特别 | 鹿城万象府首期开盘价格抢先看,如何去挑选房源?

原标题：特别 | 鹿城万象府首期开盘价格抢先看，如何去挑选房源？

文丨陈叉叉 「温州房产圈」主笔

NO. 1｜壹

12月的温州楼市，群雄逐鹿，新盘集中入市，精彩纷呈，叉叉我近期奔走在各个新盘节点的活动现场，隐约感觉到各个案场有一种进入备战状态的感觉。

新盘的入市量，在这两个月达到了一整年的顶峰，火药味升级，大家各自拿出独门绝学，各种玩法的招数，出乎绝大多数人的预料。

叉叉我认为，在当前的市场环境下，一切广告和吹嘘都是徒劳的，客户在诸多可选择的余地下，购房决策最终都要回归到产品力和价格这两点上，靠真材实料吸引客户关注。

11月15日一篇《市中心南向一线河景+全铝板+纯粹的产品，你给这个新盘打几分？》，以几大价值点为载体，立刻在短时间内，引发了圈内外热议，该项目就是华润置地与华发、京都和时代四家房企联合打造的鹿城万象府。

地段上，处于长期断供的市中板块，以及7栋中有6栋能够不同角度的南向看河景，以及华润一惯的高端豪宅风，撩得城西及其他板块的一群华润迷们心痒痒。这一点从该项目11月10日艺术展厅开放现场，几百个土豪们围着沙盘和户型详细了解的细节可以看出端倪。

在项目边上中梁首府4万均价的打底下，华润迷们对该项目的均价预期值不低。

据内部消息，鹿城万象府这几天在申领预售证，开发商目前价格已经部分流露出来，最终价格以房管局备案公布价格为准。

根据开发商这份流露出的价格表，我们来观察三点：

（1）整体定价，购房者是否买账？，毕竟市场主动权又交到了我们购房者的手里，哈哈哈~~~

（2）大家如何看待本次他们开盘的推盘步骤；（3）购房者又该如何去挑选房源？

今天结合房管局的备案价格，叉叉我给大家解析一下。

NO.2｜贰

一共7幢高层，共680套房源，排布舒朗而错落有致，面积段为130-182平及部分顶跃，产品一目了然。

本次首期推出4#，5#，6#，8#共442套，这个很有意思，叉叉发现，排名全国前十的大开发商，操盘逻辑确实和一些本地开发商是不一样的。温州预售条件有要求，项目分期取证，每期不得低于3万方，因此当地绝大部分的项目每次取证也就3万方多一点，一般200多套，这样去化率看上去会好看一点。但像万科的翡翠天地一期，还有这次万象府的一期，推盘量都远远大于3万方这个下线。

叉叉猜测，首先一线开发商在当前的市场环境下，不那么care去化率这个指标，其次这样的策略，对购房者来讲是好事，可以充分对比各楼幢之间的差价，做出更科学的决策，选择到更符合自己的房子 。

（鹿城万象府效果图）

叉叉我已经提前拿到了该项目的一房一价表（通过各种渠道拿到的排名前列手资料）。首期共推的4栋楼，折前毛坯均价32555元/㎡，优惠5个点，折后毛坯均价30927元/㎡，再加精装修标准3000元/㎡，精装修部分不打折。

这个售价在笔者看来，还是有一定的诚意的。隔壁中梁首府的二手毛坯均价普遍在4万+，南向一线温州母亲河的价值还是有的。

（开发商那边透露的鹿城万象府部分价格表）

我们再来看看各楼栋之间的定价策略：

8号楼无疑是整个楼盘较好的一幢楼，是首期房源中的“颜值 +价格”担当，就是所谓的楼王，真正的南面看一线江景，约100米的温瑞塘河景观面一览无余。

8号楼02和03中间套户型，面积在162㎡，四面宽朝南，毛坯折后均价36668元/㎡，西边套户型，毛坯折后均价也是36668元/㎡。东边套毛坯折后均价38345元/㎡。

发现没有？西边间与中间套之间没有价差。对大部分购房客户而言，当中间套和西边间没有价格差距时，反而能凸显出西边间的性价比。而东边套01室与中间套的差价仅1700元，也较为合理。

值得一提的是，8号楼东边间182平户型，大厅搭配景观阳台开间8.2米，透过巨大的落地窗，阳光洒满一地，南向一线河景尽收眼底。对于不差钱的土豪，可以考虑8#楼东边套。

再来看8号楼的纵向价差，低层房源，对于想要南向一线河景，又有点价格顾虑的人，可以考虑一下，因为8号楼低层和高层本身的景观资源差距不明显。

低层房源前面也是无遮挡，景观面好，采光充足，回避了一些传统低层的劣势。比如204毛坯折后均价33746元/㎡。8楼以下大部分房源毛坯价格在32500元-35500元/㎡之间。

