并购中信后内部整合 中海前三季吸金1715亿港元

近期中海宣布整合中信旗下项目组合正式完成，新资产的注入开始为中海全年目标贡献力量。

10月18日，中海公布9月份和第三季度业绩报告。公告显示，中海9月份实现合约销售额427亿港元，环比8月份207亿增长翻倍，创历史新高。中海内部人士向《每日经济新闻》记者透露，9月份业绩大幅增长是并表中信项目所致。

中海前三季度业绩报告表明，截至9月31日，中海已累计完成合约销售额1714.6亿港元，已达到于8月份上调全年目标销售额2100亿的81.6%。集团向中信收购以住宅为主的物业发展项目已于9月份完成，预计将会推动中海全年业绩的提升。

在将中信项目整体纳入“棋盘”后，中海开始对并购项目进行内部整合，欲以35亿元人民币出售原中信非一二线城市物业给联营公司中国海外宏洋。瑞信集团研究报告认为，此举将优化集团的土储，并提高未来的盈利能力。

净现金1518亿港元创新高

中海于10月18日公布的业绩报告显示，公司于第三季度实现销售收入240亿港元，同比增长68%；实现经营溢利83亿港元，同比增长111%。综合前三季度，中海实现总收入1070亿港元，经营溢利350亿港元。

公告显示，在整合中信后，中海的销售步伐明显提速。其8余份合约销售额210亿港元，并于9月份增长至430亿港元，相比于今年前7月单月平均仅160亿港元销售额大幅提升。中海内部人士对《每日经济新闻》记者透露，9余销售业绩猛增是并表中信项目业绩所致。

综合来看，截至9月31日，中海已累计完成合约销售额1714.6亿港元，已达到于8月份上调全年目标销售额2100亿的81.6%。集团向中信收购以住宅为主的物业发展项目已于9月份完成，预计将会推动中海全年业绩的提升。

从各项财务指标衡量，中海依然保持其稳健的风格，最值得关注的当属其资金状况。截至9月末，中海手头现金达1517.8亿港元创历史较高水平。中海称，即使集团承担了资产收购带来的大量带息债务，净借贷水平依然维持在16%水平，具备良好条件捕捉市场机遇。

受益于中信高达3155万平方米土储的注入，中海成为土地市场上的保守者。前三季度，中海在济南、南昌、西安、香港等地新增七块土地，可供发展的总建筑面积为 685万平方米，拿地金额207亿元。

当下全国楼市正处于新一轮趋严趋紧的调控周期，地产行业的格局或再次重塑。某地产研究报告认为，一方面，部分城市的调控政策中包含了控制地价的手段，如上海将严格限制和核查企业拿地的资金来源，一些激进、敢于开高价的企业可能会受到影响，但对于自有资金充裕的企业来说是补货的良机；另一方面，调控会使得更多的中小房企加速退出行业，为大企业提供并购扩张的机会。

因此，像中海这类自有资金充裕、财务状况稳健的房企，会有更多的机会捕捉并购的机会。

剥离非优质资产维系高利润

在并购中信尘埃落定后，中海启动对并购项目的内部整合。

10月12日下午，中国海外发展控股的公司中国海外宏洋集团发布公告，中海宏洋以35.16亿元人民币收购中海7个城市的物业项目，合计建筑面积达到951.77万平方米。该批项目是主要位于一些三线城市(包括扬州、惠州、黄山、潍坊、淄博、九江及汕头)的住宅物业发展项目。

中海此次收购的中信涉及转让项目达到126个，分布于国内的25个城市，涉及总建筑面积达到3155万平方米。其中有超过80%的土地储备位于一、二线城市，但仍有约600万平方米土地位于三四线城市，包括海南、惠州、汕头、扬州、黄山、九江、烟台等地。

记者梳理发现，中海此次出售给中海宏洋的正是中信位于三线城市的一批项目，以及此前整合中建系位于潍坊、淄博两城的物业。中海有关方面人士也向记者确认了上述项目转让思路。

因此外界有观点认为，中海此举是剥离“非优质”资产给中海宏洋，只保留能实现较高利润的一二线城市物业留给中海，继续巩固“利润之王”的称号。

中海方面向《每日经济新闻》记者表示，中海宏洋是中海系统内专注做三线城市物业开发的平台，对于做三线城市项目有经验；中海地产主攻一二线城市做中高端和改善型项目。中海宏洋的操盘手法和项目管控体系都是源于中海，虽然财务并不并表，但其销售业绩包含在整个集团内。因此两者不是厚此薄彼，而是全国布局、错位发展、区域互补的关系。

“中海宏洋前三季度没有拿地，此次收购中海项目也是补充土地储备，是中海系统内的项目优化配置。”上述人士表示。

瑞信集团研究报告认为，此举将优化集团的土储，并提高未来的盈利能力。