马上评|爷爷10元卖给孙子的学区房,为什么要不回了

近日，江苏无锡法院公布了一起祖孙三代之间的房屋纠纷案，引发网友热议。事情的起因是：老张当年决定在孙子小张上小学前，将名下一套学区房转给小张。于是老张与小张父亲大张前往房管局签订了二手房买卖合同，成交价为10元，房屋过户到了小张名下。

3年后，老张与儿子发生矛盾，起诉想让房子重新回到自己名下。法院经审理认为，案涉二手房买卖合同应属无效合同，应认定张某将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示，故判决确认案涉房屋归小张所有。判决后，张某上诉至二审法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

此事经报道后，一度登上了热搜。很多人对法院的裁判感到不理解，对爷爷无法要回10元钱“卖给”孙子的房屋，感到不可思议。但深挖、还原该案案情和纠纷经过的话，可以看出法院的裁判是合法的，且提醒着人们从事重大民事活动时应谨慎而为，因为每个人都应为自己的“言行”承担法律后果。

根据报道可知，张某陈述其将案涉房屋过户给孙子系为其入学所需，而小张及其父亲大张则认为案涉房屋过户系张某的自愿赠与。由此可见，双方对案涉房屋过户给小张的真实原因各执一词，但双方均认为签订二手房买卖合同时不存在真实的买卖合意。

那么，对于这种平等民事主体之间的民事纠纷，在有争议的情况下，法院就应根据“谁主张谁举证”的原则以及常识常理，来判断真实的案情并作出裁判。

此时，摆在法庭前且各方无争议的事实是，房屋过户时双方不存在买卖合同的真实意思表示，双方在办理案涉房屋过户登记时小张已经入读该房屋对应的学校，房屋成交价10元钱并非正常的买卖价款，房屋已经过户给小张，小张及其代理人认为系赠与。

可以说，根据现有证据，稍有法律常识的人，一看便可得出博弈双方中老张处于弱势地位。故法院依据各方举证情况，结合民事诉讼中根据证据“高度盖然性”还原案件事实的做法，认定案涉房屋系老张赠与给小张符合法律规定。

在通常的市场经济活动中，正常的买卖与赠与是互斥的关系，即如果是赠与关系，就排除了买卖关系。根据《民法典》等规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案案涉房屋已经完成过户，即财产已经转移，受赠人成为合法产权人，老张无权撤销赠与。

那么，老张是否就完全无法要回该“低价”销售的房屋了？并非如此。《民法典》还赋予了赠与人的法定撤销权，受赠人有严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益，对赠与人有扶养义务而不履行，不履行赠与合同约定的义务三种情形的，赠与人可以撤销赠与。

但遗憾的是，老张目前只是与大张发生了矛盾，并无证据证实受赠人具有前述三种情形，应承担“举证不能”的法律后果。

由此可见，部分网友的观点，虽然出发点是好的，但存在一定误区：并不是法院不为弱势的老张主持正义，而是老张以自己当初的行为表明，其低价“卖房”给孙子不是买卖是赠与，故其理当为自己的行为承担法律后果。

这也说明，每个人都应谨记“说出去的话就像泼出去的水”这一常识，尤其是从事与自身利益相关的市场交易时，要三思而后行。实在拿不准的时候，要查询法律知识，咨询专业人士，做到对行为后果有充分的预判。否则，等到木已成舟时再要求法庭满足自己的诉求，很可能得不到支持。（ 作者为法官）

文章转载自：澎湃新闻