该项目临时样板房就搭在河边，江景一览无余，也就是说2层及以上的房源，江景都有特别报障，可以考虑。当然，不差钱的土豪尽可忽略，尽情选择中高区。

（叉叉拍摄的182平样板房）

其次再来看6号楼，东边间毛坯折后均价33136元/㎡，西边间毛坯折后均价30462元/㎡，中间套毛坯折后均价分别为29514元/㎡和28509元/㎡。

其中东边间明显比西边间单价高出近2674元/㎡，其原因是在视角上的区别，东边套由于南面幼儿园楼层矮，东南面无遮挡，采光俱佳，河景尽收眼底，而西边间是看中庭园林。

景观面不一样，喜欢看小区中庭园林的可以选择西边间，想要开阔的河景视野的，又觉得8号楼有点价格压力的，可以选择6号楼的东边间。

当然6号楼的中间套折后毛坯均价不足3万，又居于中庭，也还是值得考虑的。

5号楼折后毛坯均价27398元/㎡，相对8号楼的单价足足便宜了约1万/平，相当惊喜！

该楼栋北面临近锦绣路，南面看园林中庭水景景观。

东边套折后毛坯均价27862元/㎡，西边间折后毛坯均价26510元/㎡。

该定价有趣的点，在于西边套价格竟然比中间套低，两个中间套折后毛坯均价反而是27816元/㎡和27460元/㎡，中间套基本上与东边套持平。当东边套没有形成价格阶梯时，可以凸显东边间的定价优势，喜欢东边间的朋友可以适当考虑一下。

5号楼所有的户型都是139平，四朝南经典户型，室内主要活动区域集中在南面的四个房间。

万象府只做了两套样板房，其中一套就是这个139户型。首先房企对于这个户型想必是相当自信，其次拿出这个价格，目的很清晰，跑量！对河景不那么care的客户，可以试着选5号楼。

当然5号楼有个不得不提的不足，北临锦绣路，一定的道路噪音是不可避免的。好在一方面户型本身3个卧室朝南，很大程度上规避了这个抗性，其次万象府全产品系都上了系统窗和全屋新风系统，隔音保温通风还是有保证的。

最后来看4号楼，也是定价较低的一幢楼，加上主打130平户型，整体总价可控制，本次开盘中的“性价比担当”。

4号楼东边间139是横厅的户型，客厅阳台都在东边，毛坯折后均价29827元/㎡，看中庭，距离高架桥比较远。

西边间毛坯折后均价24514元/㎡，由于西面靠近过境路，是受噪音影响比较大，如果客户能接受高两三千的价格，还是推荐买中间套。但如果真的囊中羞涩或者投资的客户，还是推荐的。

首先24514元/㎡的毛坯价基本和瓯海的项目价格持平了，却买到鹿城区还是能看河景的豪宅。加上3000的精装修，27514元/㎡的精装修单价，买市中心优质地段的南向河景房，还是很划算的，其次新风+系统窗的配置还是能很大程度上弱化这方面的影响。

NO.3｜叁

鹿城万象府这样的定价，放在整个片区或者辐射到周边板块，该价格是一个怎样的位置呢？

中梁首府、中瑞公园大地及置信天玺三个项目所在的汇昌河沿线，构成了当时温州的富人区。时至今日以上楼盘二手成交价格仍然高居温州住宅较高价格梯队，单价达到约4-5万。

没有对比就看不出价格诚意与否，总得找几个参照物来对比一下。距离该项较近的瓯海景山板块的西江月四开四捷（尾盘有点去化压力），西江月前面几期精装修均价是26000元/㎡左右，而同样深受城西企业主高管或改善型客户青睐的万象府，少部分房源精装修价格也在28000-29000元/㎡区间。

再来看看周边瓯海中心区板块整体均价也站上了2 .7+万的时代。

NO. 4｜肆

华润置地一贯走高端精品住宅路线，骨子里透着态度力，在产品真材实料投入上还是舍得的，本次首期开盘，大部分房源定价还是较为合理的。有意向的购房者可以根据上面的参考指南，制定出适合自己的购房方案。

免责：本项目推广名为“鹿城万象府”，备案名为：鹿翠苑。开发商名称：温州京都城房地产开发有限公司。本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及本公司未能控制的原因而发生变化，不构成本公司的允诺。将根据实际情况进行修改，敬请留意较新资料。买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本宣传资料于2018 年12月10日发布。返回搜狐，查看更多

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