温州一市民司法网拍买下房子,不能"进门"因为里面有...

搜狐焦点温州站 2019-09-19 11:58:43

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近日小编收到网友刘先生的诉苦，说自己通过司法拍卖买到房过户了却不能入住。这究竟是为何呢？真的是法院不作为还是另有原因呢？

网友说：2018年8月11号我在法院拍卖网买到文成法院拍卖的房子，买之前还专门跟他们法院（执行法官***）确认过的，我只需要交钱办手续就可以了，清空房屋的事情有他们法院执行局会办的，可是现在都过完户一年多了，还是无法入住，判决裁定案件号【2016】浙03**民初***号民事判决书，执行案件号是【2017】浙03**执5**号之一，我当前怀疑该套房产根本不具备司法拍卖的条件，不知法院出于什么目的还是把该套房产挂到司法拍卖网上拍卖并且被我买到了，现在过户完成一年多至今无法入住，只因被执行人家属不愿搬离涉案房产，执行局不知什么原因，也无法强制执行，清空房屋，一直在拖延...我对此不能理解。

网友提供的图片

阿道叔叔：小编经过查阅判决书、登录淘宝司法拍卖搜索:叶信昌房产后确有此事，虽然对司法拍卖比较关注，也有很多市民对司法拍卖的顾忌很多担心拍下房子付清款项后，“老东家”赖着不搬出去等等。结果今天还确实发生了，不过从当时拍卖标的物展示页面也可以发现一些这座房子的一些“异常”之处。

如果当时是小编看完该房子，不会参与拍卖。理由有几点

1、该房子无人报名，仅刘先生一人报名。

2、在介绍瑕疵部分法院特意注明：该房屋由被执行人八十多岁的母亲居住，暂未腾空；要知道我国是个人情社会面对80多岁的老人总不能要求执法人员“动粗”吧。

3、该标的物流拍过一次而且是无人出价式流拍，也就是说按照底价能拍走都没人拍；

4、评估价48万但此次起拍价只有26.9万；疑点部分看下图注解

事件中的房子

小编了解到，这就是司法拍卖所得的房子，图上显示 2018年08月11日就已经拍卖结束。为什么法院执行局却不能够腾空房子呢？据此刘先生也说自己曾经在拍卖是时跟法院相关人员沟通过，得到的答复是你拍下付款、办完手续，执行是法院的事情。自己也跟被执行当事一方沟通，你不搬出去给我租金算租我的也行。现在是人不搬出去、租金也没有给。自己为这事一直苦恼。

阿道叔叔：首先法院为了执行人民法院法官的判决结果，对被执行当事人名下财产依法进行查封、拍卖一事应该值得百姓点赞，这是法制精神的体现。但市民刘先生合法通过正规司法途径获得该标的物的所有权，法院应该有义务予以协助办理产权过户、房屋腾空等义务。

小编希望刘先生尽快拿到房屋钥匙，入住到就该属于自己的房子，也呼吁法院执行部门的工作人员再给力些。

最后道叔还是忍不住要骂人，用80多岁老母亲做挡箭牌的“不孝子”说一句：你不配做人。

其实司法拍卖房产不同于平常的买卖房产，司法拍卖还是有很多注意事项的。小编为大家整理了注意事项，请看下文。

“网拍”房产需注意六大事项

1.了解标的物情况包括瑕疵

司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。

竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样，充分了解标的情况。另外，可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。

2.合理的投标价位分析

有经验的投标者，会根据市场行情，处理过程难易度，分析投标生态，评估最恰当的投标价位。标得到，又标得巧。根据《较高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

3.悔拍保证金不予退还

根据《较高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

4.衡量最终购买成本

需要办理过户登记的，被执行人、买受人应分别按照国家相关法律法规缴纳税费（但实际操作中，可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况；部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关）。

另外，竞买人除了详细看清拍卖的相关文件外，还应向法院咨询，并且，较好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是，拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高。竞买人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。

5.没有房产证带来的麻烦

在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而法院一般要求在一定的期限内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。

竞拍人较好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。

6.房屋当前是否存在租约

如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主少有房产，作为供养，法院也不能清走业主。