购房者是“富翁”还是“负翁”

最近有关房价的消息多起来了，有两类几乎相反的信息吸引了不少人的眼球。在已经历了一波20%左右涨幅的广州、成都等一线城市和热点城市，房价依然坚挺，造富神话还在延续，但这样的造富，跟普通百姓已经绝缘；而在环京区域，已有购房人成为“负翁”，开始“免费送房”。这让一部分准备入市的购房者非常焦虑。买还是不买，这是一个烧脑的问题。对已经买了房的人，卖与不卖，同样两难。

　　其实，房价涨也正常，降也正常。自房地产市场化以来，房价基本上是涨的，也就是说，我国的房地产市场还没真正经历过一波实质性涨跌周期。从市场角度来看，有涨有跌是很正常的。但与之前调控政策不同的是，本届政府提出“房住不炒”、差异化调控政策之后，不仅房地产政策翻烙饼的现象基本没有了，而且是越来越严，越来越精准。在此背景下，房价出现两极分化。有的地方在涨，有的地方在跌，这也符合房地产的价值规律：地段、地段、地段。

　　从区域市场来看，也是如此。一线城市、热点城市虽然还在上涨，但涨幅也已收窄。之所以与三四线城市比，房价还有不小的涨幅，主要还是这些城市经济发展强劲，有钱人相对较多，因此，还是有刚需和改善性需求。同时，也有输入性通胀的影响。一般来说，利率与房价走势应该是相反的。但是，去年以来，在我国利率持续走高的情况下，深圳、东莞、广州、上海等市房价却持续上涨，涨幅普遍超过20%。原因就在于美国货币持续放水，全球资产价格水涨船高，作为资产配置的房地产，也迎来普涨。土耳其、俄罗斯房价涨幅超20%；美国、英国、加拿大、日本、巴西、韩国等国家的房价整体涨幅也远超我国。

　　2016年以来，我国房地产金融调控政策从“控制系统性金融风险”到对房企划出“三条红线”和对金融机构划出“两条红线”，转向“强硬去杠杆”，金融调控已成为房地产调控长效机制的重要方向。但总有人挖空心思钻空子，疫情后的经营贷贴息优惠政策就给了某些“有心人”可乘之机。3月23日，“北京自查发现3.4亿经营贷流入楼市”的消息冲上热搜。3月26日晚间，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，明确要求房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。很显然，一线城市房价坚挺还有违规资金入市助燃的作用。

　　与一线城市“房坚强”相比，缺少外力推动的三四线城市房地产市场已是一片哀鸿，特别是环京区域。除唐山外，河北各地楼市2020年价格都有所下调，其中，三河市、涿州市、固安县等环京楼市热点区域，房价近4年来持续下降，销量低位徘徊，如香河房价从2017年起，平均每半年每平方米就降价1000多元。涿州不少楼盘已经从2017年3月时的每平方米2万多元，下降到了1万元左右。高碑店高铁附近的房价由2017年每平方米超过1万元下降到目前的6500元。

　　有的房源出现“资不抵债”情况，已有购房者发布相关信息，称接手人只需承担剩余贷款及利息即可将房产免费赠送。但如果房价跌幅超过30%，对于所谓的接手者来说，购置新房的成本会更低，没有任何实惠，基本没有人“接盘”。环京区域部分“五证齐全”的房企，因近年来销量惨淡导致资金链出现问题，项目成了烂尾楼。若楼市持续低迷，可能还会有房企在资金方面压力增大甚至破产。个别三四线城市楼市崩盘是完全可能的。因为很多房地产很热的三四线城市，尤其是环京区域，投资客本来就多，在限购后，靠本地需求支撑不起那么大的市场，城市经济又不如一线城市活跃，那些高点买房的人，难免高位套牢，在房价下降情况下，成为负翁也是完全可能的。

　　在坚持“房住不炒”的前提下，去年中央经济工作会议提出要着力解决大城市的住房问题，其遵循的基本逻辑是政府的归政府，市场的归市场。目前大城市的房价，无论是特别房价还是相对房价都比较高，其中不乏违规资金入市等非市场因素，因此，政府断然出手是必须的，但与此同时，那些房价上涨过快又没支撑的三四线城市，对于那些投资客，政府不会施以援手，只能是自己酿的苦酒自己喝。