炒房客简史:拥有6套房只是入门!

叶大招 2018-02-17 13:58:00
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  那么,中国房地产市场有多少利润呢?50%,100%,还是300%?我们不清楚。

马克思《资本论》的第871页有这么一段话。

“如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;

为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。”

  那么,中国房地产市场有多少利润呢?50%,100%,还是300%?我们不清楚。

  但总有这么一群人,于楼市之间铤而走险,于政府、开发商、购房者之间周转盘衡,买进卖出,疯狂套现。

  这群人,就是老百姓口中常说的炒房客。

  一、炒房的开始

  1987年,中国地产才正式进入商业化阶段。

  第二年,也就是1988年,中国排名前列房地产泡沫在海南出现。地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

  5年后,也就是1993年,由于海南房价已经被炒到非理智状态,排名前列房地产调控政策加急出台,随后导致海南房地产泡沫直接破裂,引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封,一片狼藉。

  前几天,中央不是又点名海南了吗?要求务必解决“环保问题”,全面整顿房地产。

  其实对于炒房被高位套死的人,刚需族可以被同情,但伪刚需无法被同情。因为从某种意义上讲,后者也是炒房客的帮凶。

  据统计,中国的自有住房率已经达到了93%,也就是说家家户户几乎都是有房子住的,而且很多三四线城市,人均不止一套房。但是为什么房子永远会紧缺呢?

  这就是炒涨的原理之一,囤货居奇。

  这些人就是那种万年不关心楼市,只要听到房价上涨就着急。动不动先来上一套,你问他为啥买房?“因为隔壁老王昨天刚买!”。房价不涨才怪。

  二、排名前列代炒房客

  2000年的时候,中国楼市出现了一个神秘组织,叱咤风云,所到之处,当地房价一路狂飙。

  大家应该猜得到,就是人口诟病的“温州炒房团”。这也是历史上,炒房这个行当排名前列次以抱团的形式出现在大家的视野中。

  2001年8月18日,排名前列个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。

  至此,叱咤楼市10余年的温州炒房团彻底灭亡。

  看到这里大家是不是松了一口气?但是不幸的是,虽然大组织不再,但是炒房这个行当并没有衰落。

  而且接下来炒房散客们的小组织开辟了全宇宙较佳的商业模式。

  接下来子木就带大家细扒一下真正的炒房手段。

  三、新兴炒房客

  炒房客想要找一个合作伙伴,政府,开发商,买房群众。

  政府是炒房的基础,因为政府不给利好条件,炒房也不能顺势而为,但是政府动不动来个调控,搞不好自己就被套死了,不靠谱。

  买房群众?偷偷赚他们的钱,当然不能和他们合作,搞不好还要被骂死。

  诶?开发商好像可以,和我们的处境一样。俗话讲,敌人的敌人就是朋友嘛。

  于是,炒房团和开发商成为了同谋伙伴。炒房程序是这样的:

  1. 炒房客以对象楼盘20-30%套数购房,用很低折扣购房(签订建高价格购房合同);提供首付款;

  其中玄妙:

  开盘畅销带来人气;(开发商获益)

  另外,有资金实力的炒房团还会给项目开发商提供高利贷,这对很多中小开发商来讲是救命的;

  所以越是调控(开发商的融资和销售困难),就越是炒房团出击的大好时机,推高房价由真正的购房者买单。

  所以你看到网络上经常爆出新闻,“某某楼盘因期间降价出售楼盘,之前买房的购房者聚众堵门拉横幅,无良XXX,还我血汗钱!”

