没有只涨不跌的房价,也没有疯狂不坠的神话.

知筑社 2017-11-03 06:55:00
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潮退了,才知道谁在裸泳。 对于国人来说,房价只涨不跌似乎早已成为铁律。但在过去二十年多中,有不少城市曾一度出现暴跌,让我们得以一窥与泡沫共舞的代价。 1、温州:多米诺骨牌式的踩踏惨案 第一个故事来自温州,这是一场踩踏惨案。 作为一个素来以炒房团著称的地区,温州房价的大起大落,更能体现投机带来的负

潮退了,才知道谁在裸泳。

对于国人来说,房价只涨不跌似乎早已成为铁律。但在过去二十年多中,有不少城市曾一度出现暴跌,让我们得以一窥与泡沫共舞的代价。

1、温州:多米诺骨牌式的踩踏惨案

第一个故事来自温州,这是一场踩踏惨案。

作为一个素来以炒房团著称的地区,温州房价的大起大落,更能体现投机带来的负面效应。

早在2010年,当北上广深的房价还在1-2万的区间徘徊时,温州城区的房价就普遍超过了3万元。

然而,2011年前后,温州民间借贷危机爆发,大量企业资金链断裂,众多小工厂跑路,引发踩踏效应,一时哀鸿遍野。

民间借贷就像是一个套环,一环套一环。无数企业和个人牵扯其中,只有有一个环节断裂,整个多米诺骨牌形成连锁反应,进而形成普遍踩踏,房价应声而落,一蹶不振。

到2015年6月,温州房价已经连续38个月环比下跌,均价从最高点的2.1万元跌到最低点的1.2万元,近乎腰斩。

直到2015年下半年,借助去库存的东风,温州房价才有所回暖。然而,直到2017年9月,温州的房价均价也只有1.85万元,还没企及2011年创造的高度。

这意味着什么?2011年在温州高位接盘的人,直到现在还没回本。如果考虑这几年居民收入与物价的涨幅,温州房价暴跌所带来的的财富效应,就不只是腰斩,而是破灭。

2、杭州:大跌过后,退房潮来了

第二个故事关于杭州,虽然远远称不上崩盘,但房价下跌之后的社会反应,更有代表性,这些场景,未来有可能在某些城市再度上演。

经过G20的加持,杭州成为一线城市的呼声日益高涨,当地的房价也是一路上扬。但在2008年,杭州房价却一度出现大跌,无数人刚买完房资产就变成负值,有业主哭诉:“从没想过房价也会跌这么惨”。

当年,万科杭州某项目开盘价约为10000元-12000元,且是毛坯房;然而不到半年,房价就跌到8500-9500元/平,且是清一色的精装修。一套房子转瞬损失20%,老业主们义愤填膺。

上百业主手举横幅,大闹售楼处,要求退房。自然,万科强硬拒绝,表示不可能接受无理的退房要求。

除了杭州之外,当年南京、武汉、济南、东莞均出现退房事件。南京有业主送花圈奏哀乐大闹万科总部,厦门有业主在售楼处门前用大喇叭循环播放诉求,长沙有业主假装割腕自杀要求退房……

2009年,四万亿横空出世,房价重回暴涨渠道。一年前的退房声,在当时就成了一个笑话。有人笑称,如果当时真让人这些人得逞,后面会不会再上演一场“万科,还我房来”的大戏?

十年后的今天,杭州房价已达到2.7万元/平,不知这些当初要求退房的业主作何感想?

未来,当房价出现调整时,会不会继续上演“退房”的戏码? 

3、海南:中国房地产第一次大崩盘

第三个故事比较久远,来自1990年代的海南,称得上中国楼市真正意义的大崩盘。

今天应该没有多少人还知道,海南当初也和深圳一样属于耀眼的经济特区。

1988年,海南从广东脱离成为独自的省份,也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求,政策层面的倾斜,让海南一度成为堪比北上广的存在。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期,这个只有600多万人口的小岛上,云集了两万多家房地产公司,平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里,从1988年到1991年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间,而1992年就蹿升到5000元/平,1993年更是达到7500元/平的巅峰,两年翻了三倍以上。

短短一年多,海南土地价格从1991年的几十万每亩,攀升到1993年的最高600多万元/亩。

要知道,当时海南的人均可支配收入只有2000多元,三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比,1992年全国商品房均价只有995元/平,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

显然,这种场面不会持久。

1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪,一夜寒冬。海南房地产市场应声而落,海南经济亦进入断崖式下跌。

大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。

一时间,“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。

1999年开始,海南用了整整七年时间,才将房地产库存清理完成。直到2010年前后,在中国楼市暴涨的大背景下,借“国际旅游岛”国家规划的东风,海口房价才重新触及当初的高点。然而,很多人却没有机会享受这一“成果”了。

4、反观日本楼市崩盘

崩盘来得悄无声息。

前一夜,日本人狂热买房,有如鸡血充脑,饮鸩止渴。

1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?

▎日本东京。神话从这里开始,也从这里破灭。

(1)、两个神话

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。

日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

▎日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”。

(2)疯狂置业

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

然而,危机还是来了。

2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

▎日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌

(3)崩盘时刻

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

▎日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。

5、教训:与泡沫共舞的下场

杭州、温州、海南、日本在漫长的二十多年里,究竟给我们留下了什么教训?

其一,过去二十多年,中国房价的上涨,既有合理因素,也有泡沫因素。合理的一面是,经济高速的发展,居民可支配收入的不断提高,城镇化的推进,以及住房消费改善的需求;不合理的一面是,由于房地产具有刺激经济和带来土地财政的双重效应,从而让房地产有了绑架中国经济的资本,也使房价获得了来自于政府的隐性担保,但这种担保,只会让问题进一步累积,让风险不断郁积。

其二,房价只涨不跌的神话已经深入人心。正因为如此,所以在每一轮的上涨中,都会出现恐慌式的暴涨,房价一夜之间就可能蹭蹭上涨数十万元。也因为如此,每逢楼市出现调整,房价出现下跌,总会出现以围攻、打砸售楼处为特色的退房潮。接受得了涨,接受不了跌,这已经成为全民情绪,而这种情绪中,却隐藏着混乱的因子。

其三,如果每一次楼市正常的调整,都被政策所挽救,那么楼市风险就永远得不到释放。如果每一次救市最终都成了暴涨,那么对于所有国民来说,就会形成一种“救市等同于暴涨”的错误预期,只会进一步加剧社会的恐慌。每个人都唯恐搭不上房价保障的顺风车,都唯恐被时代所抛弃。

其四,没有经济基本面和人口流入支撑的城市,房价暴涨只是一场击鼓传花的游戏。依靠人为控制土地供应带来的暴涨,终究也会带来暴跌。这是最值得今天的我们所警惕的。

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