地价、房价都在涨!温州千万要稳住!

       4月14日，滨江云谷未来社区一期地块高热出让，迄今余温未散。

　　291轮的竞价、65.05亿元的总价，再加11.12万㎡的政策性用房面积的出让结果，住宅实际拿地成本已破3万元/㎡。无论哪一项数据，都为之少见。

　　保利、招商两大央企的联手，能对温州的城市形象带来怎样的提升？又会为温州的土豪们提供怎样的豪宅？有待揭晓。

　　不过对普通市民来讲，破3万元/㎡的地价，才是大家更关心的话题。地价的走高，未免会对房价的走势带来一些高预期。已买房的庆幸资产的升值、未买房的忧伤购房的压力，可谓几家欢喜几家愁。

　　那么，当前的温州地价，很贵了吗？确实很贵，但省内其他城市同样很夸张。

　　近期，宁波、绍兴同样拍出了近3万元/㎡的地价，丽水也拍出了破2万元/㎡的地价。

　　县级市、县城也很疯狂。发展水平较弱的遂昌，近期地价竟也突破了1.5万元/㎡，与温州近郊相当。作为县级市领头羊的义乌，近期还拍出了破3.6万元/㎡的地价，超越温州近10年来的所有地价。

　　整个浙江省，无论是广义地级市，还是县级市、县城，土地价格都出现了明显的攀升现象。

　　再看看房价。根据近期中房数据研究院发布的信息显示，浙江11个地级市，房价排名全部进入全国前50名，成为除直辖市外全国房价较高的省份。整个浙江省，甚至是整个长三角城市群，房价进入了“一涨俱涨”时代。

　　不得不承认，无论是温州还是浙江其他城市，房价都很高。对于领着工资的人来讲，生活在浙江是一个hard模式。

　　02

　　？

　　楼市温州  LOUSHIWENZHOU

　　为什么我省房价如此之高？去年以来的全球性货币大放水，大量资金也正进入相对安全的中国大陆，作为东南沿海地区经济发达、对外开放程度高的浙江，势必会被波及。

　　不过一直以来，人多地少、民资雄厚，再加上相对宽松的信贷政策，浙江房价始终处于高位。

　　从上表可以看出，浙江城市的民富水平，确实很高，省内头部城市尤为夸张，温州还是其中很具代表性的城市。

　　温州排在中国大陆房价第15名，远远高于排在第30名的GDP水平。但是，结合亿万资产家庭、人均可支配收入排名看，温州的房价排名似乎也差不多。其中，温州城镇居民人均可支配收入，超过人均GDP的85%，可见藏富于民的程度之高。

　　相比较浙江其他城市，温州还有大量在外温商、华侨，他们并不常住温州，却将全国、全球资金带回温州。

　　一座城市的高净值人群，往往决定了这座城市房价的高度。当温州人超越温州城，由温州人支撑起的温州房价，超过了温州城市发展水平。

　　因此一直以来，大家都觉得温州的房价的性价比不高。然而，在浙江房价整体上涨之后，当台州、金华、丽水等城市出现更多“2万+”甚至“3万+”房价、当不少县城出现“2万+”房价时，近年相对稳定的温州房价，目前似乎在省内开始出现相对的性价比。

　　毕竟，在温州市区的近郊板块，也能买到不错的“2万+”的房子。

　　03

　　？

　　楼市温州  LOUSHIWENZHOU

　　房价的上涨，势必迎来住建部的关注，在被约谈之后，调控是不可避免的。

　　近期，省内多个城市迎来一轮楼市调控潮。杭州对人才购房政策“打补丁”，高层次人才购买第二套房须满5年；宁波在被住建部约谈后，扩大了住房限购区域；嘉兴也升级调控，暂停外来人口购买二套房，并将住房转让限制范围扩大至全市。

