量大质优 集中供地大幕拉开

　　备受关注的土地供应“两集中”新规近日在多个城市陆续落地，根据各地目前已摆上“货架”的首批集中供地清单，预计未来20多个热点城市近期土地出让总价有望超过万亿元，今年排名前列波集中拿地大潮来临。

　　一大批出让地块在路上

　　“集中供地”新政主要涉及“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，同时2021年发布住宅用地公告不超过三次。

　　自2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市随后分别发布了2021年住宅用地集中供应相关文件。4月15日，长春首场土地集中出让已落下帷幕，表明“两集中”供地模式的排名前列枪正式打响。

　　据不完全统计，目前已有22个城市公布了2021年首批集中供地的面积，合计4064.03万平方米。已有12个城市明确首批集中出让土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆等地已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、南京等地发布了预公告。

　　其中，广州将集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷，天津和杭州分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积均超过300公顷，北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷，无锡市自然资源和规划局计划出让16幅地块，共计94.93万平方米。

　　易居中国执行总裁丁祖昱表示，从首批已经正式发布出让文件的城市来看，除无锡、长沙外，其余城市土地供应力度均很大，占2020年全年宅地供应面积的比重超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，其次是天津，比重也达45%，总体供地节奏快于往年同期平均值。

　　优质地块频频登场

　　除了量大外，质优也成为本次土地集中供应的特点之一。监测数据显示，3月以来挂牌的住宅地块中，起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地有85宗，其中位于集中供地重点城市的有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市。

　　特别是在北京，起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中，海淀和朝阳供地达12宗，占北京此次集中供地幅数的四成。

　　在这些地块中，不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块，例如，去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村地块，也在首次集中挂牌之列，根据本次出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约67220元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约67229元/平方米。同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块，本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。

　　此外，无锡挂牌的16宗宅地均设置了较高限价，其中超过1万元/平方米的地块有8宗。不过，丁祖昱表示，鉴于当前无锡楼市热度较高，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会以封顶价成交。

　　中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，北京推出的地块合计起拍价1036亿元，广州合计起拍价901亿元，天津合计起拍价503亿元，无锡合计起拍价228亿元。累计来看，排名前列批入市地块起拍价已经超过6000亿元，叠加即将出台的上海、深圳等城市，预计未来热点城市排名前列批卖地有望超过万亿元。

　　土地市场将分化

　　从4月15日长春首场土地集中出让情况来看，与以往分散式的拿地相比并没有出现明显变化，总体保持稳定。溢价成交的只有6宗地，其中仅有1宗地触及较高限价，而该次土拍足足出让了38宗地块。这在一定程度上说明房企对于集中供地政策还持观望态度，而前期准备不足、市场预期不佳也是房企谨慎拿地的一大因素。

　　相较于成交平淡的长春，克而瑞预计，近期土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市，土地价格将依然居于高位。展望未来，在调控越发严厉的背景下，房企投资态度仍将保持谨慎。“两集中”新政落地后，一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化为两个赛道，企业在不同类型的城市投资策略、投资方式也将有所区别。

　　短时间内大批量的土地供应，无疑对企业的资金链将是巨大的考验。张大伟认为，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。

　　多数房企对集中供地的反应较为积极，他们认为新政有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期，但在供地节奏趋同背景下，房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。

　　土地供应新规之下，房企在调整拿地节奏、拿地方式也在发生改变。对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，在当前形势下，冷静客观、审慎拿地已成为大多数房企2021年的策略。叠加“三道红线”等因素，房企之间合作拿地案例或将增多。

　　中原地产市场分析师卢文曦则认为：“再大的房企也不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到的地方，那么此时中小企业就有拿地机会。给予中小房企一定开发产品的机会，也可以丰富市场产品，防止大房企垄断市场，有利于楼市稳定健康运行。”

　　此外，同策研究院分析师汪恒认为，集中供地将引导房企重新排兵布阵，优化城市布局。土地集中供应，使得房企短期能同时调动的资金量有限，降低了单场土拍整体的土地竞争强度，同时通过调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。而目前土地集中涉及多个热点城市，房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，从而引导房企进行城市群优化布局。