2000套住宅里，竟有200多套住宅挂在了二手房市场，比例超过10%。对于一个以投资ke为主的小区，10%比例并不高，但200多套二手房对于任何一个新盘乃至新兴板块来讲，都是一个很大的量。

鹿岛万象天地实景

据德佑地产滨江九里店经纪人透露，当前鹿岛万象天地仅成交两套，一套为中间楼层的一线江景房，建筑面积约139㎡，成交价约29800元/㎡；另一套为低楼层的房子，建筑面积约108㎡，成交价约23600元/㎡。由于当前成交量低，再加上这两套房源均有一定的特殊性，暂时无法精准反映市场价。

相比较开盘价，这两套房源若以全款计算，年均回报率分别约6%、9%，略高于银行利率。若以30%首付、纯商贷等额本息30年计算，年均回报率分别约16%、21%。当然，全装修在某种程度上，让投资客损失了一些溢价空间。

建设中的市实验中学七都分校

当前，建设小学、市实验中学七都分校均在建设中，预计明年9月投用。至于学校出成绩尤其是多年较为稳定的成绩，还需要更长的时间。该盘是否优质xue区房，当前答案尚未揭晓，为什么那么多投资客急着抛售？

据该中介分析，去年下半年以来二手房市场转冷，尤其是xue区房的转冷，导致这些投资客心态发生变化，除了个别急需用钱或想要置换外，多数挂牌的投资客对后市不看好，在略跑赢银行利率、有些回报之后，便急于套现。

其中，一个投资客在卖了上田小区的房子之后，买进鹿岛万象天地，认为自己本次投资失败，还不如继续持有上田小区的物业。

鹿岛万象天地实景

当前，鹿岛万象天地仍有200多套二手房在售，但自去年下半年二手房市场转冷后，七都岛近半年成交二手房不足20套，若按此去化速度，这200多套二手房短期内难以售完，但这仅投资客中的一小部分，今后挂牌量仍可能继续增加。

同时，金悦澜湾也将于今年年底交付，共820套住宅，同样以投资客为主。

虽然当前鹿岛万象天地仅成交2套，但中等楼层的一线江景房仅29800元/㎡，略低于周边的滨江首府、滨江九里、鹿城大院。这些小区的小高层、高层二手房，只要是中等以上楼层，成交价往往超过30000元/㎡。

相比较之下，滨江首府、滨江九里、鹿城大院均含一定的拓展面积、得房率更高，以及领证满2年、居住氛围更成熟。

滨江九里、滨江首府实景

在学校未建成、当前投资回报率有限的情况下，不少投资客利用小区全装修的优势，将空置的房子出租，但月租金仅约3000-3500元，三房、四房差距不大。该经纪人认为，七都岛地形相对封闭，外来二手购房者、租客有限，再加上生活配套的不足，成为成交量少、投资回报率有限的重要原因。

按理说，含119套商墅、160间纯商铺的鹿岛万象天地，今后理应形成更成熟的居住氛围，比周边其他小区的生活更便利。当前七都岛商铺量极少、生活配套急缺，如今鹿岛万象天地少量已出租商铺，租金普遍较高。

然而，当前鹿岛万象天地北侧的环岛路尚未完工，小区中间及两侧共3条南北向道路均成了断头路，导致商墅及部分商铺的商业价值大大降低。同时，投资客过多、小区空置率过高，在商铺量较大的情况下，预计短期内居住氛围难以形成，商铺也可能出现一定量的空置。

鹿岛万象天地断头路及部分商铺、商墅周边现状

可以看出，本有望甚至被周边其他小区居民依赖，成为七都岛北片社区商业中心的鹿岛万象天地，预计短期内难以形成氛围。

当然，待明年建设小学、市实验中学七都分校建成投用，有望带动七都岛北片走向成熟。结合七都岛以商品房为主，业主大多为中产阶级、生源不差，待学校经过几年培育期、成绩趋于稳定，鹿岛万象天地的二手房还有溢价空间，但投资客需耗上时间成本。

2020年，七都岛提出打造国际未来科技岛，实现区域发展质的提升。

温州国际未来科技岛规划示意图

顺应国际未来科技岛的打造，当前七都岛南片有绿城·春月江澜、杭房金成·江海云著等项目在售，距离各类科技项目更近，还具有南向看江、未来社区等优势。另外，板桥村、老涂村均已启动拆迁，今后还将腾出大量土地用于开发，包括一些住宅用地。七都岛，正逐步走向成熟。

从大范围看，在温州跨江、拥江发展的背景下，位于鹿城、龙湾、永嘉、乐清之间的七都岛，在瓯江两岸一体化进程中迎来了重大发展契机。

不过，能否能在这个过程中快速崛起，并不完全取决于七都岛本身，还在于滨江商务区、浙南科技城沿江片、乐清南滨江新城等周边重大产业平台的建设进展，以及与其相连的七都二桥、七都三桥、七都四桥何时启动建设。

七都岛实景

只有以更便捷的交通连接周边各大产业平台，与其融合发展，在温州迈向大都市过程中发挥其应有的作用，七都岛才会从封闭孤岛转型为开放枢纽、真正迎来大发展，七都岛的二手房才会更热门，而非仅仅依赖xue区。

来源：楼市温州