19年1月起,温州市区店面拆迁补偿新政来了

原标题：19年1月起，温州市区店面拆迁补偿新政来了

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整理 / 陈叉叉

2018年12月13日，区政府出台了《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发鹿城区国有土地上房屋征收涉及门面房补偿规则若干意见的通知》（温鹿政办〔2018〕79号，以下简称《若干意见》），现将该政策出台的有关情况说明如下：

一、出台政策的背景和依据

2018年鹿城区结合全域谋划“大建大美”项目的总体规划布局，相继启动了蒲鞋市街道下垟头片区等10个旧片区改造项目。2015年区政府出台的《温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法（试行）》（温鹿政办〔2015〕13号）为城中村改造工作中涉及“住改非”房屋的补偿提供了政策依据，但改造过程中发现“门面房”（即临路临街底层具备开设店面条件的房屋）的用途确定和补偿问题尚缺乏系统的政策体系。

为进一步加快旧片区改造工作进度，决定对现行文件予以修订并完善，重新出台《若干意见》，目的在于理顺旧片区改造中门面房的政策处理流程，切实解决房、地登记用途不一致，或者产权证用途记载为非住宅或少有、对应土地证用途记载“商业”或“商住”等问题。

二、主要内容

（一）门面房的用途确定基本原则

被征收门面房的用途按房产证记载的用途确定；房屋未登记房产证或者已登记房产证但未明确用途或仅载明为非居住的，根据该房屋用地、建房审批部门批准的用途确定；房屋经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，可按照城乡规划主管部门批准的用途确定。

房产证与土地证记载用途不一致的或者根据上述原则无法明确用途的房屋，由实施单位会同房屋征收、国土资源、城乡规划、不动产登记等部门共同调查研究确定。

（二）“商业用地”和“商住用地”补偿规则

1.对土地证记载用途为商业的，该门面房按营业用房相关政策予以补偿。如经实施单位调查核实该房屋原始结构为二层及以上楼房且上世纪老式房地产所有权证记载为市（楼）店的，该门面房除底层建筑面积以外其余部位可按住宅用房相关政策予以补偿。

2.对土地证记载用途为商住的：

（1）土地证未记载商业和住宅各自分摊土地面积的，该门面房底层临街（路、巷等）自然隔栅（隔墙）前部位建筑面积按营业用房相关政策补偿，其余部位建筑面积按住宅用房相关政策补偿；

（2）土地证已记载商业和住宅各自土地分摊面积的，房屋总建筑面积（土地确权登记后扩建的建筑面积除外）中的营业用房和住宅用房补偿建筑面积分别按土地确权登记的用地总面积中商业用地和住宅用地面积所占比例确定。被征收人按期签约并腾空交付验收合格的，也可按前述第（1）种方式予以补偿。

3.特殊情形处置：

房屋用途无法明确为住宅且老式房地产所有权证记载房屋为市（楼）店，并持有至暂停办理相关手续之日仍合法有效的商业营业执照的，参照前述“商住用地”第（1）种方式处理。

（三）调整“住改非”房屋相关补偿规则

1.继续保留“住改非”三类认定情形，但对于原文件改变功能收益按差价给予优惠85%计算的规定增设“被征收人按期签约并腾空交付验收合格”的前提条件。

2.简化“住改非”面积确定规则。为提高实务中的可操作性，对符合“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前领取商业营业执照……”或“房屋上世纪老式房地产所有权证记载为市（楼）店……”情形的，按实际营业部位中合法及可视为合法房屋底层临街（路、巷等）部位建筑面积扣除住宅必经通道、楼梯、洗手间、储藏室等非直接用于营业的面积后确定；对符合“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后已取得规划部门颁发的《开设临时营业用房规划许可证》……”情形的，按《开设临时营业用房规划许可证》记载的建筑面积确定，但不得超过房屋底层合法及可视为合法建筑面积。

三、生效日期

《若干意见》自2019年1月13日起施行。

政策详情

鹿城区国有土地上房屋征收涉及门面房

补偿规则若干意见

排名前列条 为规范鹿城区国有土地上房屋征收涉及门面房补偿工作，切实保障被征收人合法权益，现根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（温州市人民政府令第1号）、《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发温州市鹿城区国有土地上房屋征收补偿实施细则的通知》（温鹿政办〔2018〕52号）等有关规定，结合鹿城区实际，制定本意见。

第二条 被征收门面房的用途按房产证记载的用途确定。房产证未明确用途（或仅载明为非居住）或者房屋未登记房产证的，根据该房屋用地、建房审批部门批准的用途确定；房屋经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，可按照城乡规划主管部门批准的用途确定。

第三条 房屋征收实施单位对征收范围内房屋的用途、建筑面积等情况组织开展调查登记的，房屋相关权利人应当予以配合，并在房屋征收实施单位规定的期限内提交确定房屋用途、建筑面积所涉及的相关原始材料。

