注意!房地产泡沫正向温州发货!数据告诉你,还有多少距离……

近段时间，身边许多熟人的买房案例，让我对市区的楼市产生了忧虑。朋友甲甲为了改善居住，去年新买了一套商品房。因新房未交付，他还住在原有旧房中。现手头有资金约70-80万。近日他又看上了南湖某热盘，想购置一套小户型作为资产配置，问我意见。

我的想法是，南湖这个热盘价格虽不高，相对有一定性价比。若闲钱很多，可以考虑配置；但加杠杆投资，手头的资产全变成房子，现金流为负值，并不明智。

朋友刚开始接受了我的观点。但没过多久，禁不起楼盘的热度吸引，通过托关系入手了一套89方。朋友乙乙属于稳健谨慎型，现有房子两套，其中市区自住一套，外地大城市投资一套，除此还有其它投资，但手头现金不到百万。

本来吧，他这样的资产配置近乎优质，维持现状即可，等两年后那些投资收益转化为现金，再另做打算不迟。但是，近日他基于货币贬值的担忧，也在看房，想把手头剩余的现金转为值得投资的房子。

如果他真的买入房子，也要加杠杆，虽然相对其财产而言，杠杆并不高。但短期现金流受到限制，是必然的结果。

改善购房朋友近日改善购房的几个朋友，根据自身首付和按揭还款能力，刚开始都有一个较高天花板的心理价位，但最终入手房源的总价，比起原先的天花板，又高出了几十万甚至一两百万。

因为当下市场的气氛所致，购房者对提高融资杠杆买房的接受度，普遍提升了不少。土豪熟人本周，一个土豪熟人，因为滨江CBD等几个地块的高溢价成交，加上受某名校新校区的落地刺激，一口气买了绿轴某盘的三套尾房，其中2楼2套、顶楼1套。

就像股市牛气冲天的时候，一些不太着边际的信息，都会被投资者解读为利好，股价因此飙升一波。

近期市区楼市也给人同样的感觉，那些连个影子都还没有的“学区概念”，都能吸引投资者鱼贯而入。

当个体微观的行动趋同之时，它会汇集成一股洪流。洪流之下，个体需求偏好、分散决策所形成的市场不同力量之间的制衡，会显得那样的软弱无力。

这样的洪流，会裹挟时代。

这十几年来，通过对楼市运行轨迹分析后发现，有两个重要变量是难以用常理去揣度的，一是政府；二是投资客。

投资购房一旦介入市场，正常的“供需模型分析”就会失效，因为你可以判断人的理性经济决策，但你很难判断人的非理性会到什么程度，以及他们会给市场带来怎样的后果。

自2019年上半年开始，本轮资产配置购房者成规模入场以来，市场的逻辑就开始发生变化。这两年，我一直在关注着市区投资购房者的一举一动，记得2019年我是这么形容新一轮资产配置购房者：这轮资产配置型的购房投资，毕竟不同于之前温州的炒房客，他们基本上属于相对理性的一族，只是担忧于货币贬值又无处投资，无奈做出这个选择。他们短期内没有抛售的打算，杠杆加得也不多，短期内会给楼市热度提供一定的支撑，但不会造成破坏性后果。

然而，资产配置购房者的节奏，被突如其来的疫情给打乱了。今天少有的全球流动性泛滥，让开发商和有钱人的融资变得少有的便利和便宜。北方城市楼市的近乎全面陷落（除北京等外），又让几乎所有的开发商都把宝压在了长三角和珠三角。

在这样的大环境之下，温州购房者理性的堤坝被一点点地侵蚀了。于是，我们看到近期的购房行为出现了一些新苗头：----不止是用闲钱配置房产，越来越多的人用杠杆投资购房；----流动性泛滥下的“个人信用扩张”和“资产增值效应”，让富人阶层可腾挪和支配的资金大幅增加。近期市区的许多豪宅盘有点像卖菜，有钱人增配房产的意愿高涨；----因为市场情绪的感染，购房者加大杠杆比率，提高总价的耐受度，似乎已经成了普遍选择。

