疯狂!多房企大佬混战!时代竞得瓯海区府旁百亩大盘,楼面价16458元/㎡,中心区新房挺进3万+,低门槛改善机会还能有戏么?

原标题：疯狂！多房企大佬混战！时代竞得瓯海区府旁百亩大盘，楼面价16458元/㎡，中心区新房挺进3万+，低门槛改善机会还能有戏么？

今天土拍结束，如众人所料温州新房3万+板块俱乐部又多了“瓯海中心区”。

历经2年半“空窗”，瓯海中心区北单元、区府旁再度出让的“绝世宝地”经历了51 轮的激战后，最终以溢价率17.2 %，27.78亿元的天价成交，悬在瓯海人心里的“地wang”归宿之谜终于揭晓！

由于中心区北单元的供应稀缺，此次竞拍吸引了万科、时代、国鸿、绿城、龙湖、大发、大诚&意尔康联合体、金茂等众多买家竞相出价。

最终抱得美人归的是时代。

地块基本信息

北单元地块计入容积率指标的地上总建筑面积≤215757.97㎡，其中兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤21575.8㎡且≥10000㎡。出让建筑面积≤168794.47㎡，划拨安置房建筑面积41910㎡，划拨幼儿园建筑面积≥5053.5㎡。

地块相对位置

不愧是超百亩大盘，刨掉划拨安置后，出让面积也还有超16万方的大体量。

其中划拨安置房需集中布置于地块西侧，建筑面积约41910㎡，占整个项目接近五分之一。

地块兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤21575.8㎡且≥10000㎡，至少万方的商业能简单满足周边住区的居民需求。

地块红线图

同时，地块内配建15班幼儿园一处，用地面积不小于7510.5㎡，建筑面积不小于5053.5㎡。幼儿园须全装修交付，按省一级幼儿园标准装修（包括智能化布线和空调管线预埋），装修标准不低于800元/㎡。

再加上紧靠地块的九年制公办名校“上海外国语大学附属瓯海外国语学校”，好一个文教大盘。

本宗地块挂牌之初因惊人的起始楼面价备受关注，瓯海中心区新房3万+新时代全面来临。

有意思的是，报名房企完全无惧近期“融资收紧”的政策压力，出手果断、叫价凶猛，可见核心区域地块的“香饽饽”驱动效应就是强！

部分竞价截图

不过，本地块是“安置房+商品房”混搭，北面的还将受到轻轨干扰，未来能否快速变现取决于其定价体系的制定。

北面受轻轨噪音影响

区域市场环境

“高价地的诞生，自是有人欢喜有人愁”。

欢喜的理由因身份所处阵营不同理由多样，愁的总是购房者，理由惊人一致，那就是“房价又要上涨了？”

说实话，面对瓯海中心区这几年涨幅“三级跳”，圈姐已经是“佛系”了，要涨的始终会涨，拦不住啊！

2013年，瓯海区府携四馆搬迁至新城，冒出了一大堆新盘且集中在瓯海大道以北区域。看惯以往温州“小打小闹”的开发模式，一下子多少还有点不适应。

因一时的新盘聚集，整个区域的库存量较高，早期在瓯海中心区开发的房企定有心得，房还真不是那么好卖。

转折在2016年，头批新盘交付以及周边配套的落地，高库存反而成了规模优势，较短时间内人口聚集形成了较高的入住率，再加上行政中心的利好，中心区北单元的开发建设如“滚雪球”般成爆发性增长，形成了强者恒强的先进地位。

最直观的例子，用数据说话，原先售价1万出头，即便是到了后期，2万不到即可买到较好的楼层、户型。

然而，现如今华鸿中央城、德信海派公馆二手房好的楼层价格普遍在2.8-2.9w元/㎡，国际华府、华鸿中央公园、大诚金廷等更是不用说，二手房价均已达3万+，而本宗地块的挂出伊始，更有不少房东“惜价不售”。

