去化低利息增"双夹击" 天房发展前3季预亏2.7亿元

别人报喜，他却报忧。尽管处在热点城市，但这家上市房企却把较新一期业绩搞砸了。

10月15日，天房发展（600322，SH）对外预告称，公司预计前3季度归属于上市公司股东的净利润亏损约2.7亿元，而去年同期为上市公司股东净赚接近4000万元。

眼看美好集团、银亿股份等上市房企频传捷报，天房发展却遭遇巨亏，难免让外界对这家号称“天津最老房企”的操盘能力产生疑惑。

如果上述预告数据统计出入不大，结合该房企中报，这意味着其在上半年业绩首亏基础上，仅第三季度就亏了近2亿元。在当前上市房企中，该情况较为罕见。

核心项目现房去化难题

天房发展对外解释称，报告期内，结算项目仍以位于天津市外环线以外的津南区双港新家园的新科园、新盈庄园项目和东丽区华明新家园的天欣锦园项目为主。上述项目所处区域及周边整体房地产供应较多，项目销售价格提升幅度有限。

《每日经济新闻》记者查阅资料发现，上述提及的新科园总建筑面积14.27万平方米，包含低密度住宅和高层住宅两类产品；新盈庄园项目规划总建筑面积为15.27万平方米，预计总投资13亿元，天欣锦园主要为795套低迷住宅。

从天房发展官网介绍来看，上述这三个项目地处较天津市主城区有一定的距离，且体量较大，也多以中高端项目为主。

今年中报还透露，天房发展上述三个项目已显示“竣工”，且累计总投资达31亿元。

天房发展集团一位负责营销管理的中层人士告诉《每日经济新闻》记者，受益于天津楼市被看好，他们当前销售还不错，现在结转清算的主要是大概前两年销售出去的几个大项目，当时行情较一般。

记者注意到，尽管上述三个项目已“竣工”，但截至今年6月底，项目去化却并不太理想，比如新科园可售面积9.63万平方米，但已预售的仅有3.16万平方米，新盈庄园可售面积12.63万平方米，但已售出面积才4.64万平方米，天欣锦园与天欣颐园总计可售面积11.93万平方米，但已售出面积才2.09万平方米。

对于上述销售去化情况，天房发展对外强调，该已预售面积为当年预售以及预售并实现结算的面积。如果结合其竣工这一事实，这意味着该房企当前仍有大量现房面积亟待出售。

大公国际相关分析师指出，该房企项目以商品房为主，业态形式较为单一，且项目全部位于天津区域，具有一定的区域集中风险。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东表示，相对于民资房企，地方国资房企的经营机制不够灵活，对市场研判和操盘能力会弱一些。即使有好的项目，也不见得能借助市场风口快速去化。

去年8月份，天欣锦园一位刘女士曾因入驻该楼盘两年而迟迟未通煤气，向东丽区进行网上投诉，并得到了该区政府的积极反馈。

高债息吞噬利润

截至9月底，天房发展融资规模约为191亿元。其中，年初至9月底，该房企累计新增借款31.08亿元，占其2015年经审计净资产的比例55.47%。

记者梳理公告了解到，天房发展已累计公开发行了12亿元“13天房债”、10亿元“15天房债”，以及非公开发行了30亿元“15天房发”、8.7亿元“16天房01”和3.3亿元“16天房02”等债券，且该等债券仍在存续期内。

其中，12亿元“13天房债”的票面年利率为8.9%，10亿元“15天房债”的票面年利率为5.8%，而非公开发行的8.7亿元“16天房01”和3.3亿元“16天房02”的票面年利率均为6.99%。

记者注意到，今年上半年，天房发展财务费用支出大约2.07亿元，同比增幅高达251%，主要原因就是融资利息支出增加。

对于前三季度业绩巨亏2.7亿元，该房企也毫无讳言，称近年来融资规模加大，利息支出相应增加。

大公国际认为，去年以来，天房发展由于资金需求较大，资产负债率大幅上升，截至6月底已触及80%的高位，有息债务大幅增加。去年受预收款项大幅减少及购建存货支出较大的影响，该房企经营性现金流流出额继续增加。母公司天房集团及下属子公司存续期债券余额仍较高，存在一定集中兑付压力。

记者观察发现，随着房地产业毛利率和净利率持续下滑，不唯天房发展，一些大型上市房企也受困于为银行等机构债权人打工的案例。