泰禾销售大增杠杆水平仍在升高 销售回款率仅52%

21世纪经济报道 2017-05-27 09:21:29
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受新一轮调控政策影响,2017年以来,一二线城市楼市开始进入下行通道。

受新一轮调控政策影响,2017年以来,一二线城市楼市开始进入下行通道。

作为一家后起之秀、以豪宅为主要产品线的地产商,截至目前,泰禾集团今年以来的销售增速显著高于同业。

今年一季度,泰禾实现销售额241.2亿元,同比增幅达235%,排名上升至全国第14名。此外,泰禾还成了北京市场一季度唯一成交额超过百亿的房企。

然而,在限购限价限签日益严厉,地产商融资通道被各种封堵的市场环境中,豪宅开发商受到的压力可能更大,泰禾将如何生存?

销售随行就市

主打中式豪宅的“院子”系列,是泰禾主流产品的代表。

今年一季度,泰禾在北京的丽春湖院子项目以23.3亿的销售额成为全国别墅销冠。面市后百天,认购金额高达65亿元。作为“9·3新政”后上市的纯新盘,这一成绩已不错。

迄今为止,泰禾已在14个城市布局了22个院子项目。

据泰禾内部人士介绍,目前包括丽春湖院子、杭州院子、姑苏院子在内的泰禾多个豪宅产品仍受到购房者追捧,一季度销售超过了200亿。

这得益于上述项目早在调控前便取得了预售证,在一季度的销售窗口期内,可售货源比较充足。

而在产品定价方面,也很随行就市。比如丽春湖院子地价2.8万/平方米,销售均价约6.5万,依然有22.46%毛利率。

面对愈演愈烈的调控,泰禾亦通过区域布局、产品结构、降低土地成本等多重途径平衡风险。

在京沪深等热点城市外,泰禾近年同时在京津冀、长三角、珠三角等城市群内部及福建本土市场的其他城市多点位布局。

接近泰禾的人士认为,在热点城市纷纷限价限签的背景下,非热点城市较低的拿地成本和宽松的定价空间,有助于使泰禾的利润率保持在一定水平。

同时,其产品线亦呈现多元化趋势。除豪宅外,泰禾还进入了商业地产、自持物业等领域,并在特色小镇、影视文化、智慧城市产业新城等领域发力。

泰禾的商业地产项目主要分布于北京、上海、深圳、东莞及福建,定位高端。截至目前,泰禾已在三座城市布局六个商业综合体项目“泰禾广场”。

国信证券指出,已经开业的三家泰禾广场客流不断增长,商业经营活跃,并保持较高的出租率,为公司贡献了稳定的租金收入。

在土地获取方式上,泰禾改变了此前高举高打的拿地风格。

去年以来,由于土地市场竞争日益激烈,除传统招拍挂之外,泰禾更多地采取股权收购及合作开发模式拿地。“公司去年在公开市场上没拿一块地,70%-80%的土地都是收购得来,今年会继续去年的作风,少参与公开拍卖,至少不拿地王。”泰禾集团董事长黄其森曾这样表示。

泰禾近期更多地通过并购、受让等间接手段拿地以降低土地成本。今年3月,泰禾连续通过三宗并购获得了济南、杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平方米。

数据显示,截至去年末,泰禾已拿地未开工建筑面积达727万平方米。据估算,其总货值超2800亿元,其中位于三大城市群范围内的货值达2153亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为,泰禾拥有清晰的战略、充足的土地储备、独特的产品,令其可以对抗未来的市场下滑。

展望后市,国海证券指出,泰禾2016年所销售项目多位于涨价幅度较大的一、二线城市,包括丽春湖院子等核心项目相继进入结转周期,预计公司2017年地产结算收入及净利润均将有明显提升。

关注资金链

进入2017年,金融监管去杠杆,通道类业务大幅收缩,多个流向房地产的资金通道被掐断,房地产行业普遍面临融资难题,泰禾也不例外。

值得注意的是,在去年销售大增之下,泰禾的杠杆水平仍在升高。年报显示,去年泰禾资产负债率较2015年提高2.53个百分点,进一步上行至82.40%。

据广发证券测算,2016年泰禾的销售回款率仅为52%。该机构指出,这一数据在行业内偏低。相比之下,一线房企的销售回款率多在80%以上,龙头房企甚至能达到90%以上。

泰禾的资金需求比龙头房企更加迫切。5月22日,泰禾公告称,其总金额70亿元的两笔中期票据已获准注册。但去年底以来,房企发债已非常困难,泰禾这两笔中期票据最终能否上市仍是未知数。

21世纪经济报道记者梳理泰禾近期动向发现,今年泰禾的资金来源或将以合作开发、再融资、销售回款为主。

泰禾2016年财报显示,公司去年开始采取了联合开发的模式以节省资金成本。

公开资料显示,去年泰禾共有8个项目系通过合作方式获取。其中,丽春湖院子、上海院子、姑苏院子、汀溪院子等项目分别与北科建、信达、华发、世茂等房企合作开发。

而在公司债、券商资管、房地产信托等债权融资通道收缩后,股权融资重新受到房企关注,泰禾同样在寻求股权融资。

去年泰禾曾公布定增预案,华泰证券指出,受证监会再融资进程影响,泰禾的70亿新定增(定增底价18.2元/股)预计将于2017年一、二季度发行,其中控股股东泰禾投资拟认购10%-30%。

但截至目前,泰禾仍未完成这一定增的发行。

在当下市场,销售回款成为房企获取资金的主要渠道,对销售回款率的管控,或许将成为泰禾解决资金问题的关键。

国海证券预测,泰禾目前货值超过2000亿,2017年销售额有望达到700亿。若销售回款率达到80%,则泰禾今年可能获得超过500亿的现金。

国海证券称,泰禾2017年一季度末的短期借款与一年内到期的非流动负债之和上升至267亿元,有效负债率亦上涨至73.6%,考虑到2017年公司项目热销将产生大量的现金回流,叠加手中货币资金271.5亿元,整体财务水平仍保持稳健。

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