楼市2020局部萧条,2021全面复苏?!如何抓住其中的机会

关于2020年，禾略认为——1、基于近三年房价轮动规律，结合市场信心走势，2020年全国开始进入萧条的阶段。2、不同区域市场市场热度不一致，长江中游城市群，大多数处于衰退以及萧条的阶段；长三角、粤港澳以及京津冀城市群的大多数城市则处于复苏阶段，预计未来的市场信心将持续走高。3、不同城市等级市场热度也不一致，强三线以下的城市多数处于衰退与萧条的阶段，而二线以上的城市多数处于复苏阶段。4、人口流出的小城市，房价涨幅不可小觑。面对2020年，禾略建议——1、通过历史的房价波动规律，预判未来房价的走势，踏准合适投资时机，2、大中城市应判读城市扩张的方向以及把握土地价值的变化规律，从而选择合适的位置采取对应的投资策略；3、中小城市应把握准城区向外扩展的方向，抓住人口聚集带来的红利。——    正文    ——2018年是房地产最难的一年2019年是房地产最难的一年2020年还是房地产最难的一年真的吗？我不信！

近几年，全国城市房价增长存在轮动现象

2016-2017年，全国东部城市房价一片大涨；

2017-2018年，从中东部城市开始，房价增长开始放缓；

2018-2019年，则呈现出四组团抱团式增长的局面。

不同区域内部的城市也存在房价轮动规律

以长三角城市群为例，2016-2019年，26个城市中有85%(22个)城市房价的增长呈现逐渐放缓的现象，意味着对于不同区域的城市来说，内部城市也存在房价轮动规律。

那么，如何在每一年都很“难”的房地产市场里做对投资呢？

NO.1

择时 —— 在城市房价轮动规律中把握合适投资的时机

把握房价的轮动规律重点在于，学会运用市场周期，判断未来的走势；根据历史的轮动规律，预判未来的市场机会。

禾略利于二手挂牌房价的价格波动趋势来反映市场信心热度。

周期上升，反映市场信心提升，市场热度不断增加，购房积极性提高；反之则市场信心下降，市场遇冷，购房积极性降低。

如何从历史房价的轮动规律，把握未来机会？将市场信心的变化与历史的房价轮动规律相结合，红线反应的是市场信心的走势——

2017年，东部市场信心刚走出底部，正处于信心快速增长时期，从复苏走向繁荣；

2018年，东部与中部的城市增长出现放缓，市场信心信心的增长开始逐渐趋向于0；

2019年，正值房价抱团式增长阶段，市场的信心开始下降。

基于这三年的房价轮动规律，结合市场信心的走势看，未来市场信心很大可能持续下行，意味着2020年全国开始进入萧条的阶段，但是大概在2021年市场的信心开始探底回升，很有可能会重新出现2017年房价一片大涨的现象。（注：至于未来市场是否在2021年复苏，需持续的监测，仅从单一时间节点无法准确判断）

假设2020年全国开始进入萧条的阶段，那么不同区域或是不同等级的城市是不是也一样萧条呢？

从城市群来看，目前长江中游城市群，大多数处于衰退以及萧条的阶段；反观长三角、粤港澳以及京津冀城市群的大多数城市则处于复苏阶段，预计未来的市场信心将持续走高。

从城市等级来看，强三线以下的城市多数处于衰退与萧条的阶段，而二线以上的城市多数处于复苏阶段。

可知，尽管全国未来将进入萧条阶段，但大趋势中的不同区域、不同等级城市仍存在不同的机会。

NO.2

择地 —— 在城市房价轮动规律中把握合适投资的地方

跳出常识框架：“大城市肯定比小城市好”，“东部城市肯定比西部城市好”；

选正确发力点：知道在不同的城市该怎么做。

1、抓住城市扩张方向，把握正确的投资节奏。

（1） 根据城市发展的规律，把握城市住宅需求。

城市的发展一般从不发达到成熟现代社会，禾略对应城市发展的6个阶段，对应潜在居民住房需求做出研判，如图：

对应城市等级与城市发展阶段，通过数据量化评判出城市发展以及住宅需求的变化。

（2） 从土地空间扩张规律，把握城市扩张路径。

城市的空间扩张类似人从小到大的生长，从城市中心到城市外围趋势扩张的同时，土地价值会产生从低到高的变化趋势，分别是中心集聚、轴向扩张、思想扩张、郊区化、都市化五个阶段。

