地产专家刘德科:2019年房地产的风口在哪里?

对于下半年房地产走势，未来一年半，无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行，即未来一年半商品房供应量将大于需求量，这会造就价格的稳定。

热点城市房地产市场下半年或将开始降温，这跟房地产调控继续从严之后，市场降温的预期也是一致的。

之前一直跟大家传递的市场规律是什么？

就是需求在积累一段时间后，就会释放一波，在释放完后，又会因为调控继续观望，停滞一段时间，然后市场可能再次放松，利率下调，然后需求再次点燃，释放一波，就是这样反复循环震荡。

所以整体市场行情下半年肯定是平稳震荡的。

但是长期三五年来看，不应该对房地产过于悲观。我们依然有这个时代较大的红利没有释放，一个是城市化的普遍进程，另一个是都市圈的虹吸效应，而这就是未来房地产的风口所在。

未来城市化的进程，也会越来越集中在都市圈，刘老师在本次【吴晓波频道年中经济论坛】演讲中幽默的表示：“地球诞生以来，规模较大最迅猛的城市化进程就发生在脚下这片土地”。

的确，全国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程，城镇化率从1978年的17.9%提升到2018年的59.58%。

2011年全国城镇人口首次超过农村人口，中国的城镇化进程之快算的上是不小的奇迹。

城镇人口和农村人口变化

数据来源：国家统计局

如今越来越多的二线城市都加入了抢人大战，人口可以自由迁徙和落户，并享受当地的公共服务。对于城市价值、楼市价值的影响，也将是无比深远的。

未来，选择房子，就是选择城市。

哪些城市的价值更有前景呢？

依然是那些榜上都市圈核心大城市的，比如大湾区的东莞佛山珠海，长三角的将享受红利外溢的发展机会，政策支持也在向这方面转移。

目前都是在快速的发展中，产业分工逐渐趋向合理化，各有各的优势，相互补充且互利共赢。再加上落户政策的放松，人才不断涌入都市圈内，都市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点，接力都市圈的核心大城市。

所以，房地产投资的整体趋势一如刘老师一直坚持的观点：

全国一盘棋的普涨时代已经过去，价值投资时代来临，短线获利的时代已经过去，中长期的投资时代来临。

在全国房价已经分化十分严重的趋势下，一二线城市随着城市化进程，人口流入，特别是都市圈的聚集，依然会有投资价值，辐射到周边的中型城市；而三四线城市房地产价值向下，未来下滑的压力很大。

来源：吴晓波频道年中经济论坛