主城区急缺!中低价位的中小户型,黄屿城东哪些楼盘能发货?

温州房哥 2018-11-29 15:06:10
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目前主城区具备低开入市条件、有中小户型的楼盘有俩,今天说说远洋·世纪宸章。

原标题:主城区急缺!中低价位的中小户型,黄屿城东哪些楼盘能发货?

大家好,我房哥。

据统计,截至2018年11月25日,市区商品住宅库存(已经开盘未售出)面积在129.8万方左右,这个数据,接近2014年的市场水平。▼

①2017年数据为当年11月。

②2018年数据截至2018年11月25日。

③上表数据除2018年外,均来自朗兆数据研究中心。制图:万二

如果按照前两年200万方上下的商品住宅年销售量来反算,眼前这个库存量只要7-8个月就能卖光。按照住建部的标准,我们还属于供给少于需求的城市。

如果按照2014年的100余万方的年销售量推算,这个库存需要14.6个月才能卖完,供需关系也还算处于正常区间。

对于一座类似温州这样规模的地级城市而言,不考虑后续供应,目前商品房的这个库存面积不算大,关键还是在于未来的销售速度。

可是现在的房地产市场,大家都明显感觉到冷了很多,许多楼盘的去化速度掉得很厉害。

经过分析哥发现,近期市区房子难卖除了市场环境转冷之外,还存在一个“供需错配”现象。

什么是供需错配?正如哥年初《2018,温州楼市还存在多少悬念》一文所说的,市区的楼市存在以下几大供需不平衡现象:

1

----供给区域分布不平衡

目前来看,前期供给大户龙瑶区片已经陷入困境;

经开区(滨海、金海)经过持续、大规模热销后,后劲开始乏力;

CBD及周边区块改善高端房源供应放量而需求跟不上。

这三个区片正是哥年初最担忧的地方。

另一方面,今年比如市中、黄屿等板块无新房供应,城西只有一个西江月清盘了,瓯海中心区奥体板块因为持续大规模拆迁而短期只有奥体华府上市、因而卖得也不错…..

2

----高端高价房冷场、低价刚需房受欢迎

30000元/㎡以上的高价房,似乎面临城市的“价格天花板”,大部分楼盘去化缓慢;

相反,像茶山、动车站、经开区、瓯江口等区域,单价在1万—2万/平方米之间的相对低价楼盘,大多还是快速走量。

3

----大户型滞销、小户型热销

从各大楼盘的销售情况来看,普遍出现大户型难卖、小户型好销的状况。

以七都板块的翡丽湾为例,二期开盘至今(截至12月29日13时)三个月,235套住宅卖了95套,去化率只有40.43%。但其中99方的小户型去化率为100%,其它户型均为120方以上四房改善型房源,去化率不到30%。▼

►德信蓝光·翡丽湾18幢去化情况(局部)。02、03户型为99方,01、04户型为126方。/温州市房地产市场信息网

对上面三个市场不平衡现象进行分析后不难推断,在目前这个阶段,主城区中低价位的中小户型,应该会是所有产品中最容易销售的。

其实不用推断,这一点从本月初刚开盘的吴桥路“锦水湾大厦”(推广名“观湖壹号”)的销售就可以看出,尽管品质不好、户型差得离谱,但由于都是120方以下的中小户型,22000元/平方米的单价,所以总价相对较低,开盘当天几乎就被一抢而光。▼

►观湖壹号去化情况(局部)。/温州市房地产市场信息网

除了一手商品房市场,二手房市场同样也是中小户型的天下。

根据21世纪不动产提供的数据,市区(不含洞头)三季度二手房120方以下中小户型占比近70%。▼

其中总价在300万以下房源占比更是达到81.24%。▼

主城区的中小户型如此受热捧,除了因拆迁产生的需求替代效应之外,开发商不愿意设计类似产品导致市场供给不足也是关键原因。

▲这是哥对今年主城区新开在售楼盘户型面积段的简单统计,总套数为6042套,其中小于120方的中小户型仅为 232套,占比3.83%。在这232套房源中,已售205套,未售仅为27套。

也就是说,主城区小于120方的商品住宅库存仅仅只有可怜的27套!

近两年来,市区房地产市场供需两旺,土地市场也是非常火热,开发商为了追求产品的高溢价,一窝蜂地做起了大户型,似乎只有大户型才能代表楼盘有逼格、有品质(当然,大户型也容易设计),这其实是一个很大的误区。

这不,市场的报复就像曹操说到就到了。

那么问题来了,接下来的市场,主城区会有哪些楼盘供应中小户型?

