李一戈 现阶段的房地产个人建议可以进行三项试点

21世纪经济报道 2017-06-09 08:59:48
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第一项是利用集体建设用地,建设长租住房。北京市已进行多年试点,且颇有成效。这方面,还是直接引用北京市住建委有关负责人的话,最有说服力

第一项是利用集体建设用地,建设长租住房。北京市已进行多年试点,且颇有成效。这方面,还是直接引用北京市住建委有关负责人的话,最有说服力:

在集体建设用地上建设租赁住房,一是可以扩大租赁市场有效供给,增加住房供应,促进房地产市场稳定健康发展。二是可以服务首都“四个中心”城市功能定位,实现职住平衡、产城融合,助推国际一流和谐宜居之都建设。三是可以推动城镇化建设进程,开辟集体经济组织和农民可持续增收渠道,通过租赁房物业管理、配套服务,扩大农村人口就业,就地实现城镇化,可谓一举多得。

北京市宣布,今后5年计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,且主要通过集体建设用地安排。这条消息的重大意义,被舆论忽视了。房地产界也没有给予应有的重视。但我相信,人们很快就会发现,这是一项堪称伟大的创新。

我个人认为,有修改后的《土地管理法》和《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)的加持,利用集体建设用地,建设长租住房,已经可以跳开试点,直接推广了。建议国土资源部和住建部在北京市召开现场会,将该项向全国推广。尤其是房价偏高的一二线热点城市。

第二项是利用商办用地和闲置厂房,建设或改造成长租住房或公寓的试点。如你所知,北京上海等城市正在对商办用房(俗称商住房)市场进行严厉整治。这是很有必要的。毕竟,土地出让时对用地性质是有严格规定的。

也应该看到,商住房退出供应后,客观上,商品房供应短时间内会形成一定的短缺。按照住建部等通知,商品房库存紧张的城市,应加大土地供应。譬如,6月2日南京推出11块土地,其中住宅类用地3幅,6月3日推出13块土地,其中住宅类用地12幅。

我建议,双管齐下。已经审批的商办用地,原拟建成商住房但被叫停的项目,在符合土地利用总体规划的条件下,经过批准,可转为建设长租住房或长租公寓。水电气参照民用标准。据我了解,这类用地,地产商本来就准备配套用于居住的水电气等设施。

政府部门应规定,这类商办用地建设的长租住房或长租公寓项目,地产商必须长期持有(一般是50年)。事实上,部分地产商已经在开发长租公寓品牌。譬如,万科的泊寓,龙湖的冠寓。将原来的“商住房”就地转为长租公寓,法理上是说得通的。这方面,地方政府有关部门可以大胆试点。一刀切地禁止,是容易的,创新探索需要勇气。闲置厂房改造长租住房或公寓,可参照上述办法试点。

第三项是出让土地时就规定“长期持有”的运营问题。

6月6日,万科以总价25.3亿元+70年100%自持,夺得佛山桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住用地,折合楼面价15300元/平方米。

万科并非第一次拿自持70年的地块。2016年12月1日,万科以总价50亿元、100%自持商品住房面积的代价竞得北京市海淀区永丰产业基地一幅居住用地,成交楼面价36016.57元/平方米。

这对万科还是有很大挑战的。佛山地块刷新了南海区最高楼面价纪录,海淀地块的单价高达3.6万元,自持70年如何运营,自房地产实行市场化以来,尚无先例。

不仅地产商没有经验,政府部门也没经验,在既有的管理规定里查不到相关条款。这就需要试点。既然是试点,在探索的过程中就应允许试错。

以如此之高的地价入手,再加上开发建设和财务成本,完全通过零散的租金来获得运营收益,稍有财务知识的人都会明白,结果只能是巨额亏损。据有关专家测算,按房价租金比,目前北京新建商品房的租金回报率只有2%左右。任何政府部门都不希望企业亏损,很简单,企业亏损就没有或很少有税收。

商品住房自持70年的项目,政府部门应该鼓励地产商在合法的范畴内进行创新。比如,允许地产商与目标企业合作开发,房子长期租赁给合作企业的员工居住。这与长租住房类似,只是企业员工预付了长期的租金。当然,合作企业会给员工提供若干优惠甚至担保。

看过我文章的朋友会发现,有些建议,我提了不止一次。理由只能是,我希望能被更多的企业和部门看到,并试行之。房地产调控无论是基于短期可见的效果,还是基础性长效机制的建设,都需要积极的试点、探索。改革从来不是一步到位的。

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