新城控股欧阳捷:房地产行业需要改良式创新

时代周报 2017-04-11 09:07:54
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都在谈创新,房地产行业存不存在颠覆式的创新?

新城控股高级副总裁欧阳捷给出的回答是否定的,但他在接受时代周报记者专访时表示,未来房地产行业改良式的创新会越来越多,“这也是行业发展的本身需要”。

改良式的创新聚焦在技术层面上,包含融资模式、土地供应模式、产品模式等等的创新。具体来说,众筹就是融资模式的一大创新,未来的土地供应模式上也有可能改变由政府一家供应土地的情况,产品模式上长租公寓等新产品形态的出现也会带来新的租赁模式和盈利模式的创新。

“但这些不会成为主流,能成为主流的才能称之为颠覆性的创新。”欧阳捷对时代周报记者表示,“但房地产行业在可以预见的范围内,不存在颠覆性的创新”。

新派长租公寓和途家网两家公司的创新模式,被欧阳捷认为在盘活存量资产上做了有益的探索,“通过先期取得存量住房的长期租赁权,再进行统一改造包装,再出租并收取租金,新派公寓在公寓改造包装上做得非常细致。”

至于在开发商层面的创新,欧阳捷对时代周报记者呼吁,本质上应该回到对产品的打造上。在容积率限定的情况下要思考如何寻求产品的最大化溢价,产生最好的园林景观效果、布局、日照等等。星河湾和绿城对终极居所的打造上,在欧阳捷看来值得同行学习。

“但改良式的创新,也面临着失败的可能。”欧阳捷表示,“房地产企业要创新,牵头人必须是老板,他不需要事无巨细都过问,但他要有创新的态度鼓励创新文化氛围的形成、牵头建立创新的组织并赋予其一定的权力”。

在欧阳捷看来,创新需要氛围,国家对知识产权的保护是创新的基础,也是第一要义,包括创新、创造、创意等。同时,要完善法律体系、舆论环境、商标注册环节等一整套完整的环节,鼓励创新。此外,要建立一套优良的金融体系对创新进行支持。国外的风险投资是很好的参考,中国国内目前缺的就是一套完整的风险投资体系。“从社会上募集来的资金,需要相应配套监管体系。”欧阳捷说。

新城本身也在进行改良式的创新。轻资产运营模式方面,新城就旗下青浦吾悦广场项目成立资产支持专项计划,开创国内商业综合体类REITs投资新模式。欧阳捷分析表示,“新城的类REITs只有优先回购条款,区别于其他产品的保证回购条款,至少可以保证一定的投资收益率”。

“新城项目的成功发行,标志着我国不动产资产证券化业务向真正的REITs又近了一步。”欧阳捷说道。而这一产品已经开创了国内资产证券化的五个第一,即该项目为首单民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品;首单以大型商业综合体为基础资产;首单以纯外部租户为主要现金流来源,不依赖于原始发起人的现金流补足;首单以交割持有物业方股权实现资产出表;首单原始发起人有回购的权利而非义务的资产证券化项目。

另外据其透露,新城在产品上也在进行创新,例如商业地产新城吾悦广场项目将从4.0向5.0到6.0进化。

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