中庚地产入沪砸下近48亿 高自持率考验资金腾挪术

当前，上海作为大型房企进入一线梯队或阵营的业绩重镇，恐怕是任何一家房企都不会错过的。在旭辉、世茂等深耕上海多年后，正荣、融信、泰禾、厦门建发等闽系房企纷纷布局上海，比如正荣、融信就将总部搬迁到了上海。

去年5月12日，上实城开与中庚地产签订协议，以19.07亿元代价转让上海城开中心40%权益。《每日经济新闻》记者了解到，该项目作为中庚地产立足长三角的核心项目，备受业内关注。2013年6月与2016年1月，中庚地产又分别以11.75亿元、16.68亿元收购城开中心25%、35%权益。

至此，作为闽系房企大鳄，中庚地产历时4年耗资、47.5亿元，通过收购城开中心布局上海。据悉，该项目总投资达150亿元，如今面市已近一年，将于年底全面营业。

近日，《每日经济新闻》记者深入实地调查发现，该项目施工虽已进入尾声，但作为重资产、高自持比例项目，于中庚而言，除了高资金沉淀压力之外，目前尚未给其带来显著效益。

●租金回报率低于竞品

中庚城开中心位于上海闵行区闵虹路、万源路交汇处，紧邻地铁1号线莲花路地铁站，属于南方商城商圈，项目总建筑面积约50万平方米。其中，甲级写字楼物业3栋共18万平方米，商业物业15万平方米，酒店物业5万平方米，绿地8万平方米，以及2800个地下停车位。

就区域而言，南方商城商圈由10万平方米的莲花国际广场、10万平方米的百联南方购物中心和6万平方米的南方友谊商城三家购物中心构成，但这三家购物中心开业时间较久，商圈长期以来缺乏高品质商业项目。

《每日经济新闻》记者现场看到，城开中心的商业物业仍被围挡围住，目前正处于施工收尾阶段；写字楼物业和酒店物业已建成，项目周边居住氛围浓厚，这对项目未来商业物业运营会起到支撑作用，但问题是商务氛围偏弱。

在售价和租金方面，城开中心写字楼售价4.6万元~5万元/平方米，租金在5.5元~6.5元/天/平方米。记者查询第三方平台发现，该项目周边写字楼售价2.6万元~3.5万元/平方米，租金4元/天/平方米左右，与城开中心相比，距离地铁站更近。从整个商圈的情况来看，城开中心品质虽优于周边竞品，但租金回报率低于周边竞品。

戴德梁行较新研报显示，2017年上海将形成大虹桥、北外滩、徐汇滨江、浦东浅滩4大新兴商圈，未来5年写字楼供应面积超过300万平方米，平均租金为6.4元/天/平方米，将颠覆企业办公选址格局。

“城开中心所在的南方商城商圈并不是传统优质办公商圈，尽管交通便捷，但不会是优质客户的优选。”RET睿意德策略顾问总经理陈丽琳告诉记者，“南方商城板块内，写字楼的空置率已不低了。”

世邦魏理仕方面透露，今年一季度，上海有6个甲级写字楼竣工交付，为市场带来62.5万平方米的新增供应，成为上海写字楼历史上单季供应较高点。新增供应的集中上市导致全市写字楼平均空置率短期内攀升至11.4%，次中心商务区空置率更是进一步上升至19.8%，净吸纳量33.9万平方米，但近六成来自核心商务区。

●高体量自持考验资本术

去年5月，中庚城开中心开始对外销售。中庚地产上海公司总经理贾力维曾表示，城开中心将成为中庚在上海的标杆之作，中庚将以城开中心为载体，逐步实现中庚在上海乃至长三区域的深耕发展。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，穿过城开中心写字楼近2000平方米的大堂，便是项目营销中心，现场未看到其他客户前来咨询，工作人员三三两两聚在一起，记者的到来并未引起多少关注。

记者从中庚城开中心营销中心处得知，在三栋写字楼物业中，仅一栋为散售，去化率近9成，售价4.6万元~5万元/平方米；上海“网上房地产”信息显示，截至4月底，城开中心可售面积为17.9万平方米，已售面积约4.7万平方米。城开中心官微数据显示，截至去年底，城开中心实现销售额18亿元。显然，城开中心目前仍未为中庚带来显著收益。

优淘城总裁薛建雄表示，以近18万方的可售写字楼面积、5万元/平方米的售价估算，90亿元的预期回款完全可以覆盖项目开发贷、建安等相关费用。

值得注意的是，中庚城开中心50万平方米建筑面积中，除一栋写字楼散售外，其余物业目前均为自持，自持面积达到32万平方米，占比超过6成，属于典型的重资产类商业项目。

实际上，中庚城开中心营销中心已确认一栋写字楼为中庚地产自持，目前对外招租入住率不足5成，以中小型企业为主，租金在5.5元~6.5元/天/平方米，物业费为32元/月/平方米。而另一栋虽然暂时自持，但该营销中心方面表示，未来可能通过大宗交易整栋出售。

作为上海商办物业的标杆，A股上市房企陆家嘴（600663，SH）前不久在其2016年报中援引第三方数据称，未来五年上海甲级写字楼市场总供应量将超过700万平方米，供应高峰将在2017年。在新增供应巨大影响下，甲级写字楼租金预计未来2~3年将呈下降态势。