无敌景观视线,却靠在瓯海大道边!香开万里新推超高层大宅...
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1908年，英国作家爱德华·摩根·福斯特在其小说《看得见风景的房间》中写道：
透过窗子，能看到什么，决定了房子的价值。
景观资源禀赋是衡量房产价值的重要标尺，在温州也不例外。
那么，市区哪里的房子视线较好呢？
很多人会说，当然是瓯江路的“一线江景房”视线最壮阔啊！
但是，当我们在地图上卡一下尺寸，你会发现真相并不完全如此。
瓯江路的绿城·温州鹿城广场，对望北岸，视距约为1.6-1.7㎞。
而三垟湿地北侧在售的首开中庚·香开万里南向看湿地视距达到约3.2-4km，视距是前者的两倍以上：
从视线实景来看，三洋湿地远山近水，尽显江南山水的清秀婉约，婀娜多姿，不亚于滚滚瓯江的远阔。
而且，不同于瓯江路豪宅北侧朝江的阴湿冷；三洋湿地这边的风景，都在房子的南侧，通风、日照更胜一筹。
这么一比较吧，绿轴板块的三洋湿地一线景观高楼，似乎更具备形成豪宅的条件。也许正因为此，香开万里才建了两幢超高层大宅，面积都在180方以上，开发商估计想以无敌的景观视线，去掏土豪精英们的口袋。
但是，理想丰满，现实却有点骨感。香开万里附近板块的楼盘，不论是商品房万科·金域中央、京都城，还是安置房南瓯景园，靠近瓯海大道的一线湿地景观房，单价明显要低于没有湿地视线但远离瓯海大道的房源，两者差距基本在1000元/㎡左右。
究其原因，是不少购房者来到二手房现场，在看到三垟湿地绿意盎然的同时，又听到瓯海大道的车流声，打了退堂鼓。
而对不差钱的土豪来说，高架噪音的抗性无疑更大。加上这个板块没有富人的集聚抱团效应。因此，环三垟湿地的无敌景观视线，并没有像沿瓯江一样形成“豪宅视线溢价”。
在这样的背景之下，首开中庚·香开万里推出了超高层豪宅，主打万亩三垟湿地景观视线，会得到土豪们的认同吗？一起来看看……
咱们先来看看房源情况：
A开盘楼幢
本期预售四期，预售范围为（依照地名主管部门标注）二组团3幢、7幢楼，住宅建筑面积为42387.1㎡，共248套。
2019年9月17日；预计将在2021年8月4日主体结顶；计划于2022年12月30日竣工，2023年5月30日前交付使用。
B区位分析香开万里位于瓯海区梧田街道林村村，即惠民路延伸段西侧。
香开万里项目北侧为东垟路、瓯海实验小学（南瓯校区）、南瓯明园；
南侧为河道、宗教建筑（约100米处）、瓯海大道高架；
西侧为东垟河、南瓯景园；
西北侧有一规划公园绿化用地；
东侧为林村河、惠民路、燃气调压站（约400米处）、规划住宅用地。
项目周边不利因素主要对本次开盘的3#产生影响：
项目南侧的宗教建筑会对3#造成一定视线干扰，不过据说近期会拆除重建，整体风格或较为现代，或对3#影响有限；
项目南侧为瓯海大道。瓯海大道日常车流量多，噪音远大于普通交通干道，预计对3#影响较大。对此，3#四层及以上外立面为干挂铝板幕墙+系统门窗封闭阳台，并配置了新风系统，可较大程度削弱噪音干扰。
值得一提的是，三垟湿地公园西北入口目前正在建设中。距离香开万里直线距离仅为约300米。待建成后，从小区步行前往逛湿地，还是较为方便的。
C间距日照
项目楼栋整体呈南偏东约11°，周边夏季盛行偏东风，迎风面较大，还是相对舒适的。
▲项目楼间距，仅为示意，可能有误差，以销售口径和实际为准。
日照简评
四期开盘的3#正南侧为瓯海大道，间距超150米，预计3#大寒日正午低楼层日照质量较好，从大寒日日照模拟图上看，南侧1#会对3#上午中低（约15层以下）日照有所遮挡，12时后全楼层日照质量较好，整体日照不错。
7#与南侧5#的正南侧间距约67米，预计7#大寒日正午13层以下日照会受到5#遮挡。根据大寒日日照模拟图，早上10时后，南侧超高层对7#遮挡影响较弱。
注意：
1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。
D示范区实景
四期开盘前夕，香开万里实景示范区开放，购房者可以从中管窥一二。
组团花园：
3#超高层入户，挑高约5.1米层高，比较气派，是当下流行的现代轻奢风。整体公装也呈现出了一定档次感：
E户型分析
四期开盘新增超高层建面约185㎡、207㎡改善户型。整体而言，似乎没有做出豪宅的大气度。
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
建面约185㎡（3#边套）：
----四朝南户型，客餐厅尺寸较大，厨房好用；
----入户无玄关，但电梯厅独立且两梯两开门设置，使用效率高且可以兼做户内外过渡空间使用；
----过道控制不理想，房间的进深尺度不宽裕。
建面约207㎡（3#边套）：
预售商品房为住宅全装修：（1）A套餐装标方案装修房交付标准2500元/平方米（适用于本次推售所有户型）；（2）B套餐装标方案装修房交付标准3980元/平方米（适用于本次推售所有户型）。
香开万里至今去化率已经达到约74%。下半年保持着比较不错的销量，三期去化也已经近50%。不过，8月去化速度似乎有所减缓，或是受到大环境政策影响。
数据来源：温州市房地产市场信息交易网，统计时间截至9月1日，数据可能有所滞后，以实际为准。上表中的销量以“已认购、已登记、已售”等计
四期香开万里毛坯备案均价约2.86万/㎡，相比于三期的2.78万/㎡，上涨了约近800元/㎡。
就具体楼栋而言，四期7#和二期10#的户型和区位相似，二者较有可比性。7#毛坯备案均价2.73万/㎡，与二期10#的94折后普惠毛坯均价基本一致，定价差异不大。但据房探打探，据说四期所有房源开盘时只能选择3980元/㎡的装标。
拉高四期均价的主要原因为南侧的3#超高层。3#毛坯均价约2.9万/㎡。此次3#主打大面积改善房源185㎡和207㎡，还是有一些冒险。虽然有三垟湿地稀缺景观加持，但是南侧临近瓯海大道，东南侧临近庙宇。虽然开发商都做了一系列削弱不利因素干扰的举措，但很难土豪客群会否买账。
E选房注意事项楼层选择
香开万里7#中低楼层（6-12层）差价较大，高楼层（20层以上）差价较小：
因此，对于那些价格敏感但日照要求不高的购房者而言，建议从5层开始优先选择，依次往上选。因为12层左右的房子，与5层日照基本一致，但单价却高了近2000元/㎡，明显不划算。
对日照等要求较高的购房者，较好选14层以上。其中，次顶层的价格比较便宜，可优先考虑。
超高层方面，如果有钱人看中了，当然是往超高层的高楼层房源开始选，瓯海大道的干扰会更小，视线会更开阔，这样才配得上豪宅的派头。
反之，这么大的户型，选个中低楼层很尴尬，“高不成低不就”，总价不低而负面因素抗性大，有钱人很可能看不上，没钱人又买不起。
文章来源：温州房哥
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