  其实大部分都是程序运行期间出现了问题,迫不得已降价售盘。

  四、极端炒房客

  如果楼市下跌30%,只有一套房的刚需会死扛的,只要他们能还得起月供,就绝不会卖,自动帮政府锁仓。

  而炒房客没有多余的收入,一旦房租和月供之间的差额部分消耗完了他们的储备资金付不起月供了,他们必须卖房子,不卖银行也会帮他卖。这种炒房客无限满杠杆能帮楼市暴涨,一样能让楼市暴跌。

  所以大家现在能理解为什么政府特别希望最后接盘买房的是刚需族,而不是炒房客了吧。

  根本不是怕房价上涨百姓买不起房,而是因为他们控制不了炒房客这颗炸弹所引发的楼市剧烈波动,所以宁可不让他们入场。

  故制定了一系列政策都是针对炒房客的,限购限贷,甚至还有在全国有过任何一次贷款记录都不允许贷款的要求。

  只要卡死了银行贷款,不让炒房客上杠杆,那么炒房客就不再可怕,都是全款买的房的话,真到了下跌那一天,炒房客也能死扛,就好像股市一样。

  五、高级玩家

  2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,随后这句话爆红网络,说出了广大群众的心声。

  紧接着2017年便出台了一系列的调控政策,直接把炒房客限死,同时楼市进入冬天。

  但真正的限死了吗?

  并没有。

  下面子木给大家看一组图。

  像这样的群,我大概有10多个。因为某种意义上讲,这部分人是属于长持投资客,入门6套房的高端玩家。

 

  大家一定很惊讶,北京限购情况下,为何还能买这么多套房了。这里给大家透露一些内部玩法之破购大法。

  目前市场破限购的方法有俩种,一种是假结婚,一种是代持。

  假结婚就是直接和业主结婚,把房子过渡到自己的名下。这种方法市场上并不多见,因为即使是你想和对方结婚,万一对方不同意呢?需要时间商量。

  这里简单讲一下代持。

  代持就是通常所说的“借名买房”,总结起来无外乎不想登记自己的名字(原因你懂的)和无法登记自己的名字(被限贷限购)两种。

  它是合法的,可以参考合同法第52条,物权法司法解释第2条等及大量判决,代持本身就是一种合同约定,只要双发自主协商,中间没有欺骗或强迫,代持合同真实有效。

  这群高级玩家的玩法是这样的,去限购地找一个郊区老农(一辈子不可能买房的那种),一年白给他3万元代持费,签署合同,等到过几年房价大涨后,全盘卖出。

  这里可能会有人问,几百万的房子写别人的名字,会不会哪天他翻脸不认人了,结果人房两空。子木想说的是“缺乏制度的人性才会经不住考验”。就比如那种用了朋友名字买房,但连个代持协议都没签过的人,只能送给你一个字,服!

  如果签署了代持合同,房本原件握在手中,把房子再在银行做二抵(房屋无法交易),然后租出去,顺道再做个委托公证,这种风险可以降低到0。

  其实还有更深的破购实操方法,这里不再详述。说这些的原因,其实就是想告诉大家,做到真正的限死炒房是不可能的事情,我们只能面对事实。

  六、如何躲暗箭

  通过以上历史线,子木带大家了解了炒房原理和炒房客的真实面目。所以说,购房者和炒房客的博弈是不可能胜利的,“明枪易躲暗箭难防”,你在明,他们在暗,怎么玩?

  但是最后子木要送给你几句话,教你如何躲暗箭,避免成为炒房的最后接盘侠。

  1.炒房客是不可能被消灭掉的,要认清这个事实。作为购房者,你较大的敌人不是炒房客,而是你自己。买几百万的东西,连花一天的时间研究的功夫都没有,靠着看别人去哪儿买就跟着买,被高位套死是正常的。

  2.如果你买新房,突然一个楼盘门庭若市,人满为患,而且楼价很高,你就要加一层小心了。一定要仔细比对它的位置和周边新盘的楼价,楼品,开发商品牌价值等等,找出10条它为什么价格如此之高的原因。搞不好里面排队买房的其实就是赚你钱的。

  3.如果你关注的二手房小区房价暴涨,去查其交易量,一般查中介网站或问当地中介就好。如果交易量很低,房价又暴涨。说明其换手率低,囤货居奇,不建议购买。

  4.炒房客善于顺势而为,也就是炒概念。例如北京第二机场这个概念在16年被开发商轮番念叨了好几轮。炒房客顺势入场,固安房价水涨船高。但是第二机场真有想象中那么利好吗?懂的人一眼就看明白了。政府每年都会放出大量的规划概念,但真正有用的却没有几个,所以别一头就扎进别人的圈套中。

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