　　至于温州，近几年来房价总体平稳，并出现了板块、楼盘之间冷热不均现象，相比较省内其他城市，并不算热，尚未到需要调控的地步。

　　缘何如此？原因有很多，包括人口增长有限、作为先行投资者更理性、高性价比新盘不多，等等。

　　不过关键原因，则是土地供应量的增加。毕竟，这些年温州楼市的成交数据，是逐年走高的，只是新房总量的增加速度，适当超过了购房需求的增加速度。

　　可见，近几年温州以土地供应量的增加，稳住了房价的上涨势头，带来了量升价稳的良好局面。在省内其他城市房价快速上涨之后，产生了相对的性价比。

　　因此，那些盲目批评卖地的市民，可以闭嘴了。因为正是卖地，对温州的稳定房价、推动城市建设，带来了极大的帮助。

　　当然，温州土地财政依赖程度高，应补齐另一个短板，靠控制供地来平衡两者关系，无异于砍掉长腿，是饮鸩止渴的愚蠢行为。

　　不过当前，由货币大放水带来的地价上涨，似乎隐隐对温州相对稳定的房价，带来不小的压力。若温州房价随着地价上涨，那么温州难得的稳定、性价比局面，可能被打破。

　　如果那样，温州很可能折腾不起。

　　04

　　？

　　楼市温州  LOUSHIWENZHOU

　　在此背景下，稳地价、稳房价、稳预期，应成为当前温州楼市的重点。毕竟，温州的性价比，仅仅是在省内的，与省外的成都、重庆、武汉、长沙等城市相比，依旧不具性价比。

　　更为关键的是，温州对省内人口吸引力一般，更多的外来人口来自省外，不少人会与省外城市的房价进行对比。

　　即便在省内，温州的房价也只是向下相比台州、丽水等地级市，以及县级市，具备相对的性价比。向上相比宁波，温州房价与其差距不够大，性价比仍无法体现。

　　对于温州来讲，除去区位条件、城市等级带来的限制，阻碍温州可持续发展、人口流入的，依旧是产业低小散、房价过高两大问题，使其参与城市竞争时没有明显优势。

　　产业升级是一个漫长的过程，相比较之下，稳定房价更容易做到。当城市发展逻辑转向“产业跟人走”，以更低的房价吸引更多人口，也有利于培育、吸引企业与产业。

　　如果说高净值人群决定了一座城市房价的高度，那么中产阶级则决定了一座城市房价的深度。当温州的高净值人群在争夺“4万+”的房子时，也应持续供应“1万+”的房子，面向更多中产阶级，并稳住“2万+”的房价。

　　略大于住房需求的土地供应量，应继续保持，这不仅是城市建设的需要，更是稳房价的需要。当然，土地供应区域应有所倾斜，包括高净值人群争取的“4万+”区域（滨江商务区）、领工资买得起的“1万+”区域（浙南科技城、高铁新城等），甚至可拓展全新的“1万+”板块（郭溪、仰义沿江等）。

　　若这些房价“1万+”、“2万+”区域持续出现高地价，是否有必要在土地出让时就限制售价呢？瑞安部分住宅土地出让时，已有了这样的要求。

　　那些房价4万+”区域，若出现过高的土地价格，也会对市场带来过多的刺激作用，甚至引发上级有关部门的关注。

　　曾经受过大伤的温州，到近年才有恢复，如果这个时候又还因为房价涨幅过大，受关注被约谈，甚至出台严格的调控政策，那将是很多人的伤心太平洋。

　　因为温州再也折腾不起了！

　　05

　　？

　　楼市温州  LOUSHIWENZHOU

　　这一波全球大放水，尚不知道还会放多久，对于温州来讲，既是机遇又是挑战。如果运用地好，这一波资金被成功吸收、留在温州，有望成为推动温州城市建设的动力。若运用不好，让地价、房价过快上涨，或将在放水结束后再遭重创。

　　2008年全球金融危机后的货币大放水，温州捂地惜售，市区每年住宅土地供应量均仅几百亩，以致于房价超越上海、位居全国排名前列。人为的囤地，让那时温州房价非常不具性价比，最终爆发“老高”事件，对城市造成了严重的伤害。

　　近几年房价处在上升期，温州经历过一阵子的房价上涨后，以较大的土地供应量，稳住了房价，并获得了大量城市建设资金，让城市建设得以加速。

　　如今这一轮全球性的货币大放水，温州房价尚且稳定，并在省内其他城市房价快速上涨后，出现了难得的相对性价比。

　　在此关键时刻，温州更应稳住地价、稳住房价、稳住预期，让量升价稳的良好局面，得以持续保持。

　　要打造大都市区新地标的温州，更应利用这一轮货币大放水，以商业物业留住这一波资金，成为温州改善城市面貌、推进城市建设的契机，最终让温州城市综合实力、竞争力得以提升。只有城市综合实力与竞争力的提升，才能让温州房价具备真正的性价比。