疯狂!多房企大佬混战!时代竞得瓯海区府旁百亩大盘,楼面价16458元/㎡,中心区新房挺进3万+,低门槛改善机会还能有戏么?

温州房产圈 2019-08-16 11:39:05
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历经2年半“空窗”,瓯海中心区北单元、区府旁再度出让的“绝世宝地”经历了51 轮的激战后,最终以溢价率17.2 %,27.78亿元的天价成交,悬在瓯海人心里的“地wang”归宿之谜终于揭晓! 转…

原标题:疯狂!多房企大佬混战!时代竞得瓯海区府旁百亩大盘,楼面价16458元/㎡,中心区新房挺进3万+,低门槛改善机会还能有戏么?

今天土拍结束,如众人所料温州新房3万+板块俱乐部又多了“瓯海中心区”。

历经2年半“空窗”,瓯海中心区北单元、区府旁再度出让的“绝世宝地”经历了51 轮的激战后,最终以溢价率17.2 %,27.78亿元的天价成交,悬在瓯海人心里的“地wang”归宿之谜终于揭晓!

由于中心区北单元的供应稀缺,此次竞拍吸引了万科、时代、国鸿、绿城、龙湖、大发、大诚&意尔康联合体、金茂等众多买家竞相出价。

最终抱得美人归的是时代。

地块基本信息

北单元地块计入容积率指标的地上总建筑面积≤215757.97㎡,其中兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤21575.8㎡且≥10000㎡。出让建筑面积≤168794.47㎡,划拨安置房建筑面积41910㎡,划拨幼儿园建筑面积≥5053.5㎡。

地块相对位置

不愧是超百亩大盘,刨掉划拨安置后,出让面积也还有超16万方的大体量。

其中划拨安置房需集中布置于地块西侧,建筑面积约41910㎡,占整个项目接近五分之一。

地块兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤21575.8㎡且≥10000㎡,至少万方的商业能简单满足周边住区的居民需求。

地块红线图

同时,地块内配建15班幼儿园一处,用地面积不小于7510.5㎡,建筑面积不小于5053.5㎡。幼儿园须全装修交付,按省一级幼儿园标准装修(包括智能化布线和空调管线预埋),装修标准不低于800元/㎡。

再加上紧靠地块的九年制公办名校“上海外国语大学附属瓯海外国语学校”,好一个文教大盘。

本宗地块挂牌之初因惊人的起始楼面价备受关注,瓯海中心区新房3万+新时代全面来临。

有意思的是,报名房企完全无惧近期“融资收紧”的政策压力,出手果断、叫价凶猛,可见核心区域地块的“香饽饽”驱动效应就是强!

部分竞价截图

不过,本地块是“安置房+商品房”混搭,北面的还将受到轻轨干扰,未来能否快速变现取决于其定价体系的制定。

北面受轻轨噪音影响

区域市场环境

“高价地的诞生,自是有人欢喜有人愁”。

欢喜的理由因身份所处阵营不同理由多样,愁的总是购房者,理由惊人一致,那就是“房价又要上涨了?”

说实话,面对瓯海中心区这几年涨幅“三级跳”,圈姐已经是“佛系”了,要涨的始终会涨,拦不住啊!

2013年,瓯海区府携四馆搬迁至新城,冒出了一大堆新盘且集中在瓯海大道以北区域。看惯以往温州“小打小闹”的开发模式,一下子多少还有点不适应。

因一时的新盘聚集,整个区域的库存量较高,早期在瓯海中心区开发的房企定有心得,房还真不是那么好卖。

转折在2016年,头批新盘交付以及周边配套的落地,高库存反而成了规模优势,较短时间内人口聚集形成了较高的入住率,再加上行政中心的利好,中心区北单元的开发建设如“滚雪球”般成爆发性增长,形成了强者恒强的领先地位。

最直观的例子,用数据说话,原先售价1万出头,即便是到了后期,2万不到即可买到较好的楼层、户型。

然而,现如今华鸿中央城、德信海派公馆二手房好的楼层价格普遍在2.8-2.9w元/㎡,国际华府、华鸿中央公园、大诚金廷等更是不用说,二手房价均已达3万+,而本宗地块的挂出伊始,更有不少房东“惜价不售”。

