房贷利息抵扣个税路径未明 美模式剔除房租

中国经营报 2016-12-12 08:48:14
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个人所得税改革方案最终还是没能在楼继伟任期内出台。随着11月7日楼继伟正式卸任财政部部长,包括个税、房产税在内的多个热点话题成为下一任财政部长重点工作。然而,相比资源税、环境税等税制改革,个税综合与分类相结合的改革方案涉及多个抵扣因素,这也成为其难产的一个重要原因。 今年两会期间,时任财政部部长的楼

个人所得税改革方案最终还是没能在楼继伟任期内出台。随着11月7日楼继伟正式卸任财政部部长,包括个税、房产税在内的多个热点话题成为下一任财政部长重点工作。然而,相比资源税、环境税等税制改革,个税综合与分类相结合的改革方案涉及多个抵扣因素,这也成为其难产的一个重要原因。

今年两会期间,时任财政部部长的楼继伟曾表示,未来房贷利息可以抵扣个税,但截止到目前,官方公布的个税改革方案中并未对这一细节有过多的阐述。

在今年第5期《财经智库》上,上海财经大学不动产研究所副所长陈杰认为,美国政府实施对购买或维修自有住房的贷款利息支出可以抵扣个人所得税的政策,其中诸多经验值得中国学习和借鉴。

值得注意的是,上述政策最多涉及两套住房,且只对自有住房进行抵扣,租房者的租金并不在个税抵扣范围内。

自有住房可抵扣

资料显示,美国个税征收中对单身、单身母子、赡养人口支出、个人住房贷款支出等项目都予以扣除。

对个税改革的推进工作,财政部可谓是不遗余力。11月9日,财政部对内部机构设置进行了微调,把“所得税处”改为“企业所得税处和个人所得税处”。

政策部门细化也为个税改革推进提供了保障。今年全国两会期间,时任财政部部长的楼继伟曾在多个场合明确表示,在对部分所得项目实行综合计税的同时,会将纳税人家庭负担,如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素,以体现税收公平。

在过去8个月,舆论对房贷利息可以抵扣个税的讨论从未间断过,但截止到目前,官方对此并未有任何表态。

陈杰表示,美国是主要发达国家中住房水平最高的国家,人均住房面积达到60 平方米。美国政府实施对购买或维修自有住房的贷款利息支出可以抵扣个人所得税的政策,刺激居民购买和维护好自有住房,从而提高和保持居民的住房自有率。

在《政策性住房金融的美国案例分析》中,陈杰表示,美国的一些经验或可以为中国所借鉴。

根据美国税制,采用抵押贷款形式购买或维修住房者,偿还贷款的利息支出可以相应地抵扣一定比例的应课税收入,最多涉及两套住房,目前按揭贷款利息支出的最高抵扣额度可以达到100 万美元,把住房抵押给银行而获得消费信贷融资的房屋净值贷款的利息支出也可以最多抵扣10 万美元。

资料显示,美国个税征收中对单身、单身母子、赡养人口支出、个人住房贷款支出等项目都予以扣除。不过,上述政策仅仅对居民自有住房产生的房贷利息进行个税抵扣。

对此,美国主流社会认为,要建立稳定的社会,就必须建立稳定的社区,而稳定的社区与居民拥有自己住房的比例密切相关。美国学界也倾向认为,住房自有者较租房者有更强的社会责任感。

中信建投证券研究发展部研究报告认为,我国住房自有率基本维持在70%以上的水平,高于美、英、法、德和日等经济发达国家50%~70%的水平。

居高不下的自有住房依靠金融机构的房贷支持。统计局数据显示,今年前10个月,个人按揭贷款19783亿元,同比增长51.5%。居民杠杆率2004年~2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%。

在此背景下,房贷利息纳入个税抵扣范围,对自有住房者来说,其税负将减轻。

租金抵扣成焦点

陈杰在报告中表示,美国购房税收优惠政策虽然是面向全体购房者,但实际上受益的主要是中产阶级、中高收入家庭。

相比国内房地产市场,美国对购买自用住房实行税收减免是其重要住房政策,也是其住房制度的一个突出特点。

在房贷利息抵扣个税扣除额度上,美国主要包括两个方面,一是没有住房租房者,每年可得到一定美元的标准扣除;二是租住房且有抵押贷款,那么由此产生的利息可以从收入中进行抵扣。

尽管租房者可以享受到一定标准的扣除,但其租金却不在房贷利息抵扣的范围。

陈杰在报告中表示,美国购房税收优惠政策虽然是面向全体购房者,但实际上受益的主要是中产阶级、中高收入家庭。因此美国上述政策在政策出台以后,也引起了一些争议。

根据研究报告,72% 的贷款利息抵扣给到了最高20% 收入的人群,最低20% 收入的群体只得到不到0.1% 的贷款利息抵扣,最低20% ~ 40% 收入的群体也只得到1% 的份额,收入处于40% ~ 60% 的中间收入阶层也只有7.6%。

此外,还有不少研究认为,对按揭贷款利息支出实施税收抵扣无助于提高居民的住房自有率,因为这些抵扣都被资本化到房价之中,只能让开发商受益,购房者难以真正受益。

对此,中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为,如果个税按揭贷款利息支出扣除不仅仅限于自住房或第一套住房,那么这对于租房市场的健康发展也是极其有利的,对于降低租房者的房租支出也是有利的。

“一些大城市购房资格限制之后,可用来出租的住房数量有限,降低了出租房市场的竞争性,不利于租房者居住条件的改善。”杨志勇说。

根据历年人口普查的数据推算,2000年我国住房租赁比例仅有20.55%,到2010年,我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点,为21.05%,这一数字和70%以上的自有住房率相比仍有差距,但其背后的资产价值不可小觑。 

根据链家研究院数据,2015年我国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右,到2020年,中国自有存量住宅将达到2.5亿套,其中0.9亿套将被用于出租,其房屋资产管理价值在150万亿元左右。

杨志勇认为,对于一些中等偏低收入和低收入群体虽然可能不能享受到按揭贷款利息支出个税扣除的优惠政策,但可以在限价房、经济适用房、廉租房等各类保障性住房的覆盖范围之内,享受到的保护程度实际上不会低于个税的利息支出扣除。

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