已出租20年?但豪宅法拍底价成交!

昨日上午，一套绿城兰园的法拍房引起了关注。

市场价1400万，起拍价980万，800人设置提醒，17656次围观。

然而最终却只有1人报名，1次出价，底价成交。

低于市场价420万！

6年前的“凤起潮鸣”绿城兰园位于环城东路和环城北路交叉口，说起定位和影响力，绿城兰园可以说就是6年前的“凤起潮鸣”，其园区的设计和装修水准，放到如今也是高端豪宅的水准。现在路过这里，璃幕墙+干挂石材的立面，还是会吸引路人的目光。

来源：阿里法拍标的物介绍在二手房市场上，绿城兰园的表现也一直坚挺，近30日的二手房的签约均价9万+元/㎡。

回到房源本身，这套兰园5幢1502室，建筑面积205.96㎡的住宅，位于小区内部，室内的装修也非常不错。

从标的物介绍里可以看出：客厅是大理石地板，古朴素雅的黑色实木家具；卧室红色实木地板，整面落地窗；主卫浴缸、大理石的洗漱台、智能马桶；厨房采用了红棕色实木橱柜，大理石台面。

来源阿里法拍

整体装修朴素低调却不失大气，充满了中式和谐氛围。业主本身对于房子应该非常爱护，房间干净整洁、家具整齐、绿植鲜活，房子的状态非常好，小编看着都羡慕。

“出租”20年？100万解禁！这样一套房子，为什么仅1人报名？降价420万底价成交？我们从拍品介绍里找到了原因：这套房源仍处于租赁状态，而且租期是从2016年11月30日到2036年11月29日，租客一次性付了20年的房租。

这个租约，法院是承认的，如果有买家买了这套房子，要么履行租客租住15年左右的时间，要么赔偿违约金。而这套房子的违约金是100万。据了解，这套房子的20年租金总计32万元，平摊下来每月的租金仅需1400元左右。这个价格在市中心租到200方豪宅？5年前也是血赚啊！此外，这套房子有两本产证，浙(2016)杭州市不动产权第0141048号、浙(2016)杭州市不动产权第0141049号，需要2张房票！今年3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购。规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。在杭州法拍房也限购的条件下，想凑够这两张房票，难度很大！

不仅如此，标的物介绍里还有：“为了维护申请执行人权利，买受人在房产解封后，需及时缴纳土地收益……由买受人先行垫付的出卖费用视为买受人自愿承担该项费用。”......本标房产价值是否与参考价相符，请自行判断。如果还有欠缴的物业费、水电费用、宽带费用、燃气费等因物业使用而产生的费用，由买受人自行解决。换算一下，买房人实际购房成本=980万+15年租金收益（或100万违约金）+2张房票+其他费用。

买卖不破租赁 警惕恶意操作买卖不破租赁

《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人将租赁物出租给承租人，承租人在占有期限内，出租人将租赁物出卖给第三人的，租赁合同继续有效。买受人不能以享有租赁物所有权为由要求租赁人返还租赁物。也就是说，类似兰园这样的租约在法律上是不存在问题的。不过在实际操作中，有些人却利用“买卖不破租赁”的条款，玩起了“骚操作”。某网友表示，还不上月供了，房子要被法拍。于是他跟亲戚签了长达20年的租房合同，在房子被法院拍卖之后拒不搬走，采用这样的方式“白嫖”已经不属于自己的房子，如果一直没人拍卖的话，20年后“房子还是自己的”。

这种操作可行吗？小编咨询了律师。

律师回复：合规的租赁是受到法律保护的，法拍房有租赁很常见，短期的只要协商解约或者正常履行合约都可以。一份合法有效的租约一般需要同时具备这几个条件：1.租约签订日期要在法院查封房产前；2.租约要登记备案；3.有实际占有使用的证据；4.租约不超过20年。

但对于想要恶意租约占用的被执行人来说，要操作合规是比较难的，绝大部分长期租赁因为都是后期“补救”，所以合法性存疑，即使是事前合约，从以往的案例来看，租客和原业主若无法提供其他证据证明双方租赁关系真实存在，大部分是会被判定为恶意租赁抵抗拍卖，租赁合同认定无效，但也不排除个别特殊案例。

最后提醒下大家，警惕这种“恶意”操作。

如果遇到法拍房被恶意租约占用的情况，建议排名前列时间寻求相关专业人士的帮助，提前确定租约是否真实有效，提供可行性评估方案后再确定是否竞拍，以免产生不必要的纠纷。

如果在购买后发现租约的存在，那么首先是要鉴定租约的有效性，其次是与相关方进行协商解决，或者可以委托更专业的法拍服务机构来解决。 

小贴士：法拍房漏洞堵上了！12月19日，较高法公布了一则《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(下称《规定》)。《规定》排名前列条即：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。该规定自2022年1月1日起施行。这意味着，法拍房将与各地方的限购政策保持一致，没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍。原先以法拍房绕开限购政策的路，现在不通了。两日后，12月21日较高法又发布《较高人民法院关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》(下称《意见》)，明确指出：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。换言之，法院将担负起法拍房的腾退工作。曾经最困扰买受人的“拍房容易交付难”问题，将得到来自法院的强力保证。这一套密集的法规“组合拳”，势必将有力整治目前的法拍房乱象。