不同点：

城市的等级与土地价值不一致；

处于不同空间扩张阶段的城市就要采用不一样的投资策略。

以上海为例，根据空间扩张的规律，构建了一个城市扩张的矢量化模型，解读上海城市空间扩张路径——

1-3阶段：城市规模比较小，以聚集为主；

4阶段：城市开始“摊大饼”，城市开始向郊区扩张，成为城市走向大规模发展的起点；

5-6阶段：城市开始向30-60公里圈层扩张，中心城区价值逐渐突显。

（3） 从土地价值研判城市发展现状。

禾略根据PIE土地价值分类模型，评判土地价值，从而研判城市发展。

以广佛2018年土地价值为例，主要分为五类：城区、近城区、近郊区、远郊区、无人区。

城市投资节奏的把握分三步：

城市发展规律——住宅需求预判；

空间扩展规律——城市扩张路径；

土地价值研判——城市发展现状。

以佛山为例：

城市发展阶段：2019年为二线，2020年升级为强二线，处于工业化中后期，是城市住宅需求快速增长时期。

空间扩张规律：2011-2019年轴向扩张（南海→禅城→顺德），2020年开始进入四向扩张（摊大饼）阶段，④区域值得关注。

土地价值研判：2018年③区域的土地价值基本为近城区（开发基本完成）；④区域-靠近广州部分土地价值基本为近城区-由广州商业住宅外溢导致；东边高明、三水的以区域中心聚集为主，城区方向周边土地价值仍为近郊区为主，仍有较大开发空间。

投资节奏结论：①到③区域开发已基本完成，目前主要是商业升级机会；东部④区域承接广州外溢客群；西部④区域(高明与三水)，目前开发较少，同时城市区域需求快速增长时期，未来住宅有大规模开发机会，建议提前布局

（4）从时间维度变化研判城市投资节奏。

以广州为例：

2009-2014年四向扩张——④区域：土地价值基本为近城区以上，番禺白云部分区域土地价值达到城区，面临商业升级+住宅市场改善化的机会。

2015-2021年郊区化——⑤区域：存在住宅开发机会，同时2016-2018年增城南沙住宅成交很多，需要大规模补充配套，存在商业少有的机会。

2022年以后都市化——⑥区域：预计主要扩张至从化区，建议机会储备住宅开发机会。

大中城市若要获得土地扩张的红利，需要先理解城市发展的阶段，判断住宅的需求，再根据城市空间扩张的规律，判读城市扩张的方向以及把握土地价值的变化规律，从而选择合适的位置采取对应的投资策略。

2、关注潜在城镇化人群，把握人口中心聚集机会。

说完了大中城市要如何投资，下面从人口红利的角度，谈谈一些中小城市的投资方法。先从一个有趣的现象说起，全国TOP30人口流出城市，基本都有超过100万以上的人口流出。

划重点，然而就是这些“无人问津”的小城市，在2014年1月-2019年11月，有一半以上的房价累计涨幅超过全国的平均水平，达到57%，同时临沂、保定、咸阳等城市涨幅均超过90%。

为什么这些城市看起来不怎样，但房价却可以涨这么多？

带着这个问题，以G市为例为大家解答，G市人口流出持续加大，但是房价翻两翻。原因在于G市的人口红利非常大：人口基数大、潜在进城人口多、城区人口增长快，快到潜在进城购房人群的购买力压到流出人群的购买力。

与此同时，从人口空间上看，城市中心人口聚集持续，流出的人口主要为农村人口，所以即使G城每年有大量人口流出，依然不影响城区房价的快速增长。

中小城市若要获得土地扩张的红利，重点要关注人口聚集，人口基数大、人口城镇化率低、潜在进城购房人群多，但中心城区范围较小，土地供不应求，房价存在较大的增长空间。

因此，城区周边近城区必然成为新增城镇人口购房的重点关注区域，把握准城区向外扩展的方向，才能抓住人口聚集带来的红利。

——    小结    ——

2019年只剩2天就结束了，甲方爸爸们准备好迎接房地产市场最难的2020年了吗？

简单总结以上干货，禾略提供两条策略建议——

策略建议一：踏准合适的时机通过历史的房价波动规律，预判未来房价的走势。策略建议二：选择合适的地点（1）从大中城市看：根据城市空间扩张的规律的6个阶段，判读城市扩张的方向以及把握土地价值的变化规律，从而选择合适的位置采取对应的投资策略；（2）从中小城市看：重点是要关注人口聚集的红利，城区周边近城区必然成为新增城镇人口购房的重点关注区域，把握准城区向外扩展的方向，才能抓住人口聚集带来的红利。

来源：禾略研究院