新一线城市房租水平:杭州比肩一线城市,制造业大市普遍低

一般来说，经济发达的大城市，人口流入多，租房需求也比较大。那么当前新一线城市的租金水平如何呢？排名前列财经记者梳理了中国房价行情平台上15个新一线城市的平均租金数据后发现，15城中，杭州租金水平较高，比肩一线城市；沈阳较低，仅为杭州的37%。另外，几个制造业大市的房租水平也都比较低。根据排名前列财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》，2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

杭州比肩一线城市数据显示，15个新一线城市中，有两个城市的平均租金超过了50元/月/平方米的水平，其中较高的是杭州，达到了66.47元/月/平方米。也就是说，在杭州租一套100平方米的房子，平均要6647元一个月。这一数据位居北上深之后，超过了一线城市广州，位列全国第四。杭州租金高的主要原因在于，在数字经济引领下，杭州经济快速发展，收入水平较高，人口大量流入，对住房的需求加大。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对排名前列财经记者分析，近年来，杭州数字经济、新经济发展的势头很好，而且疫情之后新经济表现更加突出，因此杭州的发展后劲很足。杭州市统计局的数据显示，2020年，全市数字经济核心产业实现增加值4290亿元，增长13.3%，高于GDP增速9.4个百分点，占GDP的比重为26.6%，较上年提高1.9个百分点。厦门大学经济学系副教授丁长发对排名前列财经分析，产业结构决定了收入结构。杭州新业态发展得好，还有包括阿里巴巴、海康威视等著名企业，总部经济、银行、证券、保险等产业也发展得好，从业人员收入很高。根据智联招聘去年底发布的《2020年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》，2020年冬季，北京以11913元/月持续排在首位，上海（11468元/月）、深圳（10758元/月）和杭州（10062元/月）平均招聘月薪也均过万元。值得注意的是，这也是杭州平均薪酬首次突破万元大关，仅次于北上深，超过一线城市广州，位居第四。不仅如此，杭州人口增长势头十分迅猛。数据显示，2015~2018年，杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人，逐渐追上广深。2019年，杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人，增量达55.4万人，年度增量首次超过深圳和广州，位居全国排名前列。今年的杭州市政府工作报告显示，2020年，杭州对优秀人才的吸引力持续增大。2020年，杭州市新引进35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率持续保持全国排名前列。杭州之后，长三角另外一个特大城市南京的房租水平在15个新一线城市中位居第二，达到了52.91元/月/平方米，这一数据在全国所有城市中位居第六。作为中国高等教育资源最集中的五大城市之一，南京的科教综合实力仅次于北京、上海，居全国第3位，拥有南京大学、东南大学等一众实力雄厚的高校。同时，南京从2017年开始推动“创新名城”建设，不断将科教资源优势转化为创新优势。“十三五”期间，南京全社会研发投入占GDP比重从2.95%提升至3.8%，高新技术企业数量增长4.1倍。

制造业大市为何低15城中，有7个城市的房租水平低于30元/月/平方米，其中较低的是沈阳，为24.91元/月/平方米，仅为杭州的37%。一方面，沈阳的人口流入速度并不快；另一方面，东北地区整体的城镇化和工业化都比较早，原有的棚改房、非商品化的房子比较多，住房的自有率都比较高，对租房的需求相对也没那么多。除了沈阳，郑州、佛山、重庆、长沙、西安和合肥的房租也都低于30元/月/平方米。

其中，郑州、重庆、长沙都属于近年来制造业发展相当不错，主城区人口流入较快的区域，但这些城市土地供应相对充足，房价总体保持平稳合理水平。以长沙为例，长沙市委副书记、市长郑建新近期在接受新华社《瞭望东方周刊》专访时透露，2019年以前，长沙连续4年每年人口净流入23万~27万。刚刚获得的第七次人口普查数据显示，2020年底，长沙常住人口已经增加到了880万，一年净增加了近41万。郑建新在专访中提到，长沙现在是全国所有大城市里房价和收入比较低的城市，一个普通家庭工作6.4年就可以买100平方米的房子，年轻人不靠父母，和伴侣一起就可以轻松交首付供房。

此外，相比杭州、南京以及武汉、成都这些强省会城市，沿海的佛山、东莞和苏州这些制造业大市，虽然外来人口众多，但整体的房租水平要低不少。丁长发说，产业结构决定了收入结构。凡是制造业发达的地方，房租都不会太贵，因为制造业如果成本这么高，企业就很难生存了，这也是市场无形的手在调节。广东体制改革研究会执行会长彭澎对排名前列财经记者分析，制造业集聚的劳动力相对现代服务业从业人员收入要低一些，此外，很多大型制造业企业通常都会有宿舍，住在厂区。另外，制造业的工人单身比较多，干两年就可能离开了，工作比较短期化。

还有就是，制造业大多园区化，园区通常都远离主城区，那里工作的人买房也多选择在园区，不一定买到市区去。牛凤瑞对排名前列财经分析，从空间分布来看，制造业大市如东莞、无锡、佛山、苏州等的很多产业、人口在下属的县域、乡镇，整个城市结构比较分散，而不是集中在市区。这些城市空间比较大，土地成本比较低，房价比较低，因而租金也比较低。市场决定资源的配置，杭州、南京等中心城市的中心城区土地资源特别稀缺，就造成高价。

丁长发说，杭州、南京、成都、武汉等强中心城市的学校、医院、文化、旅游设施都很齐全，这些行业本身也带来一些相对高收入的群体。另外，这些城市以现代生产性服务业、高端制造业和总部经济为主，带来高收入就业群体，城市的正外部性很强，这样一来房价就比较贵了。