15家大鳄围攻龙湾绿城高溢价地块,将引发温州楼市蝴蝶效应?

5月8日绿城以封顶价18326.8元/㎡，整整214轮的鏖战，拿下38亩的滨江商务区桃花岛片区T05-18地块，竞报保障性面积3200㎡。从关注度看，这次土拍，温州房产圈内圈外一片沸腾。

网友调侃：“看到地价，感受到背后一丝凉意”, “王者绿城又霸气归来”。

这次参与报价的有15家，多为全国性品牌房开。值得一提的是，本次出现了多家如中南、先进、禹州、招商等首次来温的企业，他们迫切想进入温州，这点从竞价到最后的7、8家都是这几家新来的房开可以看出。

这看似一场跟风的「土拍」，深究起来背后并不简单，值得我们细细玩味。是怎么样一宗地，引得15家房开围猎？开发商拿地行为常常被拿来当作评测楼市风向的参考坐标。新房开为什么选在这个时候来温州拿地？这宗高溢价的绿城地块的出让预示着新一轮地价上升才刚刚开始还是最后的起舞？               

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从位置上看，绿城获取的地块属于滨江商务区的最东面（名人花园隔壁），在位置上隶属于龙湾屿田村。而楼面价拍到了近几年滨江商务区楼面价第二高，板块内的地王是华润万象天地（楼面价19439元/㎡），华润万象天地的位置明显处于优势，地处CBD核心位置。

（近几年滨江商务区出让地块楼面价对比）

与这宗地块在位置上最接近的是新希望天麓，新希望天麓是2017年1月6日以楼面价17492元/㎡成交，溢价率31.82%。

当这宗绿城地块拍到17492元/㎡时，已经达到滨江商务区东面的一个板块地价天花板，而事实上这宗地的拿地预期价格超过了天麓，也冲破了该片区的地价天花板。

当第166轮报价超过13.87亿，溢价率超过43.1%时，楼面价超过新希望天麓17492元/㎡，此时还在竞价的房开有编号8275（绿城）,8778（先进），8806（中南）,8915（禹州）,9028（旭辉）,9029（荣安）,9035（金地）,9039（世茂）。

当这宗地块达到板块天花板楼面价甚至超过板块预期时，依然有8家房开大鳄看好这宗地块，继续竞价，如果单凭绿城一家房开有这个拿地意愿，仅仅是一家的研判，事实上这么多家房开大鳄对这宗地块的认可，对板块推动力的力量不小。

当多家房开共同将一个板块楼面价推向了一个新的高度，无形中形成了一种驱动力，虽然在龙湾屿田村，但也显示了这些房开对滨江商务区板块的预期价值乃至当前楼市行情持积极态度。

（拍摄于该宗土地旁边拆迁地块，未来区域会持续供应）

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土地市场一向被称为楼市的风向标，春江水暖鸭先知。

从鏖战到最后的这8家房开看，先进，中南，禹州，荣安，世茂属于首次来温州拿地，仅仅是个开始，也打开了新一轮的房开大鳄下温州的局面。这些房开中不乏全国前30强的企业。

鹿城区在温州人心目中的地位是不可动摇的。新希望天麓于去年末首开，地属鹿城区滨江CBD，一线临江，销售情况并不是很好。在此情况下，为什么这么多全国性企业愿意为龙湾38亩地块付出更高的代价去获得呢？为此我特意采访了这8家中的几家房开中的部分代表，就这宗地块进行了一些交流探讨。

 因企业普遍要求，以下采访内容隐去了具体被采访人。

一位房开负责人提出了自己的看法：排名前列季度土地市场沉默了几个月，事实上是暗波汹涌的。多家新来房开早几个月已经来温州伺察，无论是2018年的销售额压力还是货值压力，目前大多房开处于“拿地饥渴状态”，按计划新的房开是缓缓出现，由于排名前列季度市区几乎没有地块供应，才上演了“十几家房开大鳄集中抢地”的大戏，大家集中在第二季度围攻地块。

另外一位房开负责人则表示：“整个浙江省2017年处于快速增长的通道，相对浙江省杭州、宁波、台州、义乌、嘉兴等城市，温州于2017年至今并没有太大的价格上涨，温州这一轮可能要进入补涨的通道，如5月9日出来的一宗嘉兴海宁地块，竟然引得35家房开报名竞拍”

