中国文旅三递招股书:去年营收逾9亿元,三道红线均未触及

4月23日，中国文旅集团有限公司（中国文旅）向香港联交所递交招股书。这已经是中国文旅一年内第三次递交招股书。

去年4月17日和10月23日，中国文旅曾两次向港交所递交招股书。港交所官网信息显示，前两次招股书都未获通过，已为“失效”状态。

中国文旅是一家文化旅游物业的开发商，主要于中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展。2006年，中国文旅收购了中国广东省恩平市多幅土地，目前开发为泉林黄金小镇。

截至2021年1月31日，中国文旅已竣工的度假物业项目包括广东省江门市的华侨公馆、悦湖湾、泉林酒店别墅、悦泉湾、御山湖、山湖公馆等10个项目。在建的项目有3个，其中2个位于广东省江门市恩平，1个位于广东省清远市。

财务数据显示，中国文旅的营收主要集中在销售度假物业和文化旅游业务。2020年全年，中国文旅总营收近9.68亿元（人民币，下同），其中销售度假物业收入8.48亿元，占比87.7%；文化旅游业务收入1.19亿元，占比12.3%。

中国文旅近3年的财务数据连年递增，销售度假物业占比也逐渐增高，同时销售度假物业的毛利也持续增加，但毛利率却不断下降。财报显示，中国文旅2018年、2019年和2020年的销售度假物业毛利率分别为47.3%、43.4和37%。

中国文旅销售度假物业3年内营业收入及毛利率。

财报显示，中国文旅2018年、2019年及2020年销售度假物业的平均成本分别为3471元/平方米、4447元/平方米及4537元/平方米。

值得注意的是，在中国文旅较新提交的招股书中，首次披露了“三道红线”的相关数据。

根据监管部门去年提出的“三道红线”标准要求：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1倍。而中国文旅此前两份招股书的资产负债率均未达要求。

中国文旅较新发布的招股书中披露的数据显示，公司2018年、2019年的资产负债比分别为632%和272.2%，而2020年的资产负债比骤降至37.9%。

中国文旅指出，该比例由2018年的632%下降至272.2%，是由于2019年的利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资，导致股本增加所致。而降至2020年的37.9%是因偿还银行及其他借款而下跌。

根据中国文旅披露的“三道红线”数据显示，公司剔除预收款后的资产负债率为33.5%；净负债率为-85.9%；现金短债比为27.1%，全部“达标”。

截至2020年，中国文旅的流动负债（即短期负债）约11.84亿元，年末现金及现金等价物共计2.83亿元，截至2021年2月28日，现金及现金等价物共计5.62亿元，流动性远无法覆盖。

中国文旅认为，公司的主要竞争优势包括：大部分度假物业及土地储备位于广东省江门恩平，属于大湾区的一部分，已处于有利位置，受惠于大湾区协同发展的国家策略；其次，集团能够把握对具文化旅游特色及元素的度假物业的预期需求增长。

未来，中国文旅表示，将继续在现有的土地储备上发展以文化旅游为重心的物业组合，继续扩展集团位于大湾区及当前并无业务的中国其他地区的项目组合。此外，中国文旅将通过扩大文化旅游服务范围并推动文化旅游业务多元发展，以及将集团位于泉林黄金小镇的成功经验套用于中国其他地区，借以持续发展文化旅游业务，以及通过把握适当的策略、收购机遇壮大文化旅游业务。