“投资驱动、提高杠杆”，成了当下市区楼市的关键词。

图片在一个外来新增需求占比很小的封闭市场内，如果大部分人的选择，是把现金换成房子，而不是把房子换成现金，然后在这个财富搬家的过程中，又通过杠杆放大购买力，那么，这样的封闭体系，最多还能吸纳多少房子呢？

这个问题，很难回答，但是我们可以试着探讨一下，因为它对温州市区房地产市场的未来很重要。

国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

而美国发生次贷危机的2008年，其居民债务杠杆率的较高峰是约99.82%。

假设以美国这个杠杆率为天花板的基准，来看看我们在这条通往“泡沫终点”的道路上，还有多少距离？

关于温州的居民杠杆率，之前我们的文章已经统计分析过，到2021年一季度，温州市居民杠杆率约为106%，单从数据来看，已经超过美国次贷危机时的高峰。

▲2016-2020年温州市杠杆率走势。数据来自《2020年温州市统计年鉴》，2020年数据来自温州统计。因统计口径不同，略有误差，以实际为准

但是这个数据的分母GDP，没有考虑“温州人经济”的特殊因素。因而数据的参考意义并不大。

根据2018年公布的一份温州移动手机用户的大数据分析，中国移动温籍用户683万，其中468.3万户在温州，214.7万户在外地。也就是说，每10个在温州出生的人里，有3个在外地谋生。

▲据温州波普研究院

在外温州人是以经商办厂为主，他们的人均创造产值，应该会明显高于温州人均GDP 的平均水平，有机构按照经验估计，在外温州人的生产总值，会占到温州GDP总量的1/2左右。

另外，按照温州居民存款水平/GDP总量、城镇居民收入/人均GDP两个指标来看，与杭嘉湖平原那些在外经商不多的城市相比，温州的比值显著偏高：

▲2019年浙江省部分地市主要经济指标数据。数据据《2020年浙江省统计年鉴》

一般而言，经济类型和成分比较相似的城市，其居民财富与生产总值的比例也会维持在相似水平，如果按照这个相似水平反推温州的关联GDP，也要增加1/2左右才合理：

▲如果温州GDP增加50%，则存款水平、居民收入水平与GDP的比值，和其它城市趋同。上表数据，温州市生产总值和人均生产总值为叠加预估“温州人经济”后数字，有误差，以实际为准

这样看来，如果把上面这个修正后的GDP数据作为居民杠杆率的分母，那么，温州市2020年末的居民杠杆率应该在约70%左右。

70%左右的居民杠杆率，高过国际货币基金组织65%的警戒线，已经会给金融稳定带来负面影响。但离美国次贷危机99.82%的峰值，还有20多个点的差距。

然而我们要知道，过去短短5年，温州市的居民杠杆率，就上升了约25个百分点。如果按照这样的速度，再过五年，我们就会和美国次贷危机发生时的峰值一样高。

假设我们也到了美国次贷危机的那个居民债务高度，按照市区的经济权重推算，温州市区的居民贷款，还可以增加1500亿-2000亿。

若新增居民贷款的70%左右用于买房，按照自有资金 ：住房贷款=6 : 4的保守比率推算，那么温州居民新增的购房款会有2650亿-3500亿元的潜力。

按照25000元/㎡的商品住宅均价，市区的居民，还可以新购入1060-1400万㎡左右的住宅。

温州市区现在一年新增300-400万㎡的商品住宅成交（存量内部流动，不计入统计分析），按照这样的成交量，大约四年左右，这个系统的吸纳潜力，也会走到优质。

需要注意的是，在上面的推演过程中，有许多假设和估算，我们努力让这些假设和估算接近现实，但偏差无法避免。

所以，上面的探讨，我尝试从居民债务杠杆的角度，给大家提供一种分析思路，看看温州市区楼市泡沫能走多远。

另外，除了数据和分析偏差之外，温州这座城市，以及市区的房地产市场体系，也并不是完全封闭的，也不是完全静止的。远的不说，单说2017年的“大拆大整”，就给居民们注入了多少财富啊！

也许未来，会有很多新温州人来接盘；也许未来，温州的经济又破茧成蝶了；也许未来，又会有一轮的大规模老旧小区拆迁......