前5月顶豪一天签一套

北京顶豪成交量又创新纪录。据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京单价10万元/平方米以上豪宅总签约量已突破162套。这意味着今年以来，每天至少有一套10万+的高价项目签约成交。相比2015年同期的25套，涨幅高达548%。宽松的信贷政策，持续出现的地王，使得一线城市楼市正全面高端化，新房市场已全面告别刚需。

顶豪成交“爆棚”

来自中原地产的数据显示，2016年前5个月，北京10万+项目成交数量达162套，成交面积5.28万平方米，成交均价为11.95万元/平方米，成交金额为63.06亿元。

而在去年全年，10万+项目成交总量为151套，成交均价为11.89万元/平方米，成交面积和成交金额分别为5.11万平方米和60.79亿元。就是说，今年前5个月的成交水平，比去年全年还要略高一些。

不止北京，上海顶豪市场也正以“惊人”速度成交。中原地产数据显示，截至5月24日，上海新房市场顶豪（成交均价10万元/平方米以上）成交量为497套，与去年同期相比大幅上涨5.8倍，仅前5月成交量便达到去年全年成交量的8成以上。自2016年以来，顶豪市场月均成交量近100套，较去年翻了一番。

不过，值得注意的是，虽然顶豪整体签约明显上涨，但各个项目之间的成交分布依然不均衡。从项目来看，今年前5月，使馆壹号院签约36套、万柳书院签约25套、琨御府签约22套、泛海签约19套、西宸原著签约9套、紫禁壹号院签约6套、长安太和、红玺台签约6套、北京壹号院远洋·LAVIE签约5套、金茂府签约4套、霄云路八号签约3套、北河沿甲柒拾柒号签约2套。另外还有多个项目有1套签约，整体北京有26个项目出现了10万+的签约。

改善占比逾六成

除了顶豪成交量明显上涨，在今年已经成交的北京新建商品房住宅中，改善型房源占比也在显著提升。

中原地产研究部统计数据显示，截至5月23日，在北京已经成交的18127套商品房住宅中，套总价在500万元以上的合计有5124套，占比成交比例为28.3%，成交金额达到了576亿元，占比高达64.2%。

从北京2016年成交榜单的项目来看，前15名项目中，签约均价在3万元/平方米以下的只有一个项目，而签约均价在4万元/平方米以上的多达13个，均价在6万元/平方米以上的高端项目更是达到了6个。

市场成交均价也明显上涨，2016年至今，新建商品房住宅成交均价为34765元/平方米，这也是北京首次成交均价突破3万元/平方米的年度。

报价屡创新高

不少在售项目的报价也在水涨船高。据北京市住建委网站信息显示，在5月份刚刚获取预售许可证的项目中，位于门头沟区的西山艺境项目，较高拟售价格高达9.3万元/平方米，创区域新高。

住建委网站显示，位于门头沟区的西山艺境项目，两栋楼于5月15日获得预售许可证，其中一栋楼共有34套房源获批销售，拟售均价为5.9万元/平方米，另外获批的4套别墅，拟售价格高达9.3万元/平方米。这4套房源建筑面积在184平方米-281平方米之间，套均总价在2000万元左右，无论单价还是总价，均创门头沟区域新高。

来自安居客、58同城的消息，门头沟区域在售住宅项目，大多以大户型的改善型项目为主，无论商住还是住宅，在售价格普遍在3.5万元/平方米-7万元/平方米左右。逾9万元/平方米的售价，无疑刷新了区域新高。

高房价的底气无疑来自于节节攀升的地价。今年2月，中骏置业以39.48亿元配建5万平方米公租房的代价竞得门头沟区龙泉镇地块，根据测算，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米，预计未来楼盘售价会突破10万元/平方米。

相比去年11月，中交绿城联合体以57亿元总价拿下门头沟另一宗楼面价为3.32万/平方米的地块，3个月内地价上涨了8000元/平方米。

虽然只是个案，不过北京新建商品房全面高端化，已经是不争的事实。中原地产研究部统计数据显示，5月以来北京新建商品房住宅签约2635套，而4月同期为3533套，出现了25%的下调。但价格则继续走高，5月至今成交均价为36131元/平方米。

进入存量住宅时代

“整体来看北京房地产市场已经进入了高端年”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，宽松的信贷政策，持续出现的地王，导致了一线城市开始全面高端化，房地产新房市场基本上告别刚需。

在这样的背景下，被新房市场不断“挤出”的购房需求，开始加速进入二手房市场，二手房成交出现大幅上扬。

中原地产研究部统计数据显示，截至5月25日，北京年内二手房住宅签约114408套，新房住宅签约18226套。整体看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%，而这一比例在过去几年一直在70%上下。北京已经进入了全面的存量住宅时代。

亚豪机构市场总监郭毅认为，随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加，北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势还将持续，新房市场将彻底成为高端客群追求住房品质升级的需求产品，刚需客群则只能选择在二手房或公寓中，才能找到符合自身总价预期的产品。