与此同时，瓯海大道以南的区域，同样也在迎头追赶，除了笼络大发、德信、世茂等品牌房企入驻，云天楼、大西洋银泰城、商务区大楼林立。

瓯海中心区绿轴“大建大美”效果初显 赵用 航拍

近期更是迎来温州两大“地标”工程，亚运奥体中心、龙舟基地以及在建“浙南排名前列高楼”君康中心。

瓯海亚运奥体中心效果示意图

君康中心效果示意图

而这两项目时间点都卡在2022年杭州亚运，多了政府背书，前景自然可期。

现在看来，整个瓯海中心区从13年“新城崛起”以刚需为主，到现在配套全面蝶变，区域已经挺进改善时代。

不过，整个中心区新盘并不多，以区府为芯1公里内，在售项目仅有世茂璀璨澜庭，待售也仅有君悦339。

至于这两个项目目前的销售状态，圈姐趁着踩地间隙也是实地走了一圈。

中心区项目解析

首先是君悦339，傍着自家在建“浙南排名前列高楼”，项目启动以来，营销活动多围绕“地标”话题，市场的关注度较高，住宅方面规划4幢超高层，建面约115㎡起步门槛，面向首改及改善型客户。目前该项目在前期蓄客阶段，入市时间暂且待定。

目前已在售的就是与君悦339距离差一个路口的世茂·璀璨澜庭。

说到世茂·璀璨澜庭，圈姐之前已介绍过，该项目18年末开盘，初期成绩不算特别出彩，这与临近年关客户观望情绪有关。

项目的爆销之路从2月开启，温州土地市场“封顶+高溢价”连连，连带新房进入小阳春行情。

同样，世茂·璀璨澜庭去化迎来了180°大逆转，2月以来多次拿下瓯海区销冠，截止目前房管显示一期去化率已达88%，小户型基本去化殆尽，仅有低层的个位数房源。

目前在售主力户型以建面约143㎡以及“楼wang”7#建面约165㎡为主。

说到这个建面约143㎡，可以说是目前瓯海中心区140㎡档中少有的四开间朝南户型。

建面约143㎡户型效果示意图

“3卧室+1客厅”的设计，南向采光、通风性较好，舒适性更高。当然更实在一点，三代同堂的家庭在一起居住的时候，不用再就为“谁住南卧而互相推辞”。

此外，建面约165㎡的改善户型，也有可圈可点之处。

位于小区7#的楼王位置，各个配置都是该项目的“头部位置”。

例如该幢底部的架空层高约5.1米，将会引入泛会所的概念，一梯一户设置，各家独立的电梯厅，后期业主可在规定内利用。

两户型比较来看，后者有点类似于建面约143㎡的放大版。同样的四朝南户型，建面约165㎡南向开间达到约15.8米，空间配置升级为“双主卧套房+次卧+横厅结合开放式书房”，综合来看作为改善型产品，定价合理的话还是具备一定竞争力的。

建面约165㎡户型效果示意图

圈姐拉了下，房管网上关于璀璨澜庭的备案价格，建面约143㎡户型毛坯惠后均价22850元/㎡，建面约165㎡户型毛坯惠后均价约23132元/㎡。装标主要分两种1580元/㎡和4000元/㎡。

对有改善想法的客户来讲，建面约143㎡受众更广算是首要选择，算上1580元/㎡装标，均价在2.4万/㎡左右。

若与中心区改善型小区二手房均价3w+对比，至少有5、6000的倒挂。再一个与中心区相邻的牛山板块，目前新推楼盘装修均价也要在2.4万/㎡左右，基本持平。

综上分析，中心区世茂的价格还是值得考虑的。

同时，关于世茂的1580元/㎡装标，简单提几句。

举几个圈姐个人比较在意的细节，豪气加码类的，比如入户配置子母门，室内的门槛处采用石材设计，经久耐踩，部分乳胶墙面升级壁纸以及主卧加赠智能马桶盖等等。

建面约143㎡户型样板房实景图

也有考虑生活需求的，单是厨房空间，就设置了隔油挡板、柜子以及柜内的碗筷收纳器材。油烟机上方的柜子增加“反弹器”方便开关等等人居细节。

建面约143㎡户型样板房实景图

建面约143㎡户型样板房实景图

好了，关于瓯海中心区目前在售项目的市场情况就先聊到这。

简单的说，今日中心区北单元地块的出让，未来售价3w+跑不了，若考虑改善型户型的客户，不妨可在新项目推售前入手。

好了，今天就说到这。返回搜狐，查看更多

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