放弃奢望,拆迁是少数!

去年松台片区（隔岸路区块等）、滨江片区（灰桥片区、黎明侨村、夏屋社区、筲箕涂小区)、五马片区（灯具市场区块、矮凳桥区块）等启动征收程序，到了上周松台片区（九山单元A-08地块）也启动改建。

老城区越来越多的区块启动拆迁程序，不免让人怀疑是“大拆大建”的复活。可是棚改放缓，没了资金支持，想用大面积拆迁进行旧城改造、复兴，不太现实。去年，省发展规划研究院院长周华富曾提出，上世纪70-90年代存在结构安全隐患的城市老旧小区应采用拆除重建或插花式的未来社区方式进行改造，确保“最多改一次”“一次改到位”。此外，国家首次明确“在长三角地区率先探索旧城改造与房地产市场健康发展相统一的“未来社区”建设模式”。一言以蔽之，除了存在结构安全隐患的老旧小区，今后大部分小区将结合“未来社区”的形式进行改造。

老旧小区用“未来社区”的形式有无案例参考？

前段时间，浙江省第三批未来社区试点名单公布，温州共有9个项目入选，其中茶花未来社区、板桥未来社区是市区唯二的“拆改结合”类未来社区。

板桥未来社区

板桥未来社区规划单元面积117.40公顷，实施单元面积32.66公顷，创建类型为拆改结合类。该未来社区在“保持半城半乡生态底色、擦亮科技高地产业本色、彰显无界江岸空间特色”的基础上，定位国际“未来科技生活湾”，致力于打造浙东科创新窗口、未来城市新样板、高端人才新家园。

项目基于“鹿城之眼、温州之心、世界之窗”的七都岛价值判断，结合七都“温州国际未来科技岛”的平台优势，致力于树立“优生态、强科创”功能区，满足“科创人群产居模式”需求的未来社区创建样板。计划于今年12月开建，预计将于2023年12月建成，预计受益居民数11988人。

茶花未来社区

茶花未来社区规划单元范围北至胜昔桥路，南至马鞍池路，西至鹿城路与杏花路，东至信河街与温瑞塘河，主干路人民西路穿越地块。规划实施单元面积86.6公顷（1299亩），实施单元面积22.6公顷（339亩）。其中拆迁重建地块面积为72784平方米，保留提升改造地块面积为68299平方米。

项目依托规划单元北部的学校、医院、公园、广场等资源，主打文化艺术、教育培训、医疗健康、旅游运动四大主题，在实施单元内，强化邻里、教育、健康三大场景内容。设计通过“松台水坊十景”“活力滨水步道”“乐享研学体验”打造社区三大特色游线，打造以绿色共融、文化复兴为导向的“文化传承+生态宜居+智慧共享的复合居住社区”，为居民提供多样化生活体验场所。

其中，处于市中心的茶花未来社区备受瞩目。茶花未来社区位于古城门来福门附近，属于老城中的老城，区位条件优越，配套健全。

茶花未来社区区位示意图

外部条件优越，但项目自身硬件落后，以20世纪70到90年代建设的老旧小区为主。此次通过高品质创建未来社区，有望对周边老城更新的起到示范、引领、带动作用。

茶花未来社区示意图

根据规划，茶花未来社区拆迁重建地块面积为72784平方米，保留提升改造地块面积为68299平方米。拆迁和保留各占一半左右，相比鹿城集新未来社区整个推倒重来，此次的茶花未来社区拆迁部分仅占一半。过去，温州旧城改造以拆迁为主，让许多老百姓得到切实的好处，搬进新房，生活品质得到较大的改善和提升。但是拆迁也带来了许多的问题，过多的拆迁导致区域房价迅速上升，早期的原地安置，安置房品质一般，导致部分核心区域的城市面貌被破坏。着眼当下，由于棚改的放缓，类似2016年的“大拆大整”的机遇很难再有，同时国家更偏向对老旧小区进行改造。2020年国家将老旧小区改造纳入政府专项债券政策支持范围，对符合条件的项目，各地可通过申请地方政府专项债券给予支持。老旧小区如何改造？茶花社区跻身“未来社区”得到更多财政支持属于少数，更多的老旧小区靠的是政府、居民、社会力量共担机制。

目前，我们把老旧小区改造内容分成基础类、完善类、提升类。

基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升，还有小区建筑物公共部位维修等；

完善类包括小区的环境及配套设施改造；

提升类包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。

目前，我市老旧小区进行中的大部分是基础类改造，财政补贴承担90%，业主个人承担10%，约40元/㎡，按照房子的建筑面积计算。个人承担费用不算特别高，但是老旧小区改造的推行依然有难度。譬如说龙湾雁湖小区，目前改造面临较大的问题就是资金筹集难度大。据了解，该小区共有48栋，1500多户，小区物业花了三个多月时间，才勉强征得800多户业主同意，因为户数未超过三分之二，改造项目迟迟无法启动。还有一些“迷你型”小区，在资金之外，主要难题反而是“缺空间”下的“缺配套”，即便是改造，除了颜值（外立面粉刷和管道等功能外）也难有下手之处，他们更需要区域连片、相统一的改造。