万科上半年销售额1900亿股权之争将成公司地雷

8月21日晚间，万科公布2016年半年度报告，数据显示上半年万科实现销售收入1900.9亿元，同比增长69.9%；实现营业收入748亿元，增长48.8%。

在股权之争压力下，万科依然交出了一份不错的成绩单，主要表现在销售面积和销售金额双双实现强势增长。

鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，万科近年来约7成项目通过合作方式获取。这方式可以帮助万科以较低的价格获得优质土地，但在股权之争乱局中，也暗藏巨大风险，如果出现大规模合作终结的情况，未来万科的销售业绩将出现“滑铁卢”式的下滑。

销售大涨7成

结算面积与收入呈大幅增长态势是万科在上半年的一个亮点。报告显示，期内万科实现结算面积为654.6万平方米，同比增长43.6%，实现结算收入724.8亿元，同比增长49.7%。

在较好的市场情况下，万科实现了市场占有率的进一步突破，由2015年3%提高至3.9%，增长30%，市场占有率持续提升。

上半年万科实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%；实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

上半年，万科坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源，新购入土地价平量足。 

万科坚持审慎投资的原则，2016年上半年，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5,488元/平方米。万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。

从开竣工情况来看，上半年万科实现新开工面积1,665.6万平米，较2015年同期增长64.6%，占全年开工计划的75.7%，而在2015年同期这一数据则为60.2%；实现竣工面积702.5万平米，较2015年同期增长35.8%，占全年竣工计划的34.0%。

合伙人项目跟投机制在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面发挥了重要作用，加快开发，降低成本，资金实现了较大化利用。跟投项目从获取到首期开工的平均时间缩短了4个月，从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月，公司的营销费用率亦持续下降。截至2016年6月底，公司累计已有192个项目实施跟投。

困难重重

鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，万科近年来约7成项目通过合作方式获取。这方式可以帮助万科以较低的价格获得优质土地，但在股权之争乱局中，也暗藏巨大风险，如果出现大规模合作终结的情况，未来万科的销售业绩将出现“滑铁卢”式的下滑。

需要注意的是，房地产市场出现降温信号，以万科长期观察的14个城市为例，二季度商品住宅销售面积的同比增速由78.9%下降至25.4%。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在4月份达到45.9%，6月份降至14.2%。

从万科A公布业绩报告，钜盛华以实益拥有人身份直接持有万科A股票926,070,472股，质押或冻结的股份数量是888,713,162股，质押比例接近96%。

目前万科股权之争局势错综复杂，恒大入局，华润未表态，宝能股份质押，股权之争的不良影响在上半年业绩中已有体现，经营承受较大压力，新项目获取受阻，新业务拓展受到影响，合作伙伴信心受损，团队稳定性遭遇重大打击。

在市场与股权之争的双重压力下，万科下半年发展将面临巨大压力，万科董秘朱旭表示，稳定团队为首要工作。