第四条 合法及可视为合法门面房房产证未明确用途（或仅载明为非居住）或者房屋未登记房产证，但土地证记载用途为商业的，该门面房按营业用房相关政策予以补偿。

如经实施单位调查核实该房屋原始结构为二层及以上楼房且上世纪老式房地产所有权证记载为市（楼）店的，该门面房除底层建筑面积以外其余部位可按住宅用房相关政策予以补偿。

第五条 合法及可视为合法门面房房产证未明确用途（或仅载明为非居住）或者房屋未登记房产证，但土地证记载用途为商住的，具体补偿规则如下：

（一）土地证未记载商业和住宅各自分摊土地面积的，该门面房底层临街（路、巷等）自然隔栅（隔墙）前部位建筑面积按营业用房相关政策补偿，其余部位建筑面积按住宅用房相关政策补偿；

（二）土地证已记载商业和住宅各自土地分摊面积的，房屋总建筑面积（土地确权登记时未纳入分摊比例计算的或土地确权登记后扩建的建筑面积除外）中的营业用房和住宅用房补偿建筑面积分别按土地确权登记的用地总面积中商业用地和住宅用地面积所占比例确定。被征收人按期签约并腾空交付验收合格的，也可按前述第（一）种方式予以补偿。

第六条 合法及可视为合法住宅用房实际改变为营业用房使用的（以下简称“住改非”），符合下列情形之一的，可按营业用房相关政策补偿：

（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前领取商业营业执照，将房屋的住宅用途改变为营业用途并以营业用途延续使用至暂停办理相关手续之日，改变房屋用途期间持有合法有效商业营业执照且各商业营业执照有效经营期限间隔未超出六个月的；

被征收人无法提供某一时期商业营业执照的，可提供同时期相应的税务登记证等其他有效证据作为该时期确持有合法有效商业营业执照的证明（但经核实该时期营业执照已吊销、注销或报停的除外）。

（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后已取得规划部门颁发的《开设临时营业用房规划许可证》并将房屋的住宅用途临时改变为营业用途，至暂停办理相关手续之日仍持有合法有效的商业营业执照的；

（三）房屋上世纪老式房地产所有权证记载为市（楼）店，并持有至暂停办理相关手续之日仍合法有效的商业营业执照的。

符合以上第（一）项、第（二）项情形的，按营业用房补偿被征收人时应当扣除改变功能收益。改变功能收益按被征收房屋营业用房评估比准价与住宅用房评估比准价的差价计算。被征收人按期签约并腾空交付验收合格的，应扣除的改变功能收益可按差价给予优惠85%计算。

第七条 “住改非”房屋面积确定规则如下：

（一）符合本意见第六条第（一）项或第（三）项情形的，按实际营业部位中合法及可视为合法房屋底层临街（路、巷等）部位建筑面积扣除住宅必经通道、楼梯、洗手间、储藏室等非直接用于营业的面积后确定。其中：

1．底层临街（路、巷等）部位的长度（进深）计算至自然隔栅（隔墙）。宽度（门幅）按实际作营业使用的宽度计算；

2．出入该房屋住宅部分必须经过底层临街（路、巷等）营业部位的通道面积，按底层临街（路、巷等）营业部位的18%计算，但不超过2平方米；

3．底层临街（路、巷等）营业部位的楼梯面积，按楼梯的水平投影面积计算，但不超过2平方米；

4．洗手间、储藏室等非直接用于营业的面积及入户调查期间突击改变房屋原有结构增加的营业面积应予以扣除。

（二）符合本意见第六条第（二）项情形的，按《开设临时营业用房规划许可证》记载的建筑面积确定，但不得超过房屋底层合法及可视为合法建筑面积。

第八条 根据本意见第二条无法明确房屋用途为住宅且老式房地产所有权证记载房屋为市（楼）店，并持有至暂停办理相关手续之日仍合法有效的商业营业执照的，参照本意见第五条第（一）项处理。

房产证与土地证记载用途不一致的或者根据本意见第二条无法明确用途的房屋，由实施单位会同房屋征收、国土资源、城乡规划、不动产登记等部门共同调查研究确定。

第九条 本意见所称“门面房”是指位于临街（路、巷）的房屋。

本意见所称“商业营业执照”是指经营范围包括提供商品批发或零售，提供住宿、餐饮、娱乐、维修等各类服务的营业执照。如房屋系由所有权人出租或自营用于医疗机构、彩票代销等无需工商登记的特殊行业的，行业主管单位颁发的医疗机构执业许可证、彩票代销证等相关证照可与商业营业执照同等处理。

第十条 鹿城区范围内征收集体土地涉及门面房补偿的，参照本意见执行。

第十一条 本意见自2019年1月13日起施行。《温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法（试行）》（温鹿政办〔2015〕13号）同时废止。

鹿城区其他国有土地上房屋征收及征收集体土地涉及房屋补偿相关政策（包括“住改非”一次性经济补助涉及的认定和面积确定）与本意见不一致的，以本意见为准。返回搜狐，查看更多

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