当然,仅仅是户型小还不够,在目前的市场态势下,开发商还需要低开入市才具备足够吸引力。

显然,那些之前高价拿地的开发商,即便设计了部分中小户型,但基于成本考量,不太可能率先低于现行价格体系入市。

比如之前的留香园,26000多元/平方米的毛坯价对于绿城而言已是亏本买卖,但相对周边产品的价格而言仍然不算便宜,对购房者吸引力还是有限。

经过搜索,哥发现目前主城区具备低开入市条件、有中小户型的楼盘有两个,一个是位于黄屿版块的远洋·世纪宸章,另一个是位于七都板块的华润·鹿岛万象天地,两者都是土地市场转冷后开发商以底价拿到的地块。

碍于篇幅,今天先分析一下远洋·世纪宸章。

►远洋·世纪宸章相对区位。

世纪宸章的VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

相对

区位

远洋·世纪宸章位于温州大道与文丰路交叉地带,相邻有中梁·首府一号院、绿城·留香园和多弗绿城·翠湖里等楼盘。

世纪宸章周边原来是经济开发区,但这几年该区域或因政府主导、或由市场自发,自文昌路以西已经看不见工业生产用房,取而代之的是“微创园”、“金融文化小镇”、“彩虹湾”以及各类市场等,下月拍卖的上江路巨无霸地块里,也要建15万方的商业综合体。

►厂房改造的彩虹湾亲子广场。/温州商报

因为是工业区“退二进三”,这一片区域租金较便宜,所以吸引了许多服务业小企业入住,它们技术含量不高但相对有活力。

这个区域服务业的崛起,很大程度上分流了写字楼的租赁需求,直接导致市区商务办公市场的萎缩。

由于高附加值的服务业企业较少,从业人员的总体薪酬水平不会太高,软环境有待进一步改善。所以这样的区域,更需要低总价的房子。

规划

方案

从规划布局来看,开发商为了追求利益最大化,北侧沿温州大道布置了两个点楼,小区中间布置了两幢大板楼,把中央园林分割成两块,不利于后期营造。▼

►远洋·世纪宸章效果图。

从建模效果来看,建筑立面还是不错的。▼

►远洋·世纪宸章建筑立面效果图。

世纪宸章的立面设计,细部对窗墙的处理手法与留香园有相似之处,保持白线条的统一镶边,墙体用时下流行的高级灰来摆酷,同时弱化了大量“窗格子”的形象。大开间阳台打破立面的呆板,建筑整体看起来比较简洁干净。

远洋在杭州搞开发多年,受杭州审美文化与绿城理念影响的开发商,都会比较讲究建筑立面的美观。

►杭州远洋公馆实景。/网络

不像温州的土豪开发商,把房子搞得花里扒拉、窗墙比例还严重失调。

►瓯海中心区某楼盘立面实拍。

户型

简评

世纪宸章一期公布的户型,以106方和118方为主,还有部分131方、139方。

▲106方三房两厅两卫户型,南侧中间次卧做了一点赠送面积。这是目前流行的两梯四户中间套户型。

▲边套118方三房两厅两卫户型,118方做三房在温州比较少见,但哥对这个户型持正面态度,虽然少了一个房间,但过道零浪费,节省出来的空间都会体现在空间的尺寸上。“大起居厅+大主卧”是居住舒适度的关键。

这个户型的缺点是外卫的位置有些尴尬,动线与玄关入户有干扰。

值得一提的是,由于开发商对阳台进行统一封闭处理(按照最新政策,产权测绘规范与建筑工程面积计算规范合二为一,阳台无论封闭与否,产权均计一半面积),这个户型的起居厅会变得很阔绰。▼

▲这个起居厅有37㎡,可以容纳钢琴、开放式书房等各类空间,做成四房的功能。

楼盘就点评到这儿,最后的问题是:

开发商远洋于2018年8月14日以10.55亿“零溢价”拍得该地块,折合楼面地价12568元/㎡(仅计出让部分面积),显然比周边楼盘有成本上的优势,在此市场弱势之际,开发商能否用实质性的价格策略换取购房者的热情?

让我们拭目以待。

部分来源:浙江省土地使用权网上交易系统

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