六部委租赁监管新规直击爆雷根源 长租公寓企业如何破局新生?

在各地出台监管政策基础上，长租公寓市场迎来排名前列系统监管政策。4月26日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部委联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称“《意见》”），其中提出，住房租赁企业单次收取租金超过3个月（或押金超过1个月）的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户；同时，不得变相开展金融业务，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

在业内看来，《意见》主要是针对前期长租公寓企业经营“爆雷”事件而出台，将倒逼轻资产租赁企业规范化经营，降低资金杠杆率，提高经营能力。

加强从业监管，单次收租金不超3个月

《意见》针对从事轻资产住房租赁企业，提出了七方面监管意见，包括加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷、落实城市政府主体责任等。

其中，在从业管理方面，《意见》明确，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住建主管部门推送开业信息，再由住建主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。在贝壳研究首席市场分析师许小乐看来，此举是通过“管入口”来防止一些企业脱离政府监管之外。

除了“管入口”外，此次政策还加大了规范住房租赁企业经营行为的力度。《意见》要求，住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入所在城市住房租赁管理服务平台。住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人（即房东）的租金原则上不高于收取承租人的租金。

对此，许小乐指出，上述举措是为了防止长租公寓企业“长收短付”“高进低出”的行为，“此前北京就已对轻资产租赁企业租金提出了收付周期匹配的要求，已经落实并产生了一定效果，此次政策是将其在全国范围内进行推广。”

落实租赁资金监管，禁止“违规租金贷”

新京报记者注意到，此次政策较系统地填补了租金监管方面的问题。《意见》指出，住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

实际上，早在去年，成都、南京、重庆等城市都已推出了类似的租赁资金监管政策。以成都为例，去年9月11日，成都市住建局、银保监会四川监管局、成都市金融监管局、央行成都分行营管部联合发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》，要求住房租赁企业开立全市少有的资金监管账户，对于支付租金周期超过3个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。

此次六部委再度联合推出租赁资金监管政策，在许小乐看来，是将此项租赁资金监管措施逐步在各地落实，由此来杜绝长租公寓企业挪用租金来扩张规模的现象。

中指调查事业部研究副总监战雪也表示，此次政策层级高、范围大，且覆盖面更广，并将其精准定位为从事转租经营的轻资产住房租赁企业，因为此类企业进行转租经营时没有资产抵押，收取的租金额度也较高，没有资金监管容易聚集金融风险。

值得一提的是，此次政策还明确指出，要加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。“这意味着，预计后续租金管控也会与房价管控一样，一旦出现异常上涨，将面临相关的稳租金措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

除此之外，记者注意到，此次政策也规范了租金贷款的管控。《意见》指出，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。“这是针对过去一些租赁企业通过引诱消费者签订租金贷合同获取资金的行为，这意味着租赁企业未来不得从事金融业务。”许小乐如是说。

“倒逼”企业降低杠杆，提高经营能力

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，此次政策由多部门联合出台，打出了强监管、去杠杆、控租金、维权益的“组合拳”，其力度极大，主要落点就是规范行业发展和“保民生”两个方面，同时，也开启了资金监管时代和租金管控时代，从而定义了住房租赁行业“长期主义”的民生属性。

严跃进则指出，这一政策是长租公寓市场排名前列系统监管的政策，其措施严厉、方向明确，是今年管控经营贷的基础上，房地产市场第二个严管金融市场的政策。

而从背景角度分析，许小乐指出，该政策主要是针对前期长租公寓企业经营“爆雷”事件而出台的，是对过去行业粗放发展的纠偏。

恰如巴乐兔联合创始人朱维嘉所言，在此之前，长租行业是一个门槛较低、“分散长尾”且缺失行业标准的业态，这导致了长租公寓出现各种规模和服务的差异化，“过去一段时间，行业中频繁出现‘租金贷’‘长收短付’‘高收低出’的现象，由此导致行业乱象，原因在于，住房租赁业务的盈利较薄，导致很多企业选择牺牲租客权益、冒着租金风险去追求速度和规模，这极大地影响了租户对租赁行业的信任。”

在此背景下，“这一政策是把之前各地行之有效的防止企业‘爆雷’措施，以及‘爆雷’后可实施的一些补救措施归纳集合，由此形成国家层面的政策，甚至可能将长期执行。”在接受新京报记者采访时，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥这样表示。

赵庆祥建议，利用住房租赁条例立法的机会，将这些措施收纳进住房租赁条例中，形成一个稳定的行业监管制度。由此，行业发展既有一个独立的分类，又有行业法治的基础，行业才能长久、平稳、健康发展。

与此同时，赵庆祥强调，轻资产模式的住房租赁企业，要规范和发展并重，“这类企业是住房租赁市场的主体，在住房租赁房源供给方面发挥了重要作用，因此，在加强监管的同时，还要给予其一定的发展空间。”

而在这一政策下，对行业，尤其是轻资产住房租赁企业而言，将带来哪些影响？轻资产运营企业在业务发展模式上需要做哪些调整？

从影响层面分析，赵然表示，《意见》将对整个行业特别是轻资产运营公司产生较大影响，将使轻资产运营公司从“包租公”转向专业化的住房租赁服务提供商。从国际经验来看，控租金使得轻资产运营公司无法单纯依靠租金收入实现利润增长，探索如何提供各类与住房租赁相关的增值服务，将成为未来轻资产运营公司生存和发展的关键。

除此之外，赵然指出，“去杠杆”将使轻资产运营公司形成两极分化。一方面，头部大型机构能够依靠资产证券化等金融手段，扩规模、求发展；另一方面，深耕区域的小型运营公司将依托本地化优势，降低运营成本，获得生存空间，而大量靠金融杠杆扩规模的轻资产运营公司将被彻底淘汰。

许小乐指出，此次政策在举措上强调多管齐下，通过管入口、管行为、管资金、管贷款等方面，倒逼轻资产租赁企业规范化经营，降低企业资金杠杆率，减缓业务扩张速度，专注提高企业的精细化、专业化经营能力，未来还将倒逼轻资产企业探索出更有利于发展的经营模式，“在新的监管要求下，未来长租市场的市场主体会进一步出清，让真正从事长租房运营的企业获得更加稳定的市场竞争环境，从而有利于长租房市场规范健康发展。”

朱维嘉指出，对于长租公寓企业而言，未来，只有将关注点集中在内部流程和运营服务上，持续加强对租后体验的服务和对成本的控制，重视口碑和品牌建设，才能持续盈利、健康发展，修复租客对租赁行业的信任。