瓯海区府旁百亩大盘即将出让,会否上演高溢价爆抢?

本周五，备受各家房企关注的瓯海中心单元北片28-C-01地块即将出让。

要知道，该地块作为瓯海中心区北单元仅存为数不多的超百亩优质地块，一经公开便吸引了诸多房企大佬的密切关注。

然而，7月31日至8月2日，央行三天内两次“点名”房地产，直指房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。

资金水龙头关上，高负债房企又到了紧巴巴的日子，花钱（拿地）都得省着点，譬如近期甚至有某房企内部暂停拿地资料流出。

如此敏感的关键节骨眼儿，该地块的成交行情或将成为各房企对后市看好与否的风向标作用。

钱吧...要算着点花

地吧...确实又好的令人怦然心动

此话怎讲？圈姐还是给大家简略介绍下瓯海中心单元北片28-C-01地块。

总用地面积74399.3㎡。地块体量较大，近似“中央公园+大诚金廷”，大盘体量占有园区规划优势。

地块出让分摊面积53584.34㎡，划拨安置房分摊面积13304.46㎡，划拨幼儿园面积7510.5㎡。

地块起始总价237000万元，起始楼面价14041元/㎡；封顶总价307800万元，封顶楼面价18235元/㎡。

从价格上看，在瓯海区该地块的不论是起始楼面价还是封顶楼面价都是很“傲娇”的一个价格。

地块位置

地块南面上河乡路，一街之隔华鸿中央公园、大诚金廷、德信海派公馆均是近年刚交付的商品房，西侧是半塘路、瓯海外国语学校。

地块西面 瓯海外国语学校

地块东南面德信海派公馆

从地块目前交通路网来看，半塘路、沉木桥路、娄东大街等交通路网，均可直接通往中心区腹地。

地块相对位置

需要注意的是，地块北面则有S1轻轨经过，有一定程度的噪音影响。

不过，出让文件中以会议纪要的形式提到“瓯海区政府需负责做好该地块受市域铁路S1线影响区域范围的防护及降噪措施”。

同时，值得一提的是文件中要求，瓯海区政府须就该地块涉及M线相关问题，与轨道交通主管部门做好对接和工作落实。

从目前已知的温州M线规划情况，这里或是指M3线（原M1线），原先温州曾规划有“西起温州南站，穿越瓯海中心区和温州主城核心区至七都岛”地铁线，不过目前M1M2线在环评期间，具体动工时间未定，考虑“小弟”M3的前景及影响为时过早。

区域前景

瓯海中心区以“瓯海大道”为界，分南北单元。大道以北，因瓯海区府携四馆坐镇，相对以南的区域来说，受行政规划的利好影响更大。

北单元目前以近年新交付中高档楼盘为主，如中梁公园天下、国际华府、华鸿中央城、华鸿中央公园等，区域的居住氛围以及醇熟度较高。

同时，北单元的瓯海外国语学校在师资力量方面，坊间公认要高于南单元。

界面观感方面，相对于鹿城“大片老破小出个豪宅”，北单元凭借同步、较强的开发力度，使得其目前的城市面貌在温州都是数一数二，对外也是拿得出手的。

也就说地块规模大，周边现状较好，区域客户认可程度高，这是为啥多房企关注地块的核心原因。届时该地块将以何种价格出让值得关注。

除此之外，圈姐顺便再聊下中心区及毗邻板块目前在售项目的去化情况。

区域市场

目前，瓯海中心区及接壤六虹桥、牛山板块在售主力包括世茂·璀璨澜庭以及凯迪融创瓯越大观、华侨城欢乐天地，待售则有君悦339。

世茂·璀璨澜庭18年末开盘，初期开盘成绩不算理想。这与当时市场“转冷”、客户观望心态都有一定关系，再一个区域周边多以交付新房、次新房为主，世茂的新盘价格体系在当时市场下，未能得到普遍认可。

然而在渠道推广的加码+上半年温州市场土拍热带动，多重效应叠加下，剧情迎来了180°大逆转，整体去化率显著飙升，截止目前房管显示一期去化率已达88%。

同时，与璀璨澜庭直线距离仅有500余米的君康中心成功出让，因有“浙南在建排名前列高楼”的陪衬，板块整体价值有所向上，世茂的价格客户接受度提高，也助力了项目的去化加速。目前君悦339为前期蓄客中，据多方消息透露眼下项目热度高涨。

除了瓯海中心区在售的世茂璀璨澜庭及待售的君悦339以外，与之相邻的就是六虹桥及牛山板块。

凯迪融创·瓯玥名邸属于相邻的六虹桥板块，作为六虹桥会昌湖板块小区域范围继西江月之后少有的在售新盘，瓯玥名邸的首开也在温州房产圈引起了不小的轰动。

凯迪融创瓯玥名邸区位示意图

与17年底18年热销的西江月比，融创在产品定位上显然下了功夫，减小户型面积，降低总价门槛，收割了一波地缘性的刚需、改善型客户。

再则从板块区域看，瓯玥名邸处于鹿城、瓯海交界处，其一期毛坯惠后2万/㎡不到的价格，对比鹿城区动辄3w+的售价来说，存在价差空间，也顺理成章的承接了不少鹿城区价格溢出型客户。

最后看华侨城·欢乐华庭，项目7月底开盘，截至目前按房管网数据显示去化约33%。

华侨城欢乐天地区位示意图

从项目自身条件上说，得益于约2.1的容积率、超200亩的大盘规模以及自带约5万方商业配套等条件来说，项目自身条件还不赖。

但就整体市场而言，瓯海区尤其该项目所处小版块区域内，供应放量，客户观望情绪加码，分流了短期内有限的客户资源，后期凭续销走量。

从市场供应段角度看，上半年牛山板块土地供应也显著增加。

凯迪控股的G-07地块，据圈姐推测近期或将启动。

保利竞得的葡萄棚B-13a地块也处于牛山板块范围内，前段时间的保利大国璟产品品牌发布会上也对外剧透了，该项目或将定位保利3大产品系中“尊居”档，“国风系”大国璟产品。

同时，上半年瓯海区弘阳“双子星”项目也正赶来路上，毛估估也有抢着年前入市的可能，可以说整个中心区及周边板块供应量充足，后市可选余地非常大。

来源：温州房产圈