一位对温州楼市有深入了解的项目负责人表示：“本次报名房开都是外来房开大鳄，还有不少新进房开，他们的视野不仅局限于温州，而是整个浙江市场，目前整个浙江市场上行趋势非常清晰，杭州，宁波，嘉兴楼市房价过热，相对而言，温州还算比较理性，对他们而言，将资金转移到温州这个三线城市有不少的投资机会；

本次竞价的15家房开中，可以归为2个特征房开，有一批是未进入即将进入的房开，还有一批是已经在温州有一定根基的外来房开，他们形成2股相对竞争的力量，都是抱着占领的心态拿下这宗地块。

而从这宗绿城地块本身特征看，这宗地位置比较好，体量不大，仅38亩，适应开发商资金周转快的模式，保证金不高，对于以攻入心态而言的房开，竞争这宗地块，对利润要求没有这么高。”

对温州楼市的影响或者方向决定：当楼市正在达到平衡状态，将要决定楼市向上或向下时候，楼市中最有决定力的土地价格打破了僵局做出了选择。这波由开发商在一级土地市场推动的力量不可小觑，继去年一线房开悉数来临温州楼市抢了一波行情后，今天看到新的一波房开如中南、先进等也拍马杀到蚕食温州楼市。

究其原因，正如我采访的几位房开负责人说的，浙江其他城市面包与面粉价相差无几的，折腾得差不多了，而温州楼市的面粉与面包价尚存在合理的差价，如果绿城这地块政府能给它卖到3.5万（一方面指政府限价许可，另一方面市场接受），尚有利润可图，温州楼市环境比起其他地方楼市竞争压力还轻松些，这也许是这波全国性房开激烈拼抢的原因之一了。

那么这波新的房开赶集般来到温州楼市，疯狂抢食土地市场蛋糕，很显然会打破原一线房开在温州楼市多家共拿一宗地“稳稳当当”开发赚钱的结盟心态，会刺激拼杀地市的“血性”，地市的混战从此拉开，从而会推高土地价格的走高。～～所以说绿城地块的竞拍或许是温州楼市走到一个十字路口的一次选择，土地风向标作用再次“显灵”。

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绿城地块的出让，较大的受益者无非为新希望天麓，原本购房者对于天麓这个滨江商务区东面边缘比较抗拒，但随着滨江CBD的发展，这个区域也有向中心化发展的趋势。

（绿城地块位置以及滨江商务区范围）

绿城地块属于龙湾与鹿城的交界处，未来将承载一部分鹿城购房者外溢出来的需求。

去年6月开始，温州政府弹性限价（阶段性限价），对新盘报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价不予审批通过（兼顾成本），  温州大趋势向东发展，龙湾土地楼面价与鹿城土地楼面价在不断的缩小。

比如去年12月万居置业17635元/㎡拿下龙湾蒲州板块同人花园隔壁地块，也超过了周边鹿城滨江商务区板块的碧桂园珑悦，新希望天麓的楼面价。反而凸显了鹿城滨江商务区楼盘的性价比，地段优势更突出的鹿城滨江商务区板块的楼盘价值高于龙湾蒲州万居项目和绿城项目，未来售价蒲州万居项目和绿城项目楼盘价格更高。

同一个区域，一般购房者眼里，往往鹿城的楼盘会更有性价比优势，温州人对于鹿城的区位情结根深蒂固，买鹿城的楼盘更有面子。

当龙湾与鹿城分界处各个板块价格空间慢慢缩小时，同时受到政府统一限价的影响下，鹿城这边的滨江商务区等板块成了“价格低洼区”，对滨江商务区几个楼盘是一大利好，绿城地块拍出后，带动了近两天新希望天麓和华润万象天地的销售。

绿城拿地价18326.8元/㎡，竞报3200㎡保障性面积，加上全装修造价较低2500元/平，外立面造价500元/平，景观造价1000元/平，公共设施造价600/平等，据业内人士调侃估算，根据绿城拿地楼面价，未来房价保守估计在3万甚至3.5万以上。而纵观目前鹿城区滨江商务区的几个楼盘单价，新希望天麓均价3.2万，华润万象天地单价3.5万，碧桂园珑悦单价3.1-3.3万，新希望金地十一峯单价预计3.3万以上。

但在走访该区域二手房时我们发现，龙湾地块周边的二手房普遍还是在两万上下，但鹿城区却在三万以上，差价在一万元左右。在浙江省其他城市土地难以获得全国性房开疯狂进入温州及温州政府限价双重影响下，同一区域鹿城竟成为了区域价格洼地。

一宗绿城高溢价地块，引发的温州楼市蝴蝶效应正在不断发酵中……