与此同时,瓯海大道以南的区域,同样也在迎头追赶,除了笼络大发、德信、世茂等品牌房企入驻,云天楼、大西洋银泰城、商务区大楼林立。

瓯海中心区绿轴“大建大美”效果初显 赵用 航拍

近期更是迎来温州两大“地标”工程,亚运奥体中心、龙舟基地以及在建“浙南第一高楼”君康中心。

瓯海亚运奥体中心效果示意图

君康中心效果示意图

而这两项目时间点都卡在2022年杭州亚运,多了政府背书,前景自然可期。

现在看来,整个瓯海中心区从13年“新城崛起”以刚需为主,到现在配套全面蝶变,区域已经挺进改善时代。

不过,整个中心区新盘并不多,以区府为芯1公里内,在售项目仅有世茂璀璨澜庭,待售也仅有君悦339

至于这两个项目目前的销售状态,圈姐趁着踩地间隙也是实地走了一圈。

中心区项目解析

首先是君悦339,傍着自家在建“浙南第一高楼”,项目启动以来,营销活动多围绕“地标”话题,市场的关注度较高,住宅方面规划4幢超高层,建面约115㎡起步门槛,面向首改及改善型客户。目前该项目在前期蓄客阶段,入市时间暂且待定。

目前已在售的就是与君悦339距离差一个路口的世茂·璀璨澜庭。

说到世茂·璀璨澜庭,圈姐之前已介绍过,该项目18年末开盘,初期成绩不算特别出彩,这与临近年关客户观望情绪有关。

项目的爆销之路从2月开启,温州土地市场“封顶+高溢价”连连,连带新房进入小阳春行情。

同样,世茂·璀璨澜庭去化迎来了180°大逆转,2月以来多次拿下瓯海区销冠,截止目前房管显示一期去化率已达88%,小户型基本去化殆尽,仅有低层的个位数房源。

目前在售主力户型以建面约143㎡以及“楼wang”7#建面约165㎡为主。

说到这个建面约143㎡,可以说是目前瓯海中心区140㎡档中唯一的四开间朝南户型。

建面约143㎡户型效果示意图

“3卧室+1客厅”的设计,南向采光、通风性较好,舒适性更高。当然更实在一点,三代同堂的家庭在一起居住的时候,不用再就为“谁住南卧而互相推辞”。

此外,建面约165㎡的改善户型,也有可圈可点之处。

位于小区7#的楼王位置,各个配置都是该项目的“头部位置”。

例如该幢底部的架空层高约5.1米,将会引入泛会所的概念,一梯一户设置,各家独立的电梯厅,后期业主可在规定内利用。

两户型比较来看,后者有点类似于建面约143㎡的放大版。同样的四朝南户型,建面约165㎡南向开间达到约15.8米,空间配置升级为“双主卧套房+次卧+横厅结合开放式书房”,综合来看作为改善型产品,定价合理的话还是具备一定竞争力的。

建面约165㎡户型效果示意图

圈姐拉了下,房管网上关于璀璨澜庭的备案价格,建面约143㎡户型毛坯惠后均价22850元/㎡,建面约165㎡户型毛坯惠后均价约23132元/㎡。装标主要分两种1580元/㎡和4000元/㎡。

对有改善想法的客户来讲,建面约143㎡受众更广算是首要选择,算上1580元/㎡装标,均价在2.4万/㎡左右。

若与中心区改善型小区二手房均价3w+对比,至少有5、6000的倒挂。再一个与中心区相邻的牛山板块,目前新推楼盘装修均价也要在2.4万/㎡左右,基本持平。

综上分析,中心区世茂的价格还是值得考虑的。

同时,关于世茂的1580元/㎡装标,简单提几句。

举几个圈姐个人比较在意的细节,豪气加码类的,比如入户配置子母门,室内的门槛处采用石材设计,经久耐踩,部分乳胶墙面升级壁纸以及主卧加赠智能马桶盖等等。

建面约143㎡户型样板房实景图

也有考虑生活需求的,单是厨房空间,就设置了隔油挡板、柜子以及柜内的碗筷收纳器材。油烟机上方的柜子增加“反弹器”方便开关等等人居细节。

建面约143㎡户型样板房实景图

建面约143㎡户型样板房实景图

好了,关于瓯海中心区目前在售项目的市场情况就先聊到这。

简单的说,今日中心区北单元地块的出让,未来售价3w+跑不了,若考虑改善型户型的客户,不妨可在新项目推售前入手。

好了,今天就说到这。返回搜狐,查看更多

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