博鳌直击 |《房地产白皮书》:TOP100门槛值上浮90%

搜狐焦点温州站 2019-08-07 14:27:01
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【焦点财经】报道:8月7日上午,在2019年博鳌房地产论坛现场,观点地产机构发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》。

【焦点财经】报道:8月7日上午,在2019年博鳌房地产论坛现场,观点地产机构发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》。

房企销售:2019年上半年千亿房企达12

根据“观点指数2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”数据,稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大。不同的是榜眼和状元的差距在缩小,同时也拉大了和探花的距离。三甲以外,今年上半年合约销售超过2000亿元的房企还有保利和融创。今年上半年保利发力迅猛,已经超过融创稳居第四位,相信接下来两者的激烈争夺仍会继续。

从榜单来看,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,较去年同期增加3家。销售处于500-1000亿元的房企有19家,和去年同期持平。200-500亿元的房企数量在各阶梯中最多,为37家。按照往年的情况,上半年合约销售超过400亿元的房企,均是年内冲击千亿的有力竞争者,而上半年合约销售逾400亿元的有40家房企,这也意味着今年千亿房企有望比去年增加9家。

房地产市场:TOP100门槛值上浮逾90%,近六成房企销售未“达标”

 “观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元,较去年同期的58.4亿元增长95.39%,这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛,为322.2亿元,同比增长37.16%。

今年年初的业绩会以及其他公开场合,不少房企都对外发布了销售目标。以42家发布销售目标的房企作为样本,观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%;完成率位于40%-50%的房企最多,有20家,所占比重为47.62%。需要注意的是,有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。

换句话说,有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境,再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至,房企间的洗牌开始,要想完成销售目标更加充满未知。

房企资金:融资收紧,房企到位资金依靠快周转

上半年土地购置价款和面积明显下降,一定程度上是因为房企手上金承压,极大依赖销售回款,难免在土地购置上显得“拮据”。

2019年初在“稳健货币政策要松紧适度”的指引下。房企的融资规模略有回暖,不过大多为“借新还旧”,资金并未如外界所预期的大量流进房地产。而随着一季度过去,更多的严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险,让房企的融资进一步吃紧。

上半年,不少房企债务陆续到期,可以看到以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一。个别房企债券利息超过13%甚至更高,预计未来行业整体融资仍然承压,成本也将继续水涨船高。

商业地产:外资进场抄底

商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后,市场从规模化的急速扩张,逐渐转变为平稳发展,开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。纵观国家统计局的数据可以发现,从2018年至今,商业营业用房开发投资累计值稳步上升,1-5月累计为4649.亿元,但累计同比还是维持负增长的态势,1-5月累计同比增长为-9.7%,比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今,累计同比增长率都基本维持在-9%左右。

从观点指数所观察的四大一线城市大宗物业交易情况来看,上半年成交金额超450亿元人民币,外资成交占比一半。上半年,来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市,在资产交易中实现商业价值提升;而来自香港的投资机构如基汇、领展等也不追多让,抓住时机购置一线城市的好盘,通过运营升级和改造,在买与卖之间获取更多溢利。

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