大鳄独吞!溢价封顶!万科16.19亿竞得温州瓯海高铁新城地块

三溪片区货站单元B-07地块吸引了中梁、旭辉、万科、金科、大家、龙湖等6家房企报名，最后 万科以16.188亿元竞得+ 5600㎡政策性用房，溢价率30.1 %，封顶楼面价约7809元/㎡，比同区域愉景公馆楼面价高出近千元。

土拍热仍在继续，看着架势丝毫没有降温迹象！

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地块指标

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地块总用地面积69099.44㎡（103.649亩），规划容积率＞1.0且≤3.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米（且住宅建筑高度≥60米）。

计入容积率指标的地上总建筑面积≤207297㎡，兼容零售商业用地、餐饮用地建筑面积≥15000平方米且≤20000平方米（结合站点集中设置的商业面积≥15000平方米）。

其中不小于10000平方米的集中商业建筑面积在地块建成后须由地块受让人持有运营不少于8年，不得分割销售（转让）也不得整体转让，8年之后不得分割销售（转让）但可整体转让，其余商业建筑面积可分割销售（转让）。

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地块位置

地块西面与轻轨S1线潘桥站相连，是纯正的TOD住宅盘。东邻宁波路，南靠连云港路，北边则是物流路。

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地块实景图片来源于网络

配套方面，虽然地块周围以农田居多，居住条件以及氛围还不太成熟，但3公里内可达港龙商业广场、大象城国际商贸中心、站南商贸城等，相对来说日常的生活娱乐需求也能够得到满足。

教育资源方面，距瓯海区潘桥排名前列小学、瓯海区潘桥中学、陈庄小学、老竹小学均不超过2公里。

区域前景

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如上图所示，待售的君悦339、在售的世茂·璀璨澜庭以及尾盘去化阶段的奥体华府，一般说来都会被归类为瓯海中心区，两个板块的现状还是存有较大差距，反映到新房房价上至少有四、五千的差距。

本宗地块距离最近的商品房愉景公馆，直线距离不过1公里。

据悉，愉景公馆在开盘初期，恰逢中心区的供应“空档”，凭借较低的价格收割了不少刚需客群，后面随着中心区璀璨澜庭、奥体华府的入市，愉景公馆性价比的优势不太明显，去化呈现疲态，不过细分看其小户型去化还是不错，主要是大户型难跑量。

综上所看，本地块未来主要对标盘为阳光城愉景公馆，不过算上入市的时间差，竞争态势也不会太强。

轨道交通潘桥站

高铁新城大象城

地块小结

简单梳理下该宗地块的几个特点：

1、“百亩大盘”规模可观，相对小项目开发周期较长。

2、项目处于高铁新城的规划内，享受区域规划利好，自带约2万方商业，其中约1.5万方结合站点布置，不少于1万方需竞得人持有运营至少8年，未来商业运营有所保证。

3、 就周围配套而言，多为农田、物流园以及在建中的安置房，暂时醇熟度差了些。不过反过来说，以农田为主的区域，开发成本相比市中心区域较低，随着瓯海中心区的发展日渐饱和，与其相连的高铁新城则将迎来新一轮城市发展机遇。

4、 产品定位，估计以建面约89㎡、105-110㎡等小面积刚需户型为主，少部分120-130㎡的首改房源。

价格方面预计与愉景公馆相近，但受中心区影响或有微涨的可能。中心区目前待推中的君悦339定位高端，北单元新挂待出让的地块1.4万+的起始楼面价，未来售价奔3w万+的节奏。

这两个高价项目势必会牵动一波价格溢出型客户，那么高铁新城维持目前价格或是微涨其都有一定的性价比、吸引力。不过值得注意的是，与中心区相近的牛山板块今年供应量较多，竞争较大，因而从中心区外溢的客户，究竟流向何方，也还是个未知数。