新政后京别墅逆势成交创新高 独栋别墅渐售罄

位于昌平别墅区的御汤山，以184套的成交量夺得今年1-10月独栋别墅成交榜首。图/资料图片

新政突至，楼市成交量价均出现波动的北京楼市中，别墅市场却走出了“独立行情”。业内人士分析，在土地资源紧缺的大环境中，别墅市场的规模正在不断缩小，尤其是“卖一套少一套”的纯独栋项目将逐渐从市场消失。

前十月成交量同比涨150%

据亚豪君岳会统计，“9·30新政”一个月之后，10月北京别墅市场共实现成交909套，环比仍有小幅增加，这也创造了年内第二高。而今年1-10月，北京别墅市场共实现成交6461套，同比大涨150%，创下历史同期的销量新高。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，相比“9·30新政”之后普宅与公寓豪宅类产品成交量均应声而降，别墅市场却依然保持坚挺，不难看出别墅类产品的超强抗压性。

值得注意的是，独栋类产品在全部类型别墅中的占比趋势却不断下滑。2010年北京独栋别墅成交占比曾高达45%，到2013年已跌至22%，进入2015年之后独栋成交占比仅余14%，而今年前10个月也维持在15%的低位水平。这其中，地处昌平区的御汤山以184套的成交量，高居前10个月独栋别墅成交排行榜的榜首。

独栋别墅渐售罄

公开资料显示，早在2003年，国土部门便颁布“限墅令”，更在2012年细化“停止审批容积率低于1.0的住宅用地”，此后又曾多次重申这一要求。受此影响，北京别墅市场规模不断缩小，并且逐渐向混合型居住社区转化，对容积率要求相对较低的联排及叠拼类低密住宅产品逐渐成为市场主导，而更具私密性、更彰显居住品质的独栋别墅则日渐稀缺。

中原地产研究数据显示，今年前10个月，北京独栋别墅新增预售仅322套，占全部别墅新增预售的比重仅为7%。北京“9·30新政”中“90/70”再度回归，受此影响，未来市场供应将以中小户型为主，未来市场销售的纯独栋别墅更将屈指可数。

据了解，目前市场上的独栋别墅项目多居于京东的老牌别墅区，总价在7000万元-3亿元/套之间，相比之下，北部同属老牌别墅区的昌平别墅区，均质独栋别墅社区的御汤山，全盘容积密度仅有0.36，全装修总价却仅1800万元/套起，超高的性价比成为其能够夺得今年1-10月独栋别墅成交榜首的重要原因。

精装别墅提升附加值

今年以来，北京还出现精装交付的别墅项目，这在过去20年是极少出现。任启鑫认为，别墅普遍由于面积较大、结构复杂及设计、选材等方面的高标准，装修成本相当高。另外，其客群有各自的生活方式及个性化需求，使得“众口难调”。但业主自行装修极其耗费精力与资金也是购房“痛点”。而受住宅普遍高端化的影响，提升产品附加值和服务标准成为高端住宅项目的共识，因此一些视野前瞻的开发商开始为客户解决难题。

深耕奥北多年的成熟独栋别墅大盘御汤山就是其中的先行者。御汤山营销负责人伍艺介绍：“我们利用前期已有大量业主入住的独特优势，通过走访百名已入住业主，深入了解客户实际需求，遍寻世界各国豪宅全装修案例，并结合中国传统建筑设计理念，不仅打造了独特的全系列定制化全装修，甚至升级为拎包入住。”

据悉，由精装交付升级为“拎包入住”，御汤山这一模式在国内尚属首创，另外再加上项目地处昌平小汤山独特的地脉资源，每套别墅均可实现温泉入户，御汤山因此成为奥北2000万级别墅品质提升的标杆。