千亿房企! 地产黑马中梁一周内两次申请香港IPO

 高管走马换将导致缺位惹祸？

一周内，中梁控股再次递交了赴港上市的招股书。

中梁控股是近年来迅速崛起的一匹地产黑马，实际控制人为温州地产商人杨剑。5月14日，中梁控股因六个月内没有完成上市，导致去年11月13日递交的上市申请材料“失效”。然而，仅过了三天，中梁就重新递交了新的招股书。

值得关注的是，新近递交的招股书中和上次一样，中梁控股的首席财务官依然空缺，财务高管只列出了现年38岁的财务总监凌新宇。前不久有消息称前旭辉CFO游思嘉已加盟中梁控股负责上市事宜，旭辉在今年三月公告宣布游思嘉辞任CFO。

中梁控股上市前夕，最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。2017年，中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋，但游德锋仅过了半年就离职，当年底中梁控股又挖来前泰禾CFO罗俊，罗俊也只待了半年。于是中梁控股去年11月递交招股书时，连首席财务官都没有。

中梁控股在招股书失效之后匆忙再次递交，究竟是CFO缺位导致的技术性失误，还是另有原因呢？

中梁控股发迹于温州，控股股东为杨剑和妻子徐晓群。招股书显示，杨剑夫妇在上市前持有中梁控股99.02%的权益。

2015年之前，中梁都是温州较大的开发商，2016年将总部迁至上海后，快速扩张到全国，目前全国拥有124个城市的353个项目。不过直到去年，长三角仍然贡献了94%的收入。

最近几年崛起的房企基本都是抓住了三四线市场，以及各地棚改的火爆市场机会，中梁控股也不例外。除此之外，中梁控股同样积极“借鉴”了碧桂园的快周转、跟投等模式，因此在业内也被称为“小碧桂园”。

较新招股书显示，2016年至2018年，中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，去年迈入千亿房企阵营，行业排名升至房企第30位。销售额从二百亿到千亿，中梁仅仅用了三年时间。黑马之“黑”，令人乍舌。

成立于1993年的中梁在房地产的路上已经打拼二十多年，但早年间，中梁的火力主要集中在江浙地区，辐射范围有限。2016年，中梁迎来了战略的转折。这一年，掌门人杨剑效仿闽系房企，带着中梁从温州搬到了上海。杨剑为中梁制定了一系列扩张战略，首先在内部提出了“456”的要求，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。其次，杨剑决定避开实力房企云集的一二线城市，主攻三四线城市。

拿地扩张需要资金的支持，而高速的扩张往往意味着负债的增加，中梁的负债率也在2016年达到了峰值，其2016年净资产负债率高达1790%。2017年中梁手中的地块进入比较稳定的销售阶段后，净资产负债率才有所好转，从1790%骤降到339.5%，2018年上半年进一步降至44.6%。

中梁在招股书中对负债率的变化做出了解释，“过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降则是因为总权益扩大了。”

过去三年，中梁控股的营收年复合增长率高达221.4%。较新招股书显示，中梁控股2015年至2018年收入分别为16.19亿、29.25亿、140.26亿和302.15亿，但2015年、2016年中梁分别亏损1.8亿元和2.7亿元，直到2017年才扭亏为盈实现净利4.99亿元，2018年净利大幅增长至25.26亿元。

过去三年，中梁控股的营收年复合增长率高达221.4%。较新招股书显示，中梁控股2015年至2018年收入分别为16.19亿、29.25亿、140.26亿和302.15亿，但2015年、2016年中梁分别亏损1.8亿元和2.7亿元，直到2017年才扭亏为盈实现净利4.99亿元，2018年净利大幅增长至25.26亿元。

近两年中梁拿地速度几乎是以天计数，2018年拿地数达到惊人的221幅，今年前四个月又新拍下29幅地块。较新招股书显示，中梁控股拥有3890万平方米土储。其中，以浙江、江苏、安徽为主要市场的长三角占37.9%，河南、湖南、云南等中西部省区占28.6%。

由于大量资金用于买地，2018年之前，中梁控股的经营现金流一直为负，直到去年才首次转正。

快速扩张给中梁控股带来了巨大的债务压力。2016年至2018年，中梁控股的有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿，三年的利息费用分别为17亿、27亿、30亿。2018年末，中梁控股手头的现金为145亿，为有息负债的54%。

不过为了上市，中梁控股在负债率上颇费财技。2015年和2016年，中梁控股净资产负债率分别高达1335％、1790％。进入IPO筹备阶段后，2017年净资产负债率下降至339.5％。较新招股书显示，2018年该数字再次下降至58.1%。

值得一提的是，中梁控股的借款大量为信托贷款（总共有109笔，占借款余额比为58%），2018年下半年新增信托贷款的利率通常在10％以上，甚至高达13-15%。

因此，中梁控股这次上市融资的目的之一即是用来偿还大部分高息信托贷款。