冲千亿销售目标 阳光城64.5亿购史上较大住宅用地

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

又一出大手笔收购。

6月14日，阳光城公告称其全资子公司北京臻德房地产开发有限公司与西藏鼎尊企业管理有限公司达成意向，西藏鼎尊将持有的北京慧诚房地产开发有限公司100%股权及债务转让至北京臻德，作价约64.5亿元（含定金13亿元）。

业内人士表示，这是阳光城并购历史上规模较大的一宗宅地，同时也算资质条件很好的一宗，阳光城对这宗项目的开发和项目利润运作值得关注。

大体量加低容积率 阳光城打造产品方向引关注

据了解，阳光城收购项目位于距离北京天安门仅50公里的位于密云区溪翁庄镇，包含“北京·卧龙国际山庄-君山别墅”项目及“君山高尔夫球场”。君山别墅占地65万㎡,容积率仅0.45，除已建成的约11.4万方的别墅之外，项目有规划建设总量不小于27万方的纯住宅用地。阳光城方面表示，这是公司迄今收购的体量较大的住宅用地，将为公司提供6~8年的持续供货。

“高尔夫别墅容积率仅0.4，值得关注。”亚豪机构市场总监郭毅向《每日经济新闻》记者分析，这么低容积率的产品在北京可能以后就没有了，因为未来北京也不会再批容积率1以下的地，而一般城市别墅项目的容积率在2左右，这是产品的优势。

“不过一期二期别墅的功能结构、布局已经定型，只能小范围做产品和园区升级。”郭毅指出，没有规划的地块达到27万平方米，这部分不仅体量大，产品打造的想象空间也很大，从以往阳光城打造产品的能力看，还是值得关注。

需要考虑的是，在目前限购的大背景下，别墅产品无法作为首套购房使用，购房人群至少是已经有了第二套以上的房产，在北京限购的大背景下这类产品肯定受影响。不过项目地处风景区有稀缺性，养生养老一类的自住需求可能还是存在。

“另外，密云地区的别墅市场差距很大，往往小户型别墅去化速度快。”郭毅指出，密云的别墅单价基本在1万~2万元/平方米，价格相比北京城区房源较低，密云的性价比在不断提升。或许也是因为这些原因，阳光城才会入手一个目前看来有点滞销的旅游养老项目。

并购拿地加高周转 阳光城精打利润算盘

实际上，此次阳光城的收购引起业内关注的还有项目的溢价空间。

相对节节攀升的招拍挂地价，收购并购往往能让企业淘到“便宜”的项目。太平洋证券分析师周炯在报告中给出的统计数字显示，2015年阳光城通过并购获得的项目，测算平均楼面地价约8105元/平方米，而招拍挂拿地的楼面地价约15177元/平方米，前者成本较后者低47%，至2016年，并购项目楼面价3358元/平方米，招拍挂项目楼面价12201元/平方米。差距扩大至72%。“阳光城以并购方式增加土地储备，能够降低成本，加快周转速度。”周炯表示。

控制土地成本将直接体现在企业利润的整体平衡上。广发证券分析师乐家栋在研报中指出，近年招拍挂渠道获取的项目平均毛利率约16.4%，通过股权收购等方式，阳光城的理论毛利率可以做到56%。

就上述北京项目而言，规划建筑面积共56万平方米，按华信荟统计的，北京2017年排名前列季度平均楼面起始价15350元/平方米粗略计算，拿下该项目也需86亿元。今年密云限房价拍卖的两宗宅地挂牌起始价在1.5万/平方米左右，起步成本为84亿元，相较而言，阳光城65亿元收购价已大幅压缩了成本，而项目仅0.45的容积率也指向产品的高端化、高溢价，溢价程度也部分取决于周转速度。

就此，阳光城表示，此次收购将采用高周转、快速回正现金流的运营策略。

资料显示，阳光城已在多个项目中实施这一策略。阳光城2016年6月份并购的广州丽景湾项目，当年12月份实现销售；2016年年底收购的中大资产包中的武汉十里新城项目，于2017年5月份开盘销售。从并购拿地到开盘销售一般在6~8个月。不过对于此次项目的具体运营策略、周转时间等细节，阳光城尚未给出答案。

有业内人士指出，阳光城2017年~2018年的销售目标是冲击千亿元，因而其2015年开始主要通过并购大规模补货，后续项目必然采取高周转且尽量保证高毛利润的策略。