项目毛利两年低于均值 珠江实业拟售创基57%股权

每日经济新闻 2017-05-24 08:55:14
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近日,珠江实业(600684,SH)公告,因旗下“创基丽江国际花园”项目二期地块所涉及的拆迁存在不确定性,拟以不低于4.39亿元挂牌出让持有的广州创基公司57.3257%全部股权。

近日,珠江实业(600684,SH)公告,因旗下“创基丽江国际花园”项目二期地块所涉及的拆迁存在不确定性,拟以不低于4.39亿元挂牌出让持有的广州创基公司57.3257%全部股权。

《每日经济新闻》记者查询珠江实业年报获悉,珠江实业自2015年获得创基丽江国际花园项目,近两年实现营业收入约16.08亿元,毛利率均低于珠江实业房地产业务整体毛利率水平。2015年和2016年创基丽江国际花园项目毛利率分别为25.63%和9.9%,低于珠江实业房地产业务均值33.67%以及26.04%。其中,2016年创基丽江国际花园项目毛利率大降15.7个百分点。

项目二期拆迁存不确定性,2016年项目营业收入和毛利率双双下滑,项目前景不明。在市场深度调控之下,珠江实业此时出售股权,将获得怎样的收益?

挂牌出让股权

珠江实业披露的信息显示,公司拟通过产权交易所公开挂牌转让持有的广州创基公司57.3257%的全部股权,挂牌底价不低于评估价值4.39亿元。

关于出让股权的原因,珠江实业在公告中表述为广州创基公司“创基丽江国际花园”项目因二期地块所涉及的拆迁存在不确定性,为避免承担拆迁可能引发的风险,保护公司利益不受损害。

珠江实业相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示目前股权还在挂牌中,暂时没有意向投资者。

据了解,该项目为珠江实业2015年以股权加债权的方式,以不超过11亿元的价格向广州创基公司进行投资获得。其中股权投资金额为3.8亿元,债权投资金额7.2亿元,年利率为12%。

创基丽江国际花园项目总建筑面积43.4万平方米,分三期开发。其中,项目一期包括10栋住宅建筑面积为13.79万平方米、商铺2.8万平及机动车停车位1664个,规划总建筑面积约为22.2万平方米。

珠江实业2017年一季度报披露的项目最新进展显示,创基丽江国际花园项目可供出售总面积为18.5万平方米,余未销售面积为6.5万平方米,未售部分面积占比为35%。

毛利率同比大降15.73个百分点

珠江实业公告披露,创基丽江国际花园项目计划投资总额约为35.21亿元,2015年,2016年以及2017年一季度报告期实际投资额分别约为9.85亿元、4.6亿元以及4813.63万元。

2015年,创基丽江国际花园项目为珠江实业贡献营业收入8.4亿元,毛利率为25.63%;2016年,项目营业收入为7.68亿元,毛利率仅为9.9%。

需要注意的是,珠江实业取得创基丽江国际花园项目后,近2年后者的毛利率均低于珠江实业房地产业务的毛利率均值。其中,2016年项目毛利率同比大降15.73个百分点,为在9.9%,珠江实业公布的各大项目中排倒数第二。

从创基丽江国际花园项目的业绩表现来看,2015年毛利处于较高位水平,随着项目可售货量的减少以及二期项目拆迁不确定性拖慢项目入市进度。伴随营业收入与毛利率水平双双下滑,项目毛利下降明显。2015年和2016年,创基丽江国际花园项目的毛利分别为2.15亿元及7600万元。

项目的低毛利率也在一定程度上拉低了公司利润。受多个项目毛利率下降影响,2013年开始,珠江实业房地产业毛利率平均水平连续4年下降,近两年降幅扩大,毛利率均值已由2012年的48.16%下降到2016年的26.04%。

上述相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,选择此时出售项目股权,一方面是控制风险,同时是追求公司利润最大化。

从2015年,珠江实业以3.8亿入股项目57.3257%股权,如以不低于4.39亿价格成功卖出,将直接获利不低于0.59亿元,同时享受项目股权投资带来的分红收益,以及投资7.2亿元债券将每年获得12%的年利息。

年报还显示,2016年珠江花城项目毛利率低至6.25%,同比减少35.87个百分点。在楼市深度调控之下,珠江实业是否会继续出售利润低的项目?

相关负责人表示,珠江实业不是通过出让项目获取高利润,创基丽江国际花园属于特殊情况。目前正在积极地拓展项目,同时进军健康管理咨询行业,寻找新的利润增长点。

2016年年报显示,包括房地产业、物业出租及管理以及健康管理咨询三大板块在内的业务毛利率均出现下滑,对于珠江实业而言,提升经